Себестоимость квадратного метра

Имеющаяся косвенная информация из различных источников позволяет предположить, что в настоящее время большинство участников рынка оперируют как минимум двумя показателями себестоимости строительства.

Во-первых, эта официальная себестоимость строительства, которую большинство фирм и компаний стараются увеличить всеми возможными способами для того, чтобы уменьшить свою налогооблагаемую базу.

Во-вторых, эта реальная себестоимость строительства, которую большинство фирм и компаний стараются уменьшить, чтобы получить максимум прибыли от своей деятельности.

Показатели официальной себестоимости строительства в Москве время от времени звучат во время публичных выступлений как представителей власти, так и представителей бизнеса.

Как правило, эти цифры составляют не менее $300-400 за 1 кв. метр для панельного жилья и не менее $450-500 за 1 кв. метр для монолитного жилья эконом-класса. В частности, не так давно руководитель столичного стройкомплекса сообщил, что «себестоимость квадратного метра жилья в Москве колеблется от 280 до 370 долларов за квадратный метр».

Прежде всего, необходимо определить, что входит в понятие себестоимость строительства.

Напомним, что для любой российской стройки составляющие себестоимости должны быть в теории одинаковы:

  • стоимость земельного участка,
  • стоимость подключения к коммуникациям,
  • стоимость стройматериалов,
  • транспортные расходы,
  • обслуживание кредитов,
  • зарплата рабочих,
  • стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлтеров.

Кроме того, на нее можно списать и многие иные затраты, в разумных пределах, конечно.

С учетом всех этих затрат и формируются как официальная, так и реальная себестоимость строительства. Можно предположить, что значения реальной себестоимости строительства не должны существенно отличаться в различных регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия.

Достаточно очевидно, что продажная цена объектов недвижимости (например, квартир) должна превышать не только реальную себестоимость строительства, но и ее официальное значение.

Можно предположить, что минимальные цены на рынке жилья в августе 2000 года были близки к значениям официальной себестоимости строительства во многих регионах России. Их сравнение между собой позволяет установить факт существенно более высокого уровня цен на жилье в Москве по сравнению со многими другими регионами европейской части России. В частности, сравнение уровня цен на примерно аналогичное жилье в городах Санкт-Петербурге и Москве, показывает, что питерское жилье было в 1,7-2,1 раза дешевле жилья московского.

По ряду косвенных факторов можно оценить, что реальная стоимость строительства ниже официальной минимум на 25-30%. Проведенное сравнение позволило оценить уровень реальной себестоимости строительства в Москве по состоянию на вторую половину 2000 года. Эти значения составляют:

  • $190-220 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки;
  • $270-300 за 1 кв. метр для монолитного жилья в не центральных районах города.

По мнению ряда экспертов, эти значения включают всю вышеприведенную структуру себестоимости строительства.

К настоящему времени произошло некоторое увеличение этих значений себестоимости за счет роста цен на основные виды строительных материалов и увеличение стоимости строительно-монтажных работ. По оценке наших экспертов, величина этого увеличения в большинстве случаев не превышает 20-25%. Необходимо отметить, что за эти два с половиной года произошло некоторое снижение реальной себестоимости монолитного жилья (на 2-3%) за счет массового применения этой технологии в жилищном строительстве Московского региона и совершенствования методов управления при реализации девелоперских проектов.

Таким образом, для оценки эффективности реализации девелоперских проектов в столице можно использовать следующие значения реальной себестоимости строительства жилья, при организации процесса, близкого к оптимальному:

  • $230-275 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки;
  • $320-370 за 1 кв. метр для монолитного жилья в не центральных районах города.

Можно допустить, что реальная себестоимость при реализации конкретных проектов может иметь существенное превышение относительно этих величин за счет наличия в проекте некоторых специфических «сервитутов» (например, однозначных «рекомендаций» по выбору поставщиков конкретных видов стройматериалов).

Достаточно интересен следующий фрагмент из текущей прессы:

«…Руководитель маркетинговой службы одной крупной строительной организации, нежелающий вступать в полемику с городским начальством, предложил следующую калькуляцию. Оттолкнемся от себестоимости голой коробки — 230 долларов за метр. Добавим 13 процентов за услуги заказчика — уже выходит 260. Плюс НДС 20 процентов (312 долларов). Эту сумму надо еще умножить на 1,3-это коэффициент полезных площадей, учитывающий лестницы, технические этажи и прочее (406 долларов). Добавим 100 долларов на метр за инженерные сети (506 долларов). Учтем минимальную ставку кредитования 7 процентов (541 доллар), а про рекламу и услуги риэлторов забудем. Ограничимся рентабельностью в 20 процентов (650 долларов) и, наконец, отдадим городу его долю — 35 процентов. Вот и получится 1000 долларов за метр…».

Этот фрагмент фактически обосновывает высокий уровень цен для конечного покупателя жилья в Москве. Но иного и быть не может, если учесть специфику работы этого участника рынка…

Вместе с тем, если исходить из стоимости 1 кв. метра монолитной «коробки» в $100-150 (именно такие цифры дает представитель ДСК-1, в одном из своих публичных выступлений, и наши эксперты предпочтительным считают первое значение), то получается совсем другой конечный результат, особенно, если все считать корректно…

Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня «RWAY»

Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.

Цифры есть

Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.

Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.

Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.

Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.

Детали застройки

Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.

Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.

Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года
площадь участка покупатель продавец сумма сделки (экспертно) адрес участка
0,89 га Холдинг RBI ПАО «Ладога» 2 млрд рублей 12-я Красноармейская ул., 26А
5,7 га Setl City Завод «Балтика» 1 млрд рублей Фарфоровская ул., 1
8,8 га Setl City ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») 1,19 млрд рублей Торфяная дорога, 17
2,6 га Seven Suns Development «Лидер Групп» 1,4 млрд рублей Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей»)
Источник: данные «ДП»

Виталий Коробов
Представитель застройщика

Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.

Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.

Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.

Мирошников Роман
Представитель застройщика

Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.

Строительство дома — это серьезное решение, и чтобы не ошибиться, нужно взвесить множество факторов. В первую очередь нужно принять решение — из чего будет построен Ваш дом. Технология строительного производства не стоит на месте. С каждым годом появляются новые материалы и технологии. Что выбрать? Проанализировав рынок строительных материалов на сегодня, мы сделали свой выбор, и хотим поделиться с Вами, как нам кажется, полезной информацией. В связи с резким подорожанием энергоресурсов, сегодня остро стал вопрос энергоэффективного строительства, приближающегося к пассивной технологии строительства. Итак, что же такое пассивный дом? Попробуем ответить на этот вопрос в течении 90 секунд:
Самые оптимальные, с нашей точки зрения, это канадская технология сип панельного строительства и технология монолитного строительства с применением комбинированного блока в качестве несъёмной опалубки. Нельзя не отметить, что помимо высоких энергоэффективных показателей таких домов, немаловажным фактором в пользу строительства по канадской технологии является скорость возведения дома.И в этом Вы можете убедится из небольшого видео с одного из наших объектов.
Однако мало правильно выбрать строительный материал, нужно чётко понимать стоимость самого проекта. Чтобы Вы лучше поняли реальную стоимость строительства в различных комплектациях и с применением различных энергоэффективных технологий, на примере проекта «Семейный уют» ( Больше информации об этом проекте по ссылке: «Проект «Семейный уют» 180 м.кв.» мы ниже приводим стоимость строительства по канадской технологии в трех комплектациях: «Эконом», «Стандарт» и «PASSIVE HOUSE» (Больше информации о канадской технологии строительства Вы можете получить в статье: «Строительство сип домов, в чем преимущество этой технологии?» ) , а также стоимость домокомплекта для самостоятельной сборки в этих комплектациях.
В заключении мы приводим стоимость строительства по технологии монолитного строительства с применением несъемной опалубки «Комблок» (Больше информации о технологии «Комблок» Вы можете получить в статье: «что такое технология «Термодом» и «Комблок» (комбинированный блок)?»
Стоимость строительства «Семейный уют» 180 м.кв. в различных комплектациях. Вначале посмотрите презентацию этого проекта в небольшом видео:

Цены приведены на 01.10.2020 г

Стоимость строительства. Комплектация «ЭКОНОМ»
Базовое строительство: 976.980 грн. Стоимость 1 м.кв.: 5.427 грн. или 193.8 дол.
Комплектация базового строительства:
Фундамент УШП (утепленная шведская плита, или ж/б сваи на ленточном фундаменте. Ростверк брус 150х150, пол СИП 220 мм. усиленная.
Для изготовления сип панелей использован свежепиленный брус.
Весь брус обработан антисептическим раствором.
В изготовлении сип панелей и перекрытия использовано ОСБ «Kronа», ПСБ-С 25 «EcoTherm» Стеновая СИП панель 170 мм., кровельная или половая СИП панель усиленная 220 мм.
В креплении сип панелей используется анодированный (желтый) саморез.
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ.
Внутренние силовые перегородки 170 мм. (Брус 150 мм. и ОСБ 10 мм. «Kronospan»)
Кровля вентилируемая металлочерепица европейского производителя 0,40 мм. металл, полный пирог с доборными элементами.
Стоимость домокомплекта «Эконом»:

Стоимость=475.000 грн. Стоимость 1 м.кв.: 2.640 грн. или 94 дол.
Комплектация домокомплекта:
Для изготовления сип панелей использован свежепиленный брус.
Весь брус обработан антисептическим раствором.
В изготовлении сип панелей и перекрытия использовано ОСБ «Kronospan», ПСБ-С 25 «EcoTherm» Стеновая СИП панель 170 мм., кровельная или половая СИП панель усиленная 220 мм.
В креплении сип панелей используется анодированный (желтый) саморез.
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ.
Внутренние силовые перегородки 170 мм. (Брус 150 мм. и ОСБ 10 мм. «Kronospan»)
Весь набор расходных материалов и крепления.
Рабочие чертежи и инструкция для сборки домокомплекта (При необходимости шеф монтаж)

Стоимость строительства. Комплектация «Премиум»
Базовое строительство: 1.134.740 грн. Стоимость 1 м.кв.: 6.304 грн. или 225 дол.
Комплектация базового строительства:
Фундамент УШП (утепленная шведская плита, или ж/б сваи на ленточном фундаменте. Ростверк брус 150х150, пол СИП 220 мм. усиленная.
Для изготовления сип панелей использован сухой брус не более 12 % влажности.
Весь брус обработан антисептическим раствором.
В изготовлении сип панелей и перекрытия использовано ОСБ «Egger», ПСБ-С 25 «EcoTherm» Стеновая СИП панель 170 мм., кровельная или половая СИП панель усиленная 220 мм.
В креплении сип панелей используется анодированный (желтый) саморез.
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ.
Внутренние силовые перегородки 170 мм. (Брус 150 мм. и два ОСБ 10 мм. «Egger»
Кровля вентилируемая металлочерепица европейского производителя 0,5 мм. металл,полный пирог с доборными элементами.
Стоимость домокомплекта «Премиум»

Стоимость = 510.850 грн. Стоимость 1 м.кв.: 2.838 грн. или 101 дол.
Комплектация домокомплекта:
Для изготовления сип панелей использован сухой брус не более 12 % влажности.
Весь брус обработан антисептическим раствором.
В изготовлении сип панелей и перекрытия использовано ОСБ «Egger», ПСБ-С 25 «EcoTherm» Стеновая СИП панель 170 мм., кровельная или половая СИП панель усиленная 220 мм.
В креплении сип панелей используется анодированный (желтый) саморез.
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ.
Внутренние силовые перегородки 170 мм. (Брус 150 мм. и ОСБ 10 мм. «Egger»)
Весь набор расходных материалов и крепления.
Рабочие чертежи и инструкция для сборки домокомплекта (При необходимости шеф монтаж)

Стоимость строительства. Комплектация «PASSIVE HOUSE»
Базовое строительство: 1.350.000 грн. Стоимость 1 м.кв.: 7500 грн. или 268 дол.
Комплектация базового строительства:
Фундамент УШП (утепленная шведская плита, или ж/б сваи на ленточном фундаменте. Ростверк брус 150х150, пол СИП 220 мм. усиленная.
В изготовлении сип панелей использован сухой брус не более 12 % влажности.
Весь брус обработан антисептическим раствором.
В изготовлении сип панелей и перекрытия использовано ОСБ «Egger», НЕОПОР «EcoTherm» Стеновая СИП панель 170 мм., кровельная или половая СИП панель усиленная 220 мм.
В креплении сип панелей используется анодированный (желтый) саморез.
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ «Egger»
Внутренние силовые перегородки 170 мм. (Брус 150 мм. и два ОСБ 10 мм. «Egger»)
Кровля вентилируемая металлочерепица европейского производителя 0,5 мм. металл, полный пирог с доборными элементами.

Стоимость домокомплекта «PASSIVE HOUSE»
Стоимость= 686.900 грн. Стоимость 1 м.кв.: 3.816грн. или 136 дол.
Комплектация домокомплекта:
Для изготовления сип панелей использован сухой брус не более 12 % влажности.
Весь брус обработан антисептическим раствором.
В изготовлении сип панелей и перекрытия использовано ОСБ «Egger», НЕОПОР «EcoTherm» Стеновая СИП панель 170 мм., кровельная или половая СИП панель усиленная 220 мм.
В креплении сип панелей используется анодированный (желтый) саморез.
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ.
Внутренние силовые перегородки 170 мм. (Брус 150 мм., и ОСБ 10 мм. «Egger»)
Весь набор расходных материалов и крепления.
Рабочие чертежи и инструкция для сборки домокомплекта (При необходимости шеф монтаж)

Комплектация «КОМБЛОК» (монолитное строительство)
Базовое строительство: 1.239.000 грн. Стоимость 1 м.кв.: 6.883 грн. или 260 дол.
Комплектация базового строительства:
Фундамент УШП (утепленная шведская плита)
Несущие наружные стены КОМБЛОК 250 (стена 430 мм. , а именно 250 мм. ПСБ-С25, ж/б 150 мм., гипсовая панель внутренней отделки 30 мм.)
Перекрытие межэтажное балочное (балка 200х50 с шагом 400 мм., верхнее покрытие 22 ОСБ.
Внутренние силовые перегородки 210 мм. (Наружная гипсовая панель 30 мм, ж/б. 150 мм и внутренняя гипсовая панель 30 мм.)
Кровельная сип панель 220 мм. комплектации стандарт.
Кровля вентилируемая металлочерепица европейского производителя 0,5 мм. металл.
Дополнительные расходы в каждой из комплектаций:
Устройство подшивы кровли: 21.600 грн.
Устройство водоотлива: 11.700 грн.
Застекление: Энергосберегающие окна «Salamander», шестикамерный 92мм. профиль, двухкамерный энергосберегающий стеклопакет с энергосберегающим покрытием. 71550 грн.
Устройство фасада: 142.500 грн.
Итого: 247.350 грн. или 9.333 дол. или 52 дол. на 1 м.кв.
Итак, подведем итоги: Стоимость строительства двухэтажного дома проекта «семейный уют» на 180 м.кв.
По канадской технологии строительство этого дома обойдется в базовой комплектации:
«Эконом» 33.840 дол., или 188 дол. за 1 м.кв. по полу. (Домокомплект 15300 дол. или 85 дол. за 1 м.кв.)
«Премиум» 37.980 дол. или 211 дол. за 1 м.кв. по полу. (Домокомплект 16560 дол. или 92 дол. за 1 м.кв.
«PASSIVE HOUSE» 40.876 дол. или 227 дол. за 1 м.кв. по полу. ( 21.780 дол. или 211 дол. за 1 м.кв.)
Проект «Семейный уют» по монолитной технологии «Комблок» обойдется в 46800 дол. или 260 дол. за 1 м.кв.
(Следует заметить, что несмотря на кажущееся увеличение стоимости строительства по этой технологии, в действительности это не так. Внутри дома Вы получаете готовую стену под отделку из гипсовой панели, а со стороны фасада готовую поверхность под шпаклевку и покраску. Все это в последствии позволит сэкономить немалые деньги.)
У любой комплектации следует добавить 9.333 дол. или 52 дол. к стоимости каждого квадратного метра, и Вы получаете реальную стоимость строительства под внутреннюю отделку.
Важно помнить, что еще понадобиться скважина и септик (канализационная яма) в среднем на это следует зарезервировать 2.000 долларов.
Надеемся, что эти просчеты будут Вам полезны. Если у Вас остались вопросы, мы готовы Вам помочь. Следует заметить, что индивидуальный проект и просчет строительства у нас бесплатный.В заключении представляем Вам этапы строительства по канадской технологии с одного из наших объектов:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *