Управление имуществом физического лица

Вопрос о доверительном управлении имуществом

09.11.2016 Специально для сайта www.4dk-audit.ru

Кундева Элица, ведущий юрист-консультант

Вопрос: Физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, приобретено в собственность недвижимое имущество (нежилое помещение). Указанное недвижимое имущество передается в доверительное управление компании (организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответственностью), в котором физическое лицо является участником (доля участия – 50 %), для целей его последующей сдачи в аренду.

Может ли деятельность физического лица быть признана предпринимательской?

Ответ: Деятельность физического лица (учредителя управления), не являющегося индивидуальным предпринимателем, по передаче находящегося у него в собственности имущества в доверительное управление не может быть признана предпринимательской деятельностью, т.к. не направлена на самостоятельное извлечение прибыли.

Обоснование:

Для того чтобы ответить на вопрос, является ли передача физическим лицом недвижимого имущества в доверительное управление предпринимательской деятельностью, необходимо разобраться в двух ключевых вопросах: что следует рассматривать в качестве предпринимательской деятельности, а также, что вкладывается в понятие доверительного управления имуществом.

Если обратиться к общей части Гражданского кодекса Российской Федерации РФ (далее – ГК РФ), то в ст. 2 указанного нормативного правового акта сказано, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, суть предпринимательской деятельности заключается в одновременном наличии в деятельности лица следующих признаков:

  • самостоятельного осуществления деятельности по извлечению прибыли;
  • систематического получения прибыли.

Предпринимательская деятельность осуществляется юридическими лицами (коммерческими организациями) и гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

Передача имущества в доверительное управление регулируется главой 53 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При этом доверительный управляющий вправе совершать в отношении полученного по договору имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (в пределах, предусмотренных договором), осуществляя правомочия собственника (п. 2 ст. 1012, п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Таким образом, доверительный управляющий от своего имени совершает сделки с полученным по договору доверительного управления имуществом, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, доверительное управление имуществом представляет собой процесс управления собственностью, которая была передана учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок.

В договоре доверительно управления можно выделить следующих участников:

  1. Учредитель управления – по общему правилу собственник передаваемого в управление имущества.
  2. Доверительный управляющий – лицо, управляющее собственностью учредителя управления на договорной основе. Доверительный управляющий – это всегда лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия).
  3. Выгодоприобретатель – лицо, в интересах которого должен действовать доверительный управляющий (выгодоприобретателем может быть учредитель управления, но не сам доверительный управляющий).

При этом отметим, что законом не установлено каких-либо ограничений в отношении учредителей управления и выгодоприобретателей — ими могут быть любые субъекты гражданского права: физические или юридические лица, Российская Федерация и др. Из этого следует, что физическое лицо, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, может заключить договор доверительного управления.

Кроме того, целью передачи имущества в доверительное управление может являться получение учредителем управления определенной прибыли. Вместе с тем деятельность, направленную на извлечение прибыли от использования этого имущества, заключение в отношении это имущества последующих договоров (например, договора аренды) осуществляет не его непосредственный собственник, а доверительный управляющий от своего имени.

Как следствие, учредитель управления получает прибыль не от самостоятельно осуществляемой деятельности по извлечению прибыли, а от деятельности другого лица (доверительного управляющего). Из этого следует, что передача имущества в доверительное управление не может квалифицироваться в качестве предпринимательской деятельности, поскольку нарушается один из ее признаков, а именно — самостоятельность действий предпринимателя по извлечению прибыли. К данным выводам приходят также суды (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014г. по делу № А12-22796/2013, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу № А52-3895/2011).

Для сведения. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на недвижимость (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Несоблюдение требований о форме договора доверительного управления имуществом или требования о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст. 550, 556, 1017 ГК РФ).

С получаемых доходов по договору доверительного управления имуществом, учредитель управления (физическое лицо) уплачивает НДФЛ — в размере 13%, если это физическое лицо является резидентом РФ; 30% — если физическое лицо нерезидент РФ. Так же физическое лицо обязано уплачивать налог на имущество физических лиц в порядке. предусмотренном гл. 32 НК РФ.

Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Все публикации

Справка

Вопрос: Физическое лицо, резидент РФ, собственник недвижимого имущества, передал его в доверительное управление обществу с ограниченной ответственностью. По договору доверительного управления имуществом учредитель управления, физическое лицо, является выгодоприобретателем. Общество с ограниченной ответственностью является доверительным управляющим. По договору доверительного управления имуществом учредитель управления получает доходы.

В соответствии со статьей 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 НК РФ.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством налоговым агентом в отношении доходов по операциям, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления, физического лица, является доверительный управляющий — ООО.

В соответствии с пунктом 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога налоговыми агентами производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 НК РФ.

Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» в подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 года.

Принимая во внимание вышеизложенное, просим Вас разъяснить:

1. Договор доверительного управления имуществом является договором гражданско-правового характера, в связи с чем будет ли с 1 января 2008 года ООО, доверительный управляющий, являться налоговым агентом учредителя управления, физического лица, выгодоприобретателя, по уплате налога на доходы физических лиц, полученных от доверительного управляющего, или учредитель управления, физическое лицо, должен самостоятельно представлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию о фактически полученных доходах по договору доверительного управления и уплачивать налог на доходы физических лиц?

2. В каких случаях организация может не являться налоговым агентом на основе заключенных трудовых договоров с физическими лицами?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО от 01.10.2007 N 01/09-07 по вопросу исполнения доверительным управляющим обязанностей налогового агента в отношении доходов, выплачиваемых учредителю управления по договору доверительного управления, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 226 Кодекса российские организации, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщикам, признаются налоговыми агентами по налогу на доходы физических лиц и обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с таких доходов налогоплательщиков.

Исчисление сумм и уплата налога в соответствии со статьей 226 Кодекса производится в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляется в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 Кодекса.

Таким образом, российская организация — доверительный управляющий, признается налоговым агентом в отношении доходов, выплачиваемых по договору доверительного управления имуществом физическому лицу — учредителю управления. В связи с этим, на доверительного управляющего в соответствии со статьей 226 Кодекса возлагается обязанность по перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц, исчисленного и удержанного с указанных доходов физического лица.

Вступающие в силу с 01.01.2008 новые положения статей 226 и 228 Кодекса, внесенные Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», не изменяют порядок отнесения организаций, осуществляющих доверительное управление имуществом, к налоговым агентам.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 декабря 2007 г. N 03-04-06-01/432

Текст письма опубликован в газете «Экономика и жизнь», декабрь 2007 г., N 52

Договор управления нежилым помещением

Договор управления нежилым помещением: образец

Возникают ситуации, когда ценный актив – недвижимость оказывается у лица, неспособного осуществлять должную заботу о нежилом помещении. Без заботы ценная недвижимость может быстро снизить свои потребительские качества, потребовать существенных затрат на восстановительный ремонт. Для собственника выгоднее найти лицо, способное проявлять необходимую заботу об имуществе. Здесь приходит на помощь договор управления нежилым помещением, разработанный как раз для таких ситуаций. Для разработки текста договора не обязательно обращаться за услугами к юристам. В Интернете можно без особых проблем найти образец договора управления нежилым помещением. Но наиболее выгодным решением будет воспользоваться интерактивным шаблоном, представленным на нашем ресурсе. Шаблон позволит сформировать договор под ваши условия, опираясь на ответы на вопросы опросного листа. Все, что остается сделать – заполнить поля ввода, распечатать текст, и представить договор на подпись сторонам.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор управления отелем
  • Договор управления предприятием
  • Договор управления проектом строительства
  • Договор управления УК с ТСЖ
  • Договор управления с застройщиком

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *