Налог с коммерческой недвижимости

Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Читать в полной версии

Фото: Andrey_Popov/

Фото: Andrey_Popov/

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

  • С 1 января 2020 года изменились правила взимания налога на имущество физлиц. Что нужно знать
  • Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Важные ссылки

  • Росреестр
  • Федеральная кадастровая палата
  • Публичная кадастровая карта

Вопрос налогообложения коммерческой недвижимости является не праздным для российских и иностранных граждан, которые занимаются бизнесом в нашей стране, а также для граждан, которые не оформили статус предпринимателя, несмотря на имеющуюся в их распоряжении недвижимость.

Налог на коммерческую недвижимость должен быть рассчитан и оплачен строго в соответствии с российским законодательством, что предполагает наличие знаний плательщиков налогов по соответствующим вопросам налогообложения.

Неважно кто должен оплатить налог на коммерческую недвижимость, будь то юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или гражданин, это надо сделать, изыскав немалые средства в бюджете компании или в кошельке гражданина.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть ряд вопросов, связанных с налогообложением коммерческой недвижимости, в том числе:

— что понимается под понятием коммерческой недвижимости?

— в чем состоит разница налогообложения коммерческой недвижимости, принадлежащей юридическому лицу и налогообложения недвижимости, принадлежащей гражданину?

— какие существуют размеры ставок налогообложения на коммерческую недвижимость для юридических лиц, а какие для граждан?

— как и с помощью чего возможно рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Что понимается под понятием коммерческой недвижимости?

Современное российской законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ не дает четкого и однозначного определения понятию коммерческая недвижимость, что в какой-то мере затрудняет деятельность как налоговых органов, так и собственников недвижимости.

Тем не менее, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ под недвижимостью понимаются те объекты (земельные участки, жилые и нежилые помещения), которые прочно связаны с землей.

Кроме того, согласно указанной статье, также недвижимостью признаются морские и воздушные суда и т.д., речь о которых в данной статье не идет, поскольку интересует налог на коммерческую недвижимость в части нежилых помещений и нежилых зданий.

Определившись с понятием недвижимость, необходимо также разобраться что значит коммерческая недвижимость? Само по себе понятие коммерческая деятельность предполагает, что кто-либо использует недвижимость (нежилые помещения) с целью извлечения прибыли.

Например, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, могут сдавать нежилое помещение в аренду или доверительное управление.

Сдача в аренду недвижимости приносит прибыль и, соответственно, данную недвижимость, возможно, назвать коммерческой.

Другими словами, если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю принадлежит на праве собственности (праве аренды) недвижимость и с этой недвижимостью проводятся сделки, такая недвижимость признается коммерческой.

Но, «фишка» заключается в том, что если объект недвижимости является коммерческой недвижимостью, то ставка налога на данный объект существенно варьируется с учетом вида разрешенного использования.

Сам же налог на коммерческую недвижимость 2019 рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта с учетом вида разрешенного использования.

Если где-то кадастровая стоимость невысока, соответственно налог небольшой, но, например, в московском регионе кадастровая стоимость объектов недвижимости «зашкаливает» и взимаемые налоги в связи с этим иногда неподъемные для бизнеса.

Например, налог на коммерческую недвижимость в Москве может составлять иногда несколько миллионов рублей в год.

В любом случае, каждый предприниматель, прогнозируя свою деятельность на будущее должен учитывать, что с каждым годом налоги не становятся меньше, а значит надо искать варианты налоговой оптимизации бизнеса, в том числе в части налогообложения коммерческой недвижимости.

В чем состоит разница между налогообложением коммерческой недвижимости, принадлежащей юридическому лицу и налогообложением недвижимости, принадлежащей гражданину?

Налог на коммерческую недвижимость 2019 г. как уже упоминалось, составляет не малую сумму, но его величина будет различна для юридических лиц и для граждан.

Налоговая инспекция в своем понимании делает все-таки различия между юридическими лицами и гражданами при обращении с недвижимостью (нежилыми помещениями), хотя те же граждане, по сути, также занимаются коммерческой деятельностью и даже могут иметь статус индивидуального предпринимателя, но это не сказывается на величине ставки налога для гражданина, так как недвижимость принадлежит физическому лицу.

Таким образом, разница в налогообложении для юридических и физических лиц, прежде всего, заключается в величине ставки налогообложения недвижимости.

Какие существуют размеры ставок налогообложения на коммерческую недвижимость для юридических лиц?

Изучая вопрос величины ставки на коммерческую недвижимость, необходимо сразу оговориться, что, например, налог на коммерческую недвижимость в Москве будет отличаться о того, какая ставка налога на коммерческую недвижимость, например, в Ярославской области или в республике Крым.

Все дело в том, что данный вид налога регулируется региональным законодательством и, соответственно, непосредственно ставка налога на коммерческую недвижимость будет устанавливаться правовыми актами местной администрации.

Например, ставка налога на коммерческую недвижимость в Москве будет составлять 1,5 % от кадастровой стоимости нежилого помещения, а ставка налога на коммерческую недвижимость в Ярославской области или в республике Крым на сопоставимые объекты составляет совершенно другие цифры.

Таким образом, с тем чтобы определить ставку налога на коммерческую недвижимость в вашем регионе необходимо ориентироваться исключительно на региональное законодательство или обратиться по месту нахождения недвижимости в налоговые органы, а также информацию о ставках налога возможно почерпнуть на сайте налоговой инспекции в сети интернет.

Как и с помощью чего возможно рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Рассчитать налог на коммерческую 2019 недвижимость представители юридических лиц могут самостоятельно, изучив необходимое законодательство в части налогообложения имущества организаций или возможно упростить данную задачу путем использования соответствующего калькулятора.

Калькулятор налога на коммерческую недвижимость позволяет в результате введения необходимых данных определить сумму налога на коммерческую недвижимость к оплате.

В целом формула расчета налога на коммерческую недвижимость выглядит следующим образом.

СУММА НАЛОГА = СТАВКА НАЛОГА * НАЛОГОВАЯ БАЗА

При этом следует повториться, что ставка налога на коммерческую недвижимость, а также налоговая база берется в соответствии с нормативными актами регионального значения. В противном случае рассчитанная конечная сумма будет неверная, что возможно приведет к санкциям со стороны налоговых органов.

При этом ставка налога на коммерческую недвижимость, в том числе зависит вида разрешенного использования и в зависимости от того какой вид присвоен объекту: офисное помещение, торговая площадь, универсальные помещения или склад, варьируется величина ставки и соответственно складывается окончательная сумма налогов.

Калькулятор налога на коммерческую недвижимость, конечно, тоже может избавить от ошибок при определении суммы налога, но зачастую чтобы снизить сумму налога приходится идти иным путем, например, изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости, что может существенно понизить конечную сумму налога на коммерческую недвижимости.

Вывод: для реализации идеи налоговой оптимизации на законных основаниях следует обратиться к юристам и другим специалистам, которые проанализировав необходимую информацию и документы сделают вывод о возможности такой оптимизации.

Сергей Сакун

27 ноября 2019

50904

15

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Налоги

Эта статья ответит на следующие вопросы:

  • какая недвижимость считается коммерческой;

  • какие изменения, связанные с налогом на коммерческую недвижимость, произошли в январе 2020 года.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

  • столовые общепита;

  • кафе, бары и рестораны;

  • производственные цехи;

  • торгово-развлекательные комплексы;

  • административные и офисные помещения.

  • Такую недвижимость можно разделить по виду:

  • индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);

  • социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);

  • жилые помещения для сдачи в аренду;

  • здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

  • торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;

  • недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;

  • офисные помещения;

  • помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;

  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Изменения в 2020 году

1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Изменения в 2020 году

Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 — 3 настоящего пункта».

То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Как рассчитать сумму налога

Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);

  • авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);

  • сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.

Формула для вычисления авансовых платежей:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.

Формула для вычисления полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *