Заключение договора аренды

§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды
  1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
  2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
  3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренд
  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 610. Срок договора аренды
  1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
  2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
  3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
    Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
  2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

    Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

  3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
  2. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
    • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
    • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    • потребовать досрочного расторжения договора.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

    Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

  3. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

    Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

    При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата
  1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
  2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
    • 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
    • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
    • 3) предоставления арендатором определенных услуг;
    • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
    • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

  3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
  4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
  5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
  2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

  3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
    Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
    • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
    • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
    • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
    Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

    По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    • 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
    • 2) существенно ухудшает имущество;
    • 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
    • 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

    • 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
    • 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
    • 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
    • 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
  2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
  2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
  3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
  4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
  1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
    Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
  2. Договор проката заключается в письменной форме.
  3. Договор проката является публичным договором (статья 426).
Статья 627. Срок договора проката
  1. Договор проката заключается на срок до одного года.
  2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.
  3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
  2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Статья 630. Арендная плата по договору проката
  1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
  2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
  3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
  1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
  2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Продолжение:

Глава 34. Аренда § 3. Аренда транспортных средств. …>>>

Устный договор аренды

Здравствуйте, Елена. Согласно п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В соответствии с п. 1, 2 ст. 159 ГК РФ сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

На основании п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

С учетом того вышеизложенного договор найма жилого помещения может быть заключен в устной форме, т.к. законом не предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Кроме того, у Вас имеется расписка от должника о том, что он обязуется оплатить коммунальные платежи, наверно, соседи также могут подтвердить факт проживания в данной квартире конкретного лица.

Поэтому, если задолженность по коммунальным платежам не будет погашена, можете обращаться в суд для принудительного взыскания.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Что проверить, прежде чем снять квартиру: от объявления до тонкостей договора

Этап 1. Поиск квартиры

Если подбираете квартиру самостоятельно

При поиске квартиры через специализированный сайт объявлений или группы в социальных сетях вы рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы не попасться на их уловки, вам нужно обратить внимание на несколько важных моментов.

1. Средняя стоимость аренды квартиры по вашим критериям

Слишком «сладкие» объявления зачастую — фейк. Просторная студия с современным ремонтом в самом центре города в минуте ходьбы от метро и за копейки? Весьма сомнительное предложение.

2. Просьба перевести предоплату на карту

Этот пункт часто вытекает из предыдущего. Вы звоните по приглянувшемуся объявлению, вам говорят, что желающих ой как много, а затем просят перевести хотя бы несколько тысяч, чтобы квартира осталась за вами. Не ведитесь на это: вы только что разговаривали с мошенником.

Никогда без личной встречи не переводите деньги посторонним людям в качестве депозита.

3. Подлинность фотографий квартиры

Чтобы убедиться в достоверности информации из объявления, проверьте фотографии квартиры на подлинность. Сделать это можно, например, через поиск по картинкам Google.

Если одна и та же квартира размещена на нескольких сайтах о сдаче жилья — не страшно. Другое дело, когда фотографии гуляют по интернету, а описание, адрес квартиры и контактное лицо из раза в раз кардинально меняются.

4. Отсутствие фотографий квартиры

Объявления без фотографий выглядят как минимум странно. В большинстве случаев это означает, что с квартирой что-то не так либо такой жилплощади вовсе не существует.

5. Частота размещения объявления

Бывает, что одно и то же объявление о сдаче квартиры появляется и исчезает с завидной периодичностью. Две недели назад квартира сдавалась, потом её сняли, а через месяц она снова висит в актуальном. И так по кругу.

Конечно, дело может быть не в собственнике, а в арендаторах. Ну не везёт человеку на жильцов, и всё тут. Тем не менее часто мелькающие объявления настораживают.

6. Контактное лицо

Кто занимается вопросом сдачи квартиры в аренду? Сам собственник или риелтор? Если вы не хотите платить комиссию, равную половине или даже всей сумме ежемесячного платежа, то объявления от риелторов вам не подходят.

Если обращаетесь к риелтору

Риелторы могут облегчить вашу жизнь и помочь найти квартиру мечты. А могут изрядно потрепать нервы, опустошить кошелёк или напрасно потратить ваше время. Вот когда стоит насторожиться.

1. Риелтор не может назвать компанию, сотрудником которой он является сейчас или где работал раньше

Если риелтор утверждает, что состоит в штате агентства, вы можете связаться с компанией напрямую и уточнить это.

Если риелтор является частным предпринимателем, он в любом случае должен назвать вам хотя бы несколько компаний, в которых работал прежде. Если с этим возникают трудности, перед вами может быть мошенник.

2. Риелтор не интересуется, кто и в каком составе будет проживать в квартире

Практически каждый собственник хотя бы примерно представляет, кого он видит арендатором, и оповещает об этом риелтора. Если во время разговора у вас не спрашивают о количестве жильцов, наличии животных и постоянной работы — это звоночек.

3. Риелтор не является экспертом в своей области

Сложно представить, что риелтор не знает, как писать расписку о получении денег или заполнять договор найма жилья. А если всё-таки не знает, то перед вами не риелтор.

4. Вас просят оплатить комиссию до заключения договора

Риелтор получает комиссию только после заключения сделки. Если от вас требуют оплату заранее — не поддавайтесь и не переводите денежные средства.

5. Риелтор занимается только одной квартирой

Обычно у риелтора в работе находятся несколько объектов. Подозрительно, когда специалист посвящает всё своё время только одной квартире. Попробуйте вбить номер телефона в поисковую строку браузера и посмотреть, сколько объявлений вам выдадут.

6. Риелтор представляется сотрудником информационного агентства

Вам предлагают подъехать в офис, заключить договор и получить доступ к базе собственников после оплаты комиссии.

Риелтор не поедет с вами на осмотр квартиры и встречу с собственником, а дозвониться до кого-либо из полученной базы если и получится, то после предварительной договорённости о встрече арендодатель отменит всё в последний момент.

Вернуть деньги в этом случае не выйдет, ведь вы подписали договор о предоставлении информационных услуг. Чтобы добиться справедливости, вы можете обратиться к юристам и попробовать подать заявление в суд. Однако никто не гарантирует вам успешного исхода. Поэтому внимательно изучайте все документы, на которых ставите свою подпись.

Этап 2. Первый контакт с собственником

Вы выбрали идеальный, по вашему мнению, вариант и на радостях звоните собственнику, чтобы договориться о встрече. Для начала уточните, действительно ли вы говорите с хозяином, а не с риелтором или кем-либо ещё. Даже если в объявлении было указано, что квартира сдаётся напрямую.

Задайте арендодателю несколько вопросов. Например, куда выходят окна квартиры или на каком этаже она находится.

Если человек замешкался, возможно, он пытается вас обмануть. Собственник ответит на такие вопросы без промедления.

Если вы чувствуете, что всё в порядке, пройдитесь по информации, указанной в объявлении: уточните стоимость, необходимость депозита и оплаты последнего месяца. Выясните, на какой срок сдаётся квартира, действительно ли до метро идти 10 минут, а не 30. В общем, проговорите все нюансы, которые важны именно для вас.

Этап 3. Осмотр жилья

  1. Оцените подъезд. Его состояние может многое сказать о жильцах дома — ваших потенциальных соседях.
  2. Попробуйте заглянуть к соседям и поинтересоваться, кто до вас проживал в квартире. Желательно сделать это вместе с владельцем: если жильцы соседних квартир не новосёлы, то они узнают вашего арендодателя, а вы лишний раз убедитесь в том, что он собственник.
  3. Внимательно осмотрите ванную комнату, в особенности — сантехнику. Если подтекает кран, стоит указать на это собственнику сразу же.
  4. Проверьте состояние мебели и оцените её износ.
  5. Обратите внимание на расположение розеток. Возможно, вам потребуется перестановка мебели.
  6. Если у вас аллергия на животных, уточните, не было ли у предыдущих жильцов кошки или собаки.
  7. Не поленитесь включить всю технику и бытовые приборы, которые планируете использовать.
  8. Проверьте все выключатели в квартире.
  9. Спросите о наличии интернета.
  10. Проверьте замки, чтобы потом не ждать под дверью, пока вас пустят внутрь. Если замков несколько, а ключ вам отдают только от одного, узнайте причину. Собственник может сказать, что замок давно сломан и не используется. Вы должны настоять на замене или ремонте и попросить полный комплект ключей.
  11. Удостоверьтесь в целостности пломб на счётчиках.
  12. Проверьте состояние балконных дверей и окон, если не хотите замёрзнуть зимой.
  13. Оцените шумоизоляцию во всей квартире.

Если ничто из вышеперечисленного в квартире вас не смутило, можно переходить к составлению договора.

Этап 4. Заключение договора

Какие документы собственника нужно проверить

Если у квартиры один собственник

При заключении договора найма попросите хозяина предъявить вам:

  • паспорт;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН.

Вам необходимо убедиться в том, что квартира принадлежит именно тому лицу, которое представилось собственником квартиры.

Один из самых распространённых видов мошенничества на рынке — это сдача в аренду чужой квартиры. Жильё может сдать некий «друг» хозяина квартиры, который поселился в ней всего на пару дней.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Если вы не проверили документы на собственность, то рискуете не только лишиться денег, но и остаться на улице.

Если собственников несколько

Помимо паспорта и свидетельства о собственности, вам нужно получить письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех владельцев, а также от тех, кто прописан в квартире.

Если в квартире прописан некий дальний родственник, он может прийти в арендованное вами жилье и остаться в нём жить. При этом договор аренды будет действительным, но запретить жить в ней человеку, прописанному в квартире, никто не может.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Если квартира в собственности у супругов

Для начала нужно разобраться, в совместной или долевой собственности находится квартира.

Иващенко Србуи Саргисовна, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Для подстраховки можно узнать о наличии брачного контракта и ознакомиться с его условиями. Если квартира принадлежит одному из супругов, то согласие второго не потребуется. Если же в совместной собственности — нужно будет заручиться согласием каждого собственника.

На что обратить внимание при составлении договора

Договор найма жилья — документ, который поможет вам избежать ненужных конфликтов, поэтому очень важно ответственно подойти к его составлению. Лайфхакер уже рассказывал, как правильно это сделать, поэтому остановимся только на самых важных моментах.

Обязательные данные

  • Предмет договора — это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь и количество комнат.
  • Стороны договора — собственник жилья (или его представитель по нотариально заверенной доверенности) и наниматель.
  • Паспортные данные и информация о месте регистрации — как хозяина квартиры, так и нанимателя.

Срок действия договора и порядок оплаты

Обозначьте сроки действия договора и период, в который вы обязаны осуществлять арендную плату. Обратите внимание на санкции за нарушение порядка оплаты. К примеру, у вас может быть недельный период для погашения задолженности, после чего собственник имеет полное право выселить вас из квартиры.

Факт оплаты должен быть зафиксирован: при наличной оплате требуйте расписку от собственника, а при переводе на карту запрашивайте выписку из банка.

В назначении платежа обязательно должна быть ссылка на ваш договор. Например: оплата по договору найма № 1 от 1 января 2018 года за июнь 2018 года.

Кроме того, в договоре должна быть зафиксирована сумма, которую вы передали собственнику при заселении. Это может быть плата за первый и последний месяц проживания, а также страховой депозит — гарантия, что при нанесении арендатором ущерба имуществу хозяин квартиры получит материальную компенсацию.

Собственник может удержать всю сумму страхового депозита или его часть в зависимости от степени причинённого ущерба. Если же при осмотре квартиры всё будет в порядке, страховой депозит в полном размере возвращается обратно арендатору. Комфортная для каждой стороны сумма депозита оговаривается при заключении договора.

Порядок выселения

Особое внимание стоит обратить на правила выселения из квартиры. Они должны быть комфортными для каждой стороны.

Иногда в договорах указывают, что на выезд и поиск новой квартиры арендатору даётся всего пара дней. А некоторые договоры аренды даже предусматривают штрафы за то, что арендатор прожил менее определённого срока.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Частота визитов собственника

Частые неожиданные визиты собственника доставляют мало радости. Однако запретить ему посещать свою же квартиру вы не можете. Обсудите комфортную для вас обоих частоту визитов, оговорите, за какое время собственник должен вас предупредить, и зафиксируйте договорённости в документе.

Каналы коммуникации

В договоре нужно указать адреса электронной почты или номера телефонов обеих сторон — в зависимости от выбранного канала связи. Лучше и то и другое, чтобы уж наверняка.

Не удаляйте переписку с арендодателем, чтобы обратиться к ней в случае возникновения разногласий.

Опись ценных вещей и показания счётчиков

В акт приёма-передачи квартиры, который прилагается к договору, нужно включить опись ценных вещей. Если при заселении вы внесли страховой депозит, есть риск не получить его обратно. Вы должны проверить всю квартиру. И чем тщательнее, тем лучше. На каких моментах сделать акцент при осмотре квартиры, вы уже знаете.

Надёжнее всего будет сделать фотографии всех обнаруженных дефектов, чтобы при выезде их не приписали вам. А фотографии можно распечатать и прикрепить к акту.

В обязательном порядке в акте должны быть зафиксированы показания индивидуальных счётчиков учёта воды и электричества на момент заселения.

Ремонт и планируемые изменения в квартире

Составьте перечень изменений, которые вы планируете внести в интерьер, а также техники или мебели, которую собираетесь приобрести. Согласуйте предельную сумму и решите, как будет происходить оплата: только силами собственника, вашими силами или 50 на 50.

Условия о неотделимых и отделимых улучшениях рекомендуется прописывать в договоре заранее или составить дополнительное соглашение позже. При этом в договоре желательно сделать оговорку, что вещи возвращаются собственнику с учётом естественного износа.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Обозначьте в договоре, кто оплачивает поломки бытовой техники. К сожалению, при первичном осмотре вы не сможете на 100% убедиться в абсолютной исправности приборов, а доказать, что поломка произошла по причине естественного износа, а не из-за неправильной эксплуатации, бывает непросто.

Если у вы заметили, что прибор дышит на ладан, укажите на это собственнику и совершите осмотр вместе, а после зафиксируйте договорённости в документе. В противном случае, если поломка всё-таки случится, вам может потребоваться экспертиза профессионала, чтобы доказать вашу непричастность к неисправности.

Проживающие в квартире

Не забудьте указать в договоре тех, кто будет проживать с вами в квартире. А также сообщите, есть ли у вас домашние животные. Не стоит врать о таких вещах: с огромной вероятностью вы будете пойманы на лжи, а последствия окажутся весьма печальными.

В каких случаях стоит отказаться от аренды

Самый тревожный сигнал — отказ представить документы на право собственности. Велика вероятность, что с квартирой не всё в порядке.

Проблемной может оказаться и квартира, собственник которой слишком беспокоится за своё имущество. Такие владельцы могут слишком часто приходить к вам с проверкой сохранности своего имущества, что, естественно, будет доставлять вам дискомфорт.

Артур Устимов, основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»

Стоит обратить внимание на поведение собственника. Излишняя нервозность настораживает, так же как и необоснованная спешка при заключении договора. Если вас просят как можно быстрее подписать документы, не дают проверить исправность бытовой техники и зафиксировать дефекты, то это ещё один звоночек.

Не спешите, вдумчиво изучайте договор, задавайте вопросы и обсуждайте проблемные моменты. Проверяйте всё, что необходимо. Для вас важно, чтобы в квартире было комфортно жить, а все сложности были сведены к минимуму. Собственник хочет, чтобы его жилплощадь осталась в надлежащем виде, и также не желает быть участником регулярных конфликтов. Вы оцениваете друг друга — это нормально. И в этом случае правильно заложить достаточно времени на процесс оформления документов и осмотр квартиры.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *