ТСЖ бухучет

При создании новой организации перед руководством всегда стоит вопрос, нанимать ли бухгалтера, заключать договор со специализированной компанией или самому вести бухучёт. Не исключением будет и ТСЖ.

Кто-то кричит: «Я Главбух! Я Главнюк! Куда вы все без меня!»

Аутсоринговая компания перебивает: «Зажрались вы главбухи! На мыло вас надо! Одни убытки от вас в компании! За нами будущее! Мы Главнюки!»

Председатель смотрит на них хмуро, и бурчит себе под нос: «Налетело вороньё. Я тут Главнюк, с калькулятором сам справлюсь, без вас обойдусь».

А теперь разберёмся кто из них прав. Все ли ТСЖ одинаковые, у всех ли одни и те же хотелки.

Что необходимо знать человеку при ведении финансовой части ТСЖ, какими навыками он должен обладать?

  1. Иметь голову на плечах;

  2. Сложить 2+2;

  3. Иметь хоть какое-то представление о бухучёте;

  4. Не только знать, но и понимать, чем НКО отличается от коммерческой организации. Следовательно, понимать специфику ведения бух. учёта в НКО.

  5. Быть немножечко юристом, чтобы понимать, что такое ТСЖ.

  6. Быть на «ты» с компьютером.

  7. И, в конце концов, «уметь считать деньги».

Случай первый. Вариант 1: Председатель/управляющий взял всё на себя. Успех может быть гарантирован, если руководитель обладает всеми вышеперечисленными навыками. Был на руководящей должности, есть опыт ведения бухучёта в ТСЖ не один год, ну а если ещё за плечами юрфак и факультет инженерии, цены нет! 4 специалиста в одном лице. Вообще никто не нужен, даже уборщица с дворником не нужны (по секрету там вообще образования не надо). Допустим, работает этот чудо-специалист один. А зарплату он за одну должность получать будет? А времени он, сколько потратит, как один работник или как 4? Круги под глазами, когда появятся? Через день, через месяц? Хорошо если у организации 20 лицевых счетов, а если 100 или 400?

Вариант 2. Новое ТСЖ решило взять на работу сотрудников. Меньше чем через год руководитель решил уволить и юриста, и бухгалтера и инженера в придачу. «Любой документ, любую проводку и что откуда вытекает в Google забью и узнаю. Вот». До ТСЖ чудо-руководитель не был ни на руководящей должности, не имел дела с бухучётом и инженерного образования не имеет. Что сейчас с этим ТСЖ? Да ничего. За 4 года своего существования у ТСЖ две толстых папки со штрафами от 5000 до 400000 рублей. Возмущённые жители. И ни копейки денег на счёте. Допустим, юрист не нужен ТСЖ. Но ты, же на прицеле всегда должен держать хорошего специалиста. Каких только ситуаций в ТСЖ не бывает. Допустим, инженер не нужен. Но он то — как не нужен?! На полставки-то обязан быть! Про бухучёт вообще молчу. Почему хотя бы на курсы не сходил? Почему с бухгалтерами других ТСЖ не общаешься? Опыт можно было перенять?

Вот и думайте сами, на чём вы сэкономить хотите, и какими способностями должен обладать сотрудник.

Случай второй. «Да-а-а, — подумало другое ТСЖ – бывает же. Заключу-ка я от греха подальше договор с аутсоринговой компанией. И дешевле, и голова меньше болеть будет».

Ну что ручки потираете, те, кто говорит, что главбух не нужен и работники в штате ТСЖ?

Я не говорю, что заключение договора со сторонней организацией это плохо. Наоборот хорошо. Но давайте разберём и эту ситуацию.

В компании есть люди, которые работают с первичной документацией ТСЖ, ведут бухгалтерский учёт, выставляют счета жильцам, оформляют юридически правильно документы, осуществляют инженерные работы и т.д. А теперь скажите мне, пожалуйста, те люди, которые у вас работают они, что без образования, вы им меньше платите, они меньше выполняют работы, почему вы говорите, что берёте меньше с организации, нежели бы она платила главбуху? Если так, то грош цена вашим услугам. Признайтесь хотя бы сами себе, что организация, берущая на себя обязательства по ведению услуг должна иметь грамотных специалистов, как бы они не обзывались, иначе это будет шарашкина контора.

Не каждая хорошо зарекомендовавшая себя фирма возьмётся за ведение ТСЖ. В практике были случаи, когда компании отказывались от товарищества (причём они не были проблемными). Были ТСЖ, которые рассматривали передачу дел аутсоринговой компании, но посчитав экономическую выгоду, выгоду делопроизводства, выгоду оперативности — отказывались. Некоторые ТСЖ приглашают аудитора. Но аудитора тоже надо знать. Очень хорошо было бы если аудитор до того как им стать, поработал именно в сфере ЖКХ бухгалтером. Тут, так же как и с аутсорингом хорошо зарекомендовавшая себя фирма поставит в известность ТСЖ о своём опыте/неопыте работы в ЖКХ. Тоже встречалось в практике, что человек просто отучился на аудитора и берёт на проверку всё подряд. А потом сиди и разгребай и за бухгалтером и за аудитором. С языка только одни м… (нехорошие слова) вылетают. А какие суммы им отданы за проверку! За сердце хватаешься.

В моей практике встречаются ТСЖ, которые заключили договора с аутсоринговой компанией и в ус не дуют. У них всё хорошо. Причём чаще всего это «хорошо» возникает из-за того что руководство не видит рутиной работы и ему спится спокойно. А она есть. Но встречаются и такие, которые отказываются от услуг компании. Почему? Во-первых, если какой косяк – достаётся Председателю. А если в организации сначала то — одному сотруднику доверили ТСЖ, то другому. Начинаешь спрашивать об ошибках, в ответ получаешь «А я не знаю, до меня другой человек вами занимался». Жители не знают в лицо бухгалтера. И так каждый раз, сотрудники меняются, жители их запомнить не могут. А по поводу квитанций? Кому в первую очередь чаще всего достаётся? Говоришь: звоните туда-то, они то — трубку не берут, то ограниченное время работы, то, как говорится «наша хата с краю, мы ничего не знаем». И опять всё достаётся Председателю.

В своей практике я только одному ТСЖ настоятельно рекомендовала отказаться от штатных работников и воспользоваться услугами сторонней организацией. Дело в том, что ТСЖ постоянно было в долгах как в щелках, на зарплату сотрудникам копили. Персонал менялся как перчатки. По моим подсчётам на расчётном счёте организации должно было быть от 400000 до 800000 руб.! (я не учитываю спецсчёт по кап. ремонту). Председатель всё списывала на бухгалтера, что она такая сякая, как впрочем, и все сотрудники. За чашками чая я узнала, что не только сотрудники такие сякие, но и жильцы, и дети, и контрагенты. Из личной жизни руководителя узнала, что она сама постоянно в кредитах.… А теперь вопрос как можно было доверить управление организацией человеку, который сам постоянно в кредитах?

Случай третий. ТСЖ приняло в штат сотрудников. Знаете, нормально живёт ТСЖ. Сейчас многие скажут: «аааа! Всё к этому и шло! Будешь бухгалтеров нахваливать!»

«Стоп. Стоп. Стоп». — Скажу я вам. Я выделила и хорошие и не очень хорошие стороны Председателя и Аутсоринговой компании, причём всё это взято из жизни, из личного опыта, так давайте же поговорим и о штатных сотрудниках.

Не спорю, есть ТСЖ, которым крайне не повезло с бухгалтером. Но ведь чаще всего это бывает из-за двух ошибок:

  1. При создании товарищества, кто-то из собственников крикнул: «Я бухгалтер. Я буду вести бухучёт в ТСЖ!»

  2. Приняли на работу главбуха, который до этого в НКО ни разу не работал, а работал в торговле или на заводе и бухучёт ведёт соответственно как в этих организациях.

Меня недавно упрекнули, что если я веду несколько организаций, то в них делать нечего, а я Ваньку валяю.

Да. Я не сижу в офисе с 8.00 до 17.00. Да. При мне нет стационарного телефона. Да. Я не сижу за компьютером, который состоит из монитора, клавиатуры, мыши и процессора весом 10 кг.

А что же делает Главный бухгалтер ТСЖ? Во-первых, ненормированный рабочий день. Если нет возможности работать днём, работает вечером, в выходные, праздники, отпуске. Ему некогда ждать, когда перестанет висеть комп или всеми нами любимый сайт ГИС ЖКХ. Лучше в это время ознакомиться с изменениями в законодательстве или сходить на семинар по ЖКХ или бухучёту. Второе. Ждать и сидеть когда запросит справку? О чём вы? Есть Viber, есть сотовый телефон, есть электронная почта, Wi-Fi, в конце концов, планшет, ноутбук, удалённая программа. В любое время дня и ночи (упс! С 21.00 до 07.00 не звонить). Надо распечатать документ? Если меня нет на месте, я сформирую и передам через Председателя. Сейчас в наш век технологий, можно работать удалённо (если кто не знал). Выполняя абсолютно все действия по бухгалтерскому учету и будучи при этом в единственном лице, бухгалтер, по сути, является и экономистом.

А работы много. Это и начисление платежей, и ведение первичного учета, кадровая работа, а также начисление зарплаты сотрудникам, отслеживание и учет поступления средств на счета товарищества, работа с контрагентами, жильцами, взыскивание задолженности, ведение учета по приходу и расходу материальных средств в пределах сметы, составление и сдача отчётности, оплата налогов, отчислений в пенсионный фонд и т.д., выдача по требованию членов товарищества интересующей их информации и др.

Ко всему прочему не надо сбрасывать со счетов, противостояние нерационального расходования денежных средств, следить за законностью политики организации.

Так или иначе, все права и обязанности этого работника связаны с соблюдением законности, финансовой дисциплины и бережным отношением к средствам своего ТСЖ. И от того будет ли все дела осуществлять один сотрудник, или наёмная компания, её поверьте меньше не станет, просто работа переляжет на другие плечи. Помните теорему Пифагора? От перемены слагаемых сумма-то не меняется.

Говорят, бухгалтера слишком много получают. Знаете, скажу Вам по секрету, не больше чем аутсоринговая компания. Бухгалтер тоже смотрит на количество лицевых счетов, на сложность дома. Мне встречались организации, которые за свою работу просили больше чем бухгалтер, и не, потому что бухгалтер сильно занижал стоимость своей работы, а потому что организация реально считает свои затраты.

Напоследок. Не надо категорично думать, нужен главбух или не нужен, не только в ТСЖ, но и в любой другой организации. Всё зависит от конкретной ситуации. Главное – это то, чтобы сотрудник знал своё дело и дружил с головой, которая на его плечах. Поэтому совет на будущее: есть у вас в организации хороший Главбух, Председатель, может аутсоринговая компания, так дорожите ими и спать вы будете спокойно.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – один из способов реализации управления жилищными объединениями, разрешенный и регламентированный законодательством РФ. Несмотря на то что ТСЖ является некоммерческой структурой, ее деятельность должна подчиняться правилам учета: бухгалтерского и налогового.

В чем состоят нюансы учетных операций по ТСЖ, какими проводками они оформляются, каковы тонкости налогообложения, разбираем в статье.

Как ТСЖ на УСН ведет учет доходов и расходов?

Зачем создаются ТСЖ

Данные объединения возникают для целей повышения эффективности управления комплексами жилой недвижимости.

К СВЕДЕНИЮ! Более популярны ТСЖ для управления большими домами, состоящими из множества квартир. Но закон ничего не имеет против объединения в такую систему владельцев близкорасположенного приватного жилья.

Задачи, которые призваны решать ТСЖ:

  • следить за поддержанием жилья в надлежащем состоянии;
  • улучшать условия для жизни в своем объединении;
  • своевременно устранять возникающие проблемы в рамках своих компетенций.

Нужно ли применять ККТ при расчетах ТСЖ за оказание услуг своим членам и приеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

Для решения этих задач ТСЖ может заниматься коммерческой деятельностью, чтобы получать доход и наполнять свой фонд.

Такой деятельностью может быть:

  • сдача помещений внаем;
  • строительство дополнительных зданий, сооружений, других объектов недвижимости;
  • обслуживание и ремонт собственности ТСЖ.

Иногда ТСЖ предпринимает действия, прямо направленные на получение дохода, а не оказание пользы имуществу и жильцам ТСЖ. Однако, полученный доход также пойдет на целевое использование. Коммерческая деятельность, приносящая ТСЖ доход, может быть следующей:

  • заключение договора на размещение рекламы на домах и другом имуществе, находящемся в ТСЖ;
  • договоры с компаниями, проводящими Интернет, кабельное телевидение и т.п.;
  • аренда нежилых помещений, находящихся в собственности ТСЖ;
  • договоры с жильцами на оказание им бытовых услуг и т.п.

ВАЖНО! Учетная политика ТСЖ от КонсультантПлюс доступна

Средства, полученные от коммерческой деятельности ТСЖ, признаются доходами. Источниками средств для деятельности ТСЖ, помимо дохода от коммерции, могут быть:

  • членские взносы;
  • вступительные взносы;
  • текущие платежи;
  • субсидии из бюджета;
  • плата за аренду помещений;
  • спонсорская помощь и др.

Полученные средства следует тратить исключительно на заявленные цели, действуя в интересах членов ТСЖ. Это может быть выполнение ремонтных работ, облагораживание прилегающей территории, организация охраны, дополнительное строительство и т.д. Фонды, из которых берутся средства, оговариваются в Уставе ТСЖ. Текущие платежи жильцов расходуются, как правило, на коммунальные услуги.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Все средства, полученные ТСЖ, не являются доходами и не могут использоваться иначе, как по направлениям Устава.

Почему ТСЖ необходим учет

Товарищество собственников жилья с точки зрения права является юридическим лицом. Как в любой организации, в некоммерческом объединении деятельность подразумевает финансовую динамику, а значит, подлежит строгому бухгалтерскому и налоговому учету.

Создание и функционирование ТСЖ регламентировано соответствующими законодательными актами, такими как:

  • ст. 135, 136, 148 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  • Федеральный закон №402-ФЗ от 06.12. 2011 года «О бухгалтерском учете»;
  • Положение по бухгалтерскому учету № 106н «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ 06.10. 2008 года – в тех частях, которые не противоречат вышеуказанному Федеральному закону;
  • Приказ Минфина РФ №66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» от 02.07. 2010 года;
  • внутренняя учетная политика организации.

На основании этих нормативных документов ТСЖ должно вести бухгалтерский учет и подвергаться налогообложению.

Бухучет в ТСЖ призван решать такие задачи:

  • контроль над поступлениями денежных средств;
  • отражение финансов на правильных бухгалтерских счетах;
  • формирование фондов и распределение полученных средств.

Поскольку ТСЖ с точки зрения законодательства является юридическим лицом, оно должно иметь свой управляющий орган, а значит, иметь в своем штате лиц, выполняющих обязанности бухгалтера: вести учет и своевременно предоставлять данные налоговикам, в Пенсионный фонд, в органы статистики.

ТСЖ и нюансы бухгалтерии

Бухгалтерский учет включает в себя анализ хозяйственной деятельности ТСЖ и формирование необходимой документации.

Особенности бухучета в ТСЖ

Юридически бухгалтерия в ТСЖ ничем не отличается от учета любой некоммерческой организации. На практике существует ряд нюансов, которые следует соблюдать.

  1. Любая отчетность подразумевает некий контрольный период. В ТСЖ он, как правило, составляет год. Нужно указать, как изменилось финансовое состояние организации за этот промежуток времени. Годовой отчет допускается к вниманию любого члена ТСЖ, поскольку скрывать прибыль товарищества от его собственников никто не имеет права.
  2. Чтобы правильно распланировать затраты и предусмотреть доходы на следующий период, бухгалтерия должна по итогам предыдущего года составить смету на грядущий год и утвердить ее на общем собрании. Эта смета и станет основой для будущего бухучета.
  3. Смету необходимо опубликовать (на сайте ТСЖ и/или на федеральном ресурсе), а затем отчитываться о ее исполнении территориальной инспекции жилнадзора (приказ Минстроя от 22 декабря 2014 года № 882/пр).

Отчетность по бухгалтерии ТСЖ

Как утверждает ФЗ №402, бухгалтерская отчетность Товарищества как некоммерческого объединения должна включать в себя такие документы:

  • баланс (форма 4) – 1 раз в квартал;
  • отчет с подтверждениями целевого применения финансов – ежегодно;
  • приложения.

ВАЖНО! Если ТСЖ применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), то отчетность может обойтись и без бухгалтерских приложений, ограничившись первыми двумя пунктами.

Дополнительно сдаются обязательные сведения в Пенсионный фонд по месту регистрации: индивидуальные данные и форма РСВ-1.

Главным финансовым документом ТСЖ, на основании которого составляется бухгалтерский баланс, является смета поступлений и трат, которая сводится ежегодно и утверждается на общем собрании членов ТСЖ. С отчетом о финансовой динамике может ознакомиться любой собственник жилья.

Отражение на балансе обязательных поступлений

Платежи, перечисляемые членами ТСЖ в качестве оплаты за коммунальные услуги, вступительные взносы, другие принятые уставом виды оплат не признаются в качестве дохода объединения. Их следует учитывать как средства, поступившие для целевого финансирования, и отражать на балансе на счете 86 «Целевое финансирование». Дебетом могут быть счета 50 «Касса» или 51 «Расчетные счета», действующие в корреспонденции со кредитом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Отражение на балансе субсидий из бюджета

Бюджет может субсидировать исключительно целевое финансирование. Счет 86, предназначенный для его отражения, может дополняться такими субсчетами, как:

  • 86-1 «Целевые взносы собственников жилья»;
  • 86-2 «Компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг»;
  • 86-3 «Дотации из местного бюджета»;
  • 86-4 «Скидки льготным категориям населения»;
  • 86-5 «Поступления от предпринимательской (хозяйственной деятельности)»;
  • 86-6 «Прочие целевые поступления»

Учет доходов от коммерческой деятельности ТСЖ

ТСЖ может вести такую деятельность, так как это способствует реализации его целей и задач (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Это может быть оказание ремонтных услуг, выполнение различных работ за счет действий штатных электриков, сантехников и других мастеров. Учет по такой деятельности должен вестись отдельно от других видов поступлений и расходов. Это позволит разделить облагаемую налогом часть финансов и ту, что не считается доходной и по этой причине не входит в налоговую базу.

Выручка, полученная от оказания услуг и выполнения работ, является доходом от обычных видов деятельности. Для ее отражения предназначен кредит счета 91 «Продажи» с субсчетом 90-1 «Выручка», корреспондирующий со счетами 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или субсчетом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Отражение затрат ТСЖ

Целевое использование средств ТСЖ проходит по счету 20 «Основное производство», к которому открываются субсчета для различных направлений основной деятельности, а также коммерческих работ и услуг.

Пример проводки

Представим, что в штате ТСЖ находится электрик, чей труд оплачивается сдельно, который выполнил для одного из жильцов замену проводки. Материалы приобретены самим жильцом. Человек оплатил работу электрика сразу после сдачи по установленным в ТСЖ тарифам. Вот что требуется отразить на бухгалтерском балансе:

  • дебет 50 , кредит 62 – получение оплаты от жильца — заказчика;
  • дебет 62, кредит 90-1 – признание полученных средств доходом;
  • дебет 90-3, кредит 68 – начисление НДС со стоимости выполненной работы;
  • дебет 20-2, кредит 70 – начисление сдельной зарплаты штатному электрику;
  • дебет 20-2, кредит 69 – начисление страховых взносов на сумму трудового вознаграждения;
  • дебет 90-2, кредит 20-2 – списание себестоимости выполненной работы;
  • дебет 90-9, кредит 99 – отражение финансового результата – прибыли.

Помимо перечисленных операций, на балансе ТСЖ будут отражаться затраты на ремонт общего жилого имущества и учет основных средств организации.

ТСЖ и отечественное налогообложение

По умолчанию после регистрации ТСЖ, как и любая организация, находится на общей системе налогообложения. Но она имеет полное право перейти на УСН, и большинство выбирает этот вариант, поскольку в таком случае бухгалтерская деятельность и отчетность будут минимальными.

Отчетные документы, сдаваемые в ИНФС:

  • декларация по «упрощенке»;
  • декларация по налогу на доходы физических лиц-2;
  • среднесписочная численность членов ТСЖ.

ТСЖ выполняет работы и оказывает услуги самому себе, а не другим сторонам, поскольку его главный вид деятельности – это содержание и ремонт собственных жилых помещений, это прямой показатель к использованию УСН. Средства, полученные от этой деятельности, не могут быть признаны доходами, а значит, существуют нюансы с начислением на них налогов.

Еще раз перепроверим: не являются доходами:

  • вступительные взносы;
  • членские взносы;
  • паевые взносы;
  • пожертвования благотворителей;
  • спонсорская помощь;
  • резервные отчисления;
  • государственные субсидии.

Являются доходами и подлежат налогообложению:

  • средства, полученные в результате коммерческой деятельности ТСЖ (реализационные и внереализационные – ст. 249 и 250 НК РФ);
  • обязательные платежи по оплате содержания, текущего и капитального ремонта жилой собственности (письмо Минфина от 05.05 2006 г. №03-03-05/8);
  • суммы, полученные от кого угодно, кроме учредителей и членов организации.

Расходами для целей налогообложения признаются траты, соответствующие критериям п. 1 ст. 252 НК РФ: экономическая обоснованность и документальная подтвержденность.

ВАЖНО! Имеет решающее значение источник поступления средств, даже на одинаковые цели. Например, если финансы внесены собственниками ТСЖ на капитальный ремонт, они не подлежат налогообложению. Если эти же финансы внесены владельцами недвижимости, не являющимися членами ТСЖ, это будет считаться доходом и входить в налоговую базу.

Как и любая организация на УСНО, ТСЖ должно выбрать одну из форм налогообложения:

  • платить НДФЛ со всех сумм, признанных доходами;
  • выбрать схему «доходы минус расходы».

Если при регистрации не выбрать упрощенную систему налогообложения, ТСж автоматически окажется на ОСНО – общей системе, где оно обязано перечислять в бюджет все налоги и сборы, предусмотренные законом, и вовремя подавать необходимые декларации. Поэтому следует быть очень внимательными при регистрационных мероприятиях.

Главный риск деятельности ТСЖ

С точки зрения бухгалтерского учета, основная неприятность, которая может грозить ТСЖ, это банкротство. Оно наступает, если на счете не хватает резервных средств: поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, в случае непредвиденных расходов чаще всего не из чего покрыть недостачу. Если такое случилось и спасти ТСЖ не получается, банкротство может быть одной из форм его ликвидации. Это тяжелое решение должно приниматься на общем собрании членов ТСЖ. Каких-то особенностей банкротства именно для ТСЖ закон не предусматривается, процедура обычна для всех организаций.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *