Вычет при продаже имущества

Содержание

Юрист Анастасия Гежина в авторской статье рассказывает обо всех подробностях уплаты НДФЛ при продаже квартиры и недвижимости в целом в 2020 году

Читать в полной версии

Если вы продаете квартиру, с точки зрения государства получаете доход. Часть этого дохода (13%) вы должны отдать государству в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Сэкономить можно, если все делать по закону. Давайте начнем с основ.

Размер отчислений в бюджет зависит от нескольких факторов:

  • срока владения квартирой;
  • размера дохода, полученного от продажи;
  • размера расходов на ее приобретение.

Срок владения квартирой

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) устанавливает категорию минимального предельного срока владения недвижимостью (ст. 217.1. НК РФ). Если вы владеете недвижимостью меньше этого срока, то при ее продаже нужно будет заплатить НДФЛ.

Срок определяется в соответствии с нормами НК РФ, которые действовали на момент регистрации вашего права собственности на недвижимость.

Если квартира приобретена в собственность до 01.01.2016, то НДФЛ с ее продажи не уплачивается при условии, что вы владели квартирой три года и более.

Если квартира приобретена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения принимает следующие значения:

  • если квартира получена по наследству, в подарок от родственника, в порядке приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет три года. Трехлетний срок применяется также к квартирам, являющимся единственным жильем, вне зависимости от момента их приобретения (Письмо Минфина России от 03.03.2020 N 03-04-05/15558);
  • во всех остальных случаях, включая приобретение очередной квартиры по договору долевого участия или на вторичном рынке, минимальный срок владения составляет пять лет.

Срок владения недвижимостью по общему правилу равен периоду, в течение которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) существовала запись о вашем праве собственности на недвижимость.

Пример

01.06.2018 вы подписали договор купли-продажи квартиры (например, эта квартира является вашим единственным жильем), а 01.08.2018 — внесены в ЕГРН в качестве собственника. В этом случае минимальный срок владения квартирой составляет три года. Соответственно, вы сможете продать квартиру без уплаты НДФЛ начиная с 02.08.2021.

Из общего правила об исчислении минимального срока владения со дня регистрации права собственности есть ряд исключений:

  1. Если вы получили квартиру по наследству, то срок минимального владения начнет течь со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152, ст. 1113 Гражданского кодекса РФ, Письмо Минфина России от 05.07.2019 № 03-04-05/49885);
  2. Если вы приобрели квартиру в браке за счет общих доходов, то срок минимального владения и для вас, и для супруга исчисляется с момента, когда было зарегистрировано право собственности на квартиру.

При этом не имеет значения, на кого именно записана квартира, поскольку она по умолчанию поступила в вашу совместную собственность (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Это же правило применяется, если вы унаследовали квартиру, приобретенную в браке, от умершего супруга.

Размер дохода, полученного от продажи

НДФЛ при продаже квартиры рассчитывается как доля от дохода, который вы получили в результате продажи. Этот доход составляет налогооблагаемую базу. Чем она больше, тем больше налога вы уплатите в бюджет.

Доходом от продажи признается максимальное из двух значений: цены продажи либо 70% кадастровой стоимости квартиры.

Если вы, например, меняете квартиру, то доходом будет признана стоимость квартиры, которую вы получите в обмен на свою («Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

НК РФ предусматривает ряд льгот, которые позволяют уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, а следовательно, и размер отчислений в бюджет.

Одной из таких льгот является имущественный налоговый вычет.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 15 млн руб., то вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 14 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 9 млн руб., другую за 13 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 21 млн руб. (9 млн руб. + 13 млн руб. — 1 млн руб. = 21 млн руб.).

Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Если квартира находится в долевой собственности, то вычет сможет получить каждый из долевых собственников. Для этого нужно заключить два договора купли-продажи, по одному для каждой из долей.

Чтобы получить вычет, достаточно приложить к налоговой декларации копии документов, подтверждающих продажу квартиры. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Размер расходов на приобретение квартиры

Вместо имущественного вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при приобретении продаваемой квартиры.

Конкретный перечень расходов, которые могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемой базы, законодателем не предусмотрены. Это сделано для того, чтобы налогоплательщики могли в каждом конкретном случае учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов (Определение Конституционного суда РФ от 16.07.2013 года № 1220-О).

К таким расходам, в частности, относится рыночная стоимость продаваемой квартиры, а также проценты по целевым займам и кредитам, выданным для приобретения квартиры.

Налог с продажи квартиры

Какая продажа не облагается налогом
Новые правила с 1 января 2020 года
Налог с продажи жилья, купленного до 1 января 2016года
Налог с продажи жилья, купленного после 1 января 2016года
Налог при продаже наследства
Налог при продаже недвижимости, полученной вподарок
Налог при продаже приватизированной квартиры
Продажа жилья, полученного по договору пожизненногосодержания
Как уменьшить налог с продажи жилья
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Правила применения вычетов при продаженедвижимости
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплатыналога

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог спродажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что выполучили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы,как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность пооплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, какрассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Какая продажа не облагается налогом

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Есликвартира или другая недвижимость находится в вашей собственностидольше минимального срока, вы не должны платить налог при еепродаже.

Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, ПисьмоМинфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146.

Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5лет. Срок зависит от того, когда и как была полученанедвижимость.

Трехлетний срок владения применяется, если:

  • недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
  • квартира или другая недвижимость – это наследство или подарокот близких родственников;
  • это приватизированная квартира;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания сиждивением.

Для всех остальных случаев действует срок в пятьлет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможныеситуации.

Новые правила с 1 января 2020 года

С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем,купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. Тоесть на момент совершения сделки у вас в собственности не должнобыть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срокпродаваемой квартиры составляет 5 лет.

!!!Но:

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупкивторой квартиры, то минимальный срок владения первой квартиройсоставляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 годапокупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру безналога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть втечение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будетсоставлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это былоне единственное ваше жилье.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Налог с продажи, если недвижимость была куплена до1 января 2016 года

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и онанаходится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право неплатить НДФЛ с продажи.

Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесеныизменения, это правило действует и на сегодняшний день.

Пример:

В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи иоформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплендо 01.01.2016.

В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы необязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекциюо проведенной сделке.

Налог с продажи, если недвижимость была приобретенапосле 1 января 2016 года

Налог при продаже квартиры с 1 января 2016

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ.Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно,чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касаетсяжилья, купленного после 01.01.2016 года.

С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленнымпосле 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны бытьсоблюдены условия:

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершениясделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противномслучае минимальный срок составляет 5 лет.
  • Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней послепокупки второй квартиры, то минимальный срок владения первойквартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 годапокупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру безналога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть втечение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартиройбудет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи этобыло не единственное ваше жилье.

В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальныйпредельный срок владения объектом недвижимого имущества составляеттри года».

Ниже рассмотрим каждый случай.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Какой налог с продажи наследства

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право неплатить НДФЛ с продажи через 3 года после получения правасобственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

Пример:

В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельныйучасток. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участокв любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на васраспространяется правило о минимальном периоде собственности 3года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлятьналоговую инспекцию о сделке.

Какой налог с продажи недвижимости, полученной вподарок

Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкогородственника, не нужно платить налог с продажи через три года послеполучения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей инисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки;полнородные и неполнородные братья и сестры.

Пример:

В феврале 2018 года брат подарил вам комнату в коммунальнойквартире. Если вы продадите ее после марта 2021 года, то имеетеправо не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи.Так как комната получена в подарок от близкого родственника,то на вас распространяется 3-летний срок владения.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Какой налог с продажи приватизированнойквартиры

Вы можете продать квартиру и не платить налог, если послеприватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Пример:

В мае 2021 года вы решили продать квартиру, которуюприватизировали в январе 2018 года. С момента приватизации прошлобольше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходногоналога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговыйорган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Какой налог с продажи недвижимости, полученнойплательщиком ренты по договору пожизненного содержания сиждивением

Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, выимеете право на 3-летний минимальный срок владения.

Пример:

Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания сиждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ейренту.

После того как соседка скончалась, вы на законных основанияхстали собственником ее квартиры. Через три года после оформленияквартиры в собственность вы можете продать ее без налога.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Как не платить или уменьшить налогс продажи жилья

Как законно уменьшить налог с продажи жилья

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальныйсрок владения, то должны заплатить налог с продажи.Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающиеналогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили заквартиру.

После применения льготы вы можете существенно, а иногдаи до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно оспособах уменьшения налога мы расскажем ниже.

!!! Важно:

  1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам всеравно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по местужительства. В декларации отражается доход от продажи и расчетналога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае уналогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
  2. Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную вКадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровойстоимости. Налог платится с большей суммы.

Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой ипродажей)

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать невесь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?

Законодательством определено, что налог можно заплатить не совсей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. Тоесть берется разница между деньгами, что вы получили занедвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту женедвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2019 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020продали за 5 млн. В 2021 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоватьсявычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

Пример:

В 2019 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2020году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость быламеньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Незабудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаныоповестить налоговые органы о сделке.

При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйтедокументы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документовнеобходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе сдекларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ потерян, его можно восстановить.Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи– в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй сторонысделки.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницубрать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость былаполучена в наследство, подарена или приватизирована.

В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже,максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можетеуменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним:налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажинедвижимости, и с которых должны заплатить налог.

Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллионарублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

Пример:

Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млнрублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение,невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге?Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не сдвух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

Не забудьте важный момент! Если квартира былакуплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотретьстоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Рассмотрим пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевойсобственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решилапродать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей ивоспользоваться имущественным вычетом при продаже.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс.рублей.

Если бы супруги продали свои доли не по общему договорукупли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил быимущественный вычет до 1 млн рублей.

В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, таккак вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, ПисьмоФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по31 декабря) продается одна квартира, а следом покупаетсядругая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом припокупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущейпокупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественныйвычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычетна 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, ониучитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Рекомендуем прочитать статью «Налоговыйвычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В нейподробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупкежилой недвижимости.

Пример:

Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали егоза 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году выдолжны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет припродаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Такимобразом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Правила применения вычетов при продаженедвижимости

Налоговый вычет при продаже квартиры

По одному объекту недвижимости нельзя применить обавычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу засчет имущественного вычета или за счет вычета расходов наприобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 №ЕД-4-3/2254@.

Пример:

В 2019 году вы за 2 млн рублей купили квартиру, в 2020продали ее за 3 млн. В 2021 году вы должны подать декларацию3-НДФЛ.

Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
— Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы междустоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) =130 тыс. рублей.
— Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доходуменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс.рублей.

Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходовна приобретение.

Имущественный вычет используется только раз вгоду. Если вы в одном календарном году продаете несколькоквартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычетаможно только по одной из них.

Пример:

В 2019 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2020году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни одиниз объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на ихприобретение у вас не было, в 2021 году при подготовке 3-НДФЛиспользуйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект.Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом,выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. Врезультате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3млн + 2 млн – 1 млн).

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Если вы не единственный собственник жилья, тоимущественный вычет распределяется на всех собственников.

Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «приреализации имущества, находящегося в общей долевой либо общейсовместной собственности, соответствующий размер имущественногоналогового вычета распределяется между совладельцами этогоимущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними(в случае реализации имущества, находящегося в общей совместнойсобственности)».

Пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевойсобственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Парарешила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн ивоспользоваться имущественным вычетом.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимостьполовины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) =0.

Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога

После продажи квартиры или другой недвижимости вы должныотчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреляследующего года вы должны подготовить и передать в налоговуюинспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакетсопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НКРФ.

В декларации отражается доход, полученный от сделки, ипримененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от васбольше ничего не требуется. Если же после применения вычетовостался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

Пример:

В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года выдолжны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговуюинспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас естьсрок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажиквартиры.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *