Метод капитализации

Содержание

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

  • этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
  • риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

  • инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли;
  • рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

  • капитализация чистой прибыли;
  • дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

  • вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
  • состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
  • возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
  • возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

  • прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
  • прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

  • непостоянность уровня прибыли;
  • недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

  • если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
  • есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
  • прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
  • недвижимое имущество – многопрофильный объект;
  • недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

  • временных рамках прогнозирования;
  • ориентировочные размеры прибыли;
  • дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны — максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

  • универсальность;
  • возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

  • недвижимое имущество способно приносить доход;
  • есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

Этапы применения доходного подхода к оценке недвижимости

  1. Вычисление валового дохода от эксплуатации недвижимого имущества.
  2. Учет потерь от неплатежей за аренду (низкий спрос, недополученные платежи). Потери вычитаются из валового дохода.
  3. Учет расходной части эксплуатации недвижимого имущества (налоги, коммунальные платежи, заработная плата персонала, текущий ремонт).
  4. Определение чистой прибыли недвижимого имущества.
  5. Определение коэффициента капитализации.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости всех будущих доходов предприятия с учетом их качества, причем доход рассматривается как основной фактор для определения величины стоимости компании. Чем выше доход, генерируемый компанией, тем больше при прочих равных условиях величина ее рыночной стоимости. Данный подход учитывает будущие ожидания инвестора и влияние рыночного фактора через использование рыночной нормы дисконтирования. Оценки для слияний и поглощений могут потребовать применения вероятностного анализа или метода реалы них опционов. Каждый их этих видов анализа возможно встроить в структуру прогноза, используемого в Доходном подходе. Ограниченность его применения в российских условиях обусловлена факторами слабой информационной прозрачности, противоречивостью множественных прогнозных предположений, необходимостью учета большого количества слабоформализованных параметров при расчете ставки дисконтирования.

Доходный подход включает в себя методы:

  • 1) (прямой) капитализации дохода;
  • 2) дисконтирования будущих доходов;
  • 3) капитализации избыточной прибыли.

Для оценки стоимости бизнеса методами Доходного подхода требуется информация:

  • • о макроэкономической ситуации η экономике и тенденциях ее развития;
  • • котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемой компании, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемая компания, и фондового рынка в целом;
  • • экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположена оцениваемая компания;
  • • экономической ситуации и тенденциях развития отрасли, к которой относится оцениваемая компания;
  • • рисках, связанных с деятельностью компании.

Источниками внутренней информации могут служить:

  • 1) бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета (в том числе информация о размерах выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях компании за прошедшие отчетные периоды);
  • 2) бизнес-планы, а также другие документы компании по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей;
  • 3) результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, администрацией компании, ответы компании на запросы оценщика.

Метод (прямой) капитализации дохода предусматривает определение рыночной стоимости бизнеса по формуле

где I – чистый доход бизнеса за год; R – коэффициент капитализации.

Его применяют в том случае, когда будущие чистые доходы или денежные потоки будут приблизительно равны текущим или темны их роста будут умеренными и предсказуемыми, т.е. в тех случаях, когда доход предприятия стабилен.

Метод капитализации доходов может базироваться как на капитализации чистой будущей прибыли, так и на капитализации будущего нормализованного денежного потока или другого параметра, характеризующего доход предприятия. Коэффициент капитализации должен соответствовать выбранному уровню дохода.

Метод капитализации чистого дохода измеряет эффективность использования всех активов с точки зрения их способности производить доход. Оценщик дает заключение о динамике дохода и выбирает ставку (коэффициент) капитализации, значение которого при определении рыночной стоимости может быть непосредственно получено из рыночных данных, что нс предполагает выделение его составляющих – норму возврата инвестированного капитала и норму отдачи. Тем самым метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, риски не только компании, но и отрасли.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании будущих денежных потоков от оцениваемого бизнеса за каждый будущий год всего прогнозного периода, а также в остаточный период, которые затем дисконтируются по соответствующей ставке дисконта.

Данный метод применяется в случаях, когда предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозного периода, а также в ситуациях, связанных с необходимостью привлечения дополнительных инвестиций в течение прогнозного периода. Кроме того, этот метод используется в случаях, когда компания представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект или потоки ее доходов и расходов носят сезонный характер.

Метод дисконтирования денежных потоков получил на Западе широкое распространение в связи с тем, что с помощью его можно учесть будущие перспективы развития компании, ее доходоприносящий потенциал. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода, – это оценка эффективности инвестиционных проектов.

В случае применения метода капитализации избыточной прибыли под избыточной понимается прибыль, полученная компанией сверх типичной среднеотраслевой прибыли. При этом предполагается, что возможность получения «сверхдохода» обеспечивается за счет существования не отраженных в балансе НМА. В качестве последних, как правило, выступает стоимость деловой репутации фирмы (goodwill). Данный метод позволяет установить также стоимость отдельно взятого НМА. Однако, как и в методах капитализации чистого дохода или дивидендов, достоверность результата будет зависеть от надежности исходной информации, нормы капитализации и, естественно, квалификации оценщика.

Методы Доходного подхода к оценке предприятий применяются, когда можно обоснованно определить тот или иной вид будущих доходов оцениваемого предприятия и ставки капитализации (доходности) соответствующих инвестиций.

Взаимосвязь между концепциями, подходами и методами оценки стоимости предприятия отражена в табл. 8.2.

Таблица 8.2

Взаимосвязь между концепциями, подходами и методами оценки

Концепция

Суть подхода, выражающего данную концепцию

Метод

Затрат

Оценка стоимости накопленного имущества (перебор и ревизия стоимости активов и обязательств)

Метод откорректированной балансовой стоимости

Метод чистых активов

Метод ликвидационной стоимости

Метод стоимости замещения (восстановления)

Рынка

Применение стоимостных мультипликаторов с использованием данных по сопоставимым компаниям или по сделкам с сопоставимыми компаниями либо на основе данных по отрасли

Метод рынка капитала

Метод сделок

Метод отраслевых коэффициентов

Дохода

Капитализация доходов

Капитализация прибыли

Капитализация чистого денежного потока

Капитализация валового денежного потока

Капитализация избыточной прибыли

Дисконтирование будущих доходов

Дисконтирование чистых денежных потоков

Дисконтирован не будущих прибылей

  • Слово «прямой» практически всегда опускается, но очевидно, что здесь речь идет о понятии «капитализация» в узком смысле.
  • Часто этот метод относят к имущественному подходу, где он используется для расчета стоимости гудвилла, однако место метода в общей структуре должно определяться особенностями того аппарата, который он использует для реализации собственного алгоритма, а в данном случае – это процедура капитализации.
  • Discounted cash flow analysis было переведено как метой (или анализ) дисконтированных (?!) денежных потоков, что звучит абсурдно и нелогично, поскольку дисконтированный денежный поток (потоки) представляет собой уже число, «анализировать» которое нет никакого смысла. Проблема состоит в том, что причастие страдательного залога – discounted – должно быть переведено не в прошедшем времени, а в настоящем – дисконтируемых, что делает предметом анализа непосредственно денежные потоки, чем, собственно, и занимаются оценщики, используя данный метод. Именно эту версию перевода см.: Reece Richard Р. Fundamentals of Business Appraisal. Материалы семинаров Всемирного банка, 1993. Р. 32.

Изучение материала главы позволит студенту: знать

  • • условия использования доходного подхода к оценке бизнеса;
  • • классификацию денежных потоков и специфику их использования;
  • • сущность понятия «ставка дисконтирования» и специфику ее использования в зависимости от типа денежного потока;

уметь

  • • прогнозировать денежные потоки;
  • • учитывать риски в процессе определения текущей стоимости бизнеса; владеть
  • • методом дисконтированных денежных потоков;
  • • методами капитализации денежных потоков;
  • • инструментарием обоснования ставки дисконтирования.

Общие принципы доходного подхода

Доходный подход позволяет определить текущую стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования активов компании. При этом наибольшее влияние оказывают продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс, а также объем инвестиций, участвующих в формировании денежных потоков.

Стоимость, определенная доходным подходом, в наибольшей степени интересна для потенциального покупателя, поскольку любой инвестор, приобретающий действующий бизнес, покупает не просто набор активов, а средство получения доходов. При этом величина потока доходов должна оправдывать ожидания инвестора по норме прибыли на вложенный капитал.

Для определения способности компании приносить в будущем чистый доход ее владельцу оценщик может использовать следующие источники информации:

  • — текущие финансовые отчеты оцениваемой компании;
  • — историю се доходов, выручки, цен;
  • — результаты анализа деятельности конкурентов.

Если же рассматривать работу инновационно-ориентированных компаний либо запуск новых бизнес-линий, в отношении всех категорий источников информации часто действуют значительные ограничения. В данном случае текущие финансовые отчеты компании не смогут в полной мере отражать, насколько прибыльны будут инвестиции в новое направление бизнеса, поскольку размер и динамика денежных потоков, а также уровень риска могут существенно различаться и относиться к разным периодам времени. В этой ситуации ретроспективный анализ динамики доходов и расходов не сможет показать темпы роста компании в новых условиях. Кроме того, если оцениваемая компания производит не имеющую аналогов продукцию с применением принципиально новых технологических и технических решений, не всегда можно определить ценовую политику, исходя из действий конкурентов, поскольку фирм-аналогов может вовсе не быть. Поэтому ключевым и практически единственным источником информации для оценки инновационно-ориентированной компании является качественный, глубоко проработанный бизнес-план ее развития, содержащий денежные потоки, поквартально спланированные на ближайшие несколько лет. При этом необходимо учитывать, что результаты оценки окажутся верными только при выполнении двух обязательных условий:

  • 1) новая продукция будет востребованной и займет свое место на рынке;
  • 2) выпуск продукции будет неизменно сопровождаться положительным денежным потоком.

Рассмотрим принципы оценки бизнеса при помощи доходного подхода.

Принцип 1. Главным критерием оценки бизнеса выступает денежный поток.

В нормативных правовых документах денежный поток определен как «зависимость от времени денежных поступлений и платежей, рассчитываемая для всего расчетного периода, т.е. сальдо притоков и оттоков».

Денежный поток более достоверно отражает фактическую ситуацию на предприятии, чем показатель бухгалтерской прибыли, так как обладает следующими преимуществами:

  • — денежные потоки учитывают именно реальные притоки и оттоки денежных средств, включая инвестиции, выплаты дивидендов по привилегированным акциям, погашение, обслуживание, а также привлечение долгосрочных заемных средств. Таким образом, для инвестора более наглядным может быть использование показателя денежного потока: в нем отражен ряд параметров, не задействованных при расчете чистой прибыли компании;
  • — денежный поток не учитывает амортизационные отчисления как отток денежных средств, поскольку деньги, которые отчисляются в амортизационный фонд, находятся в распоряжении предприятия. Таким образом, в рамках денежного потока амортизация учитывается в составе затрат при исчислении налога на прибыль, но при этом не является фактическим оттоком.

Приведенные преимущества позволяют использовать показатель денежного потока в качестве инструмента стратегического планирования операционной и инвестиционной деятельности компании и оптимизировать процесс управления ее стоимостью.

В зависимости от того, учитываются денежные потоки в начале или в конце рассматриваемого периода, различают денежный поток пренумерандо и постнумерандо. При этом денежные потоки концентрируются на одной из границ рассматриваемого периода: поток пренумерандо — в начале периода, поток постнумерандо — в конце периода. В инвестиционных расчетах наиболее распространены денежные потоки постнумерандо.

Кроме того, в зависимости от последовательности характера денежных потоков выделяют ординарные и неординарные денежные потоки. Ординарные денежные потоки характеризуются тем, что в начальных периодах наблюдается их отрицательное значение, которое впоследствии сменяется положительным. Если же отрицательные и положительные денежные потоки постоянно чередуются, имеет место неординарный денежный поток.

В Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономики России, Минфином России, Госстроем России 21.06.1999 № ВК 477 (далее — Методические рекомендации), выделяются:

  • — поток денежных средств от операционной деятельности, который учитывает выручку от реализации товара, выплату заработной платы, расчеты с поставщиками, процентные выплаты по долговым обязательствам и другие текущие расходы;
  • — денежный поток от инвестиционной деятельности, который учитывает поступления средств и платежи, связанные с продажей, приобретением, а также модернизацией и реконструкцией основных фондов;
  • — денежный поток от финансовой деятельности предприятия, который учитывает расчеты с инвесторами и кредиторами, а также операции, связанные с собственными финансами (выпуск и продажа ценных бумаг, выплата дивидендов и др.).

Однако по мнению некоторых специалистов, например С. В. Валдай- цсва, предлагаемая классификация разумна, когда инвестиционная деятельность предприятия рассматривается как отдельный бизнес, в котором не используется заемное и долевое финансирование и который ведется для зарабатывания распределяемых прибылей. По инвестиционная деятельность обычного предприятия — это чаще всего лишь инвестиции в поддержание и повышение конкурентоспособности предприятия. Поэтому логичнее было бы говорить о полном финансовом плане конкретных инвестиционных проектов предприятия, где, например, как краткосрочные, так и долгосрочные вложения в ценные бумаги (инвестиционный портфель) понимаются только как способ накопления средств для планируемых инвестиций предприятия в реальные активы.

В зависимости от способа учета заемных средств различают полный и бездолговой денежный поток — именно данные типы являются базовыми в практике оценки бизнеса.

Полный денежный поток (денежный поток для собственного капитала) по составу и структуре отражает способ финансирования всех инвестиций, осуществляемых в рамках бизнеса, т.е. учитывает привлечение, обслуживание и погашение заемных средств.

Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса учтены в прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков может происходить по ставке дисконтирования для собственного капитала, особенности определения которой будут рассмотрены далее. Полный денежный поток отражает сумму денежных средств, на которую могут претендовать собственники компании после уплаты всех обязательств, включая расчеты с кредиторами. Однако спрогнозировать условия привлечения заемных средств, особенно при реализации проектов с длительным или неопределенным сроком действия, удается далеко не всегда, и в данном случае оперируют бездолговым денежным потоком.

Бездолговой (свободный) денежный поток не включает в себя движение заемных средств, которые используются для финансирования бизнеса. В данном случае дисконтирование денежных потоков должно производиться по ставке, равной средневзвешенной стоимости капитала данного предприятия. Величина денежных средств, представляющая собой сальдо по бездолговому потоку, является суммой, на которую могут претендовать все участники бизнеса. При этом могут сложиться ситуации, когда после погашения обязательств по кредитам собственникам не останется ничего. Если оценка бизнеса осуществляется по инициативе собственников, они в большей степени заинтересованы в применении полных денежных потоков, которые для них более наглядны.

В зависимости от способа учета изменения цен могут быть применены номинальные и реальные денежные потоки.

Планирование номинальных денежных потоков требует оценки изменения цен на конечную продукцию, выпускаемую в рамках оцениваемого бизнеса, а также прогноза размера инфляции, причем на всех рынках, на которых представлены необходимые для деятельности ресурсы.

Данный вид денежных потоков может обеспечить еще большую точность инвестиционных расчетов, однако лишь в том случае, если оценщик действительно хорошо знает состояние рынков, умеет отслеживать все происходящие на них изменения и способен хорошо прогнозировать будущую конъюнктуру. Опираясь на соответствующие маркетинговые исследования, он должен учитывать факторы возможного влияния будущих конкурентов, прогнозировать изменение цен и т.д. Это обусловлено тем, что неграмотный анализ конъюнктуры при использовании номинального денежного потока может привести к значительным ошибкам в инвестиционных расчетах.

Реальные денежные потоки — это сальдо поступлений и платежей в ценах базисного периода, связанных с продажей продукции и закупкой ресурсов. В будущем эти цены могут иметь другое значение, поскольку зависят от того, насколько начальная цена будет меняться в связи с изменением спроса на продукцию и предложения ресурсов.

При определении цен на планируемую к выпуску продукцию может быть использована ценовая политика, не учитывающая инфляцию. Она может, например, предполагать удержание низкого уровня цен с целью завоевания своего сектора рынка.

Принцип 2. В рамках доходного подхода необходимо учитывать распределение денежных потоков во времени.

Процедура дисконтирования денежных потоков связана с необходимостью учета временной ценности денег и компромисса между риском и доходностью. Поскольку от начала финансового планирования до момента получения дохода проходит значительное время, необходимо учитывать этот важный фактор, обусловленный тремя основными причинами:

инфляция (покупательная способность денег со временем снижается);

  • — альтернативная стоимость (финансы можно было вложить в другой проект и получать с него больший доход);
  • — риск неполучения денежной суммы. Чем больше рискует собственник при вложении своего капитала в целевой бизнес, тем большую доходность он захочет получать, поэтому очень важно при составлении финансовой части проекта найти и выбрать оптимальное сочетание этих параметров.

Для учета распределения денежных потоков во времени осуществляется процедура дисконтирования.

Дисконтирование — это расчетное приведение будущих доходов к текущему моменту времени. Осуществляя данную процедуру, оценщик должен иметь в виду, что первые отрицательные денежные потоки но вновь создаваемому бизнесу вносят гораздо больший негативный вклад, чем отсроченные во времени положительные денежные потоки. Поэтому одним из важнейших этапов доходного подхода является обоснование ставки дисконтирования. Согласно п. 2.7 Методических рекомендаций ставка дисконтирования определяется с учетом альтернативной эффективности использования капитала.

Принцип 3. При планировании денежных потоков необходимо учитывать и оценивать риски их неполучения.

Одним из инвестиционных условий, учитываемых в ставке дисконтирования, является уровень риска. При этом наблюдается следующая зависимость: чем выше риски у бизнеса, тем большую доходность он обеспечивает. Поскольку наиболее популярным способом отражения рисков при оценке стоимости бизнеса является их учет в ставке дисконтирования, высокий уровень рисков способствует ее росту.

В теории финансов имеется много различных классификаций рисков, однако в оценочной практике наиболее популярным подходом считается их деление на систематические и несистематические.

Систематические риски определяются рыночной средой, в которой действует оцениваемый бизнес. Они также часто называются внешними рисками, среди которых можно выделить общие систематические и отраслевые. Первые будут определять деятельность всех компаний, работающих в данной стране, независимо от их отраслевой принадлежности. К подобным рискам, в частности, относятся инфляция, изменения курсов валют, политический климат и др. Вторые зависят от отраслевой принадлежности компании и учитывают такие факторы, как характер конкуренции среди поставщиков ресурсов, потребностей покупателей, специфику используемых активов (например, специальное оборудование). Для определения отраслевой принадлежности оцениваемого бизнеса наиболее корректно использовать SIC-kojx (Standard Industrial Classification) — четырехзначный код с учетом узкой специализации. Первые две его цифры соответствуют главной группе промышленной классификации, две вторые определяют подгруппу.

Несистематические риски — внутренние факторы, влияющие на работу конкретного бизнеса, с которыми сталкивается данное предприятие преимущественно в силу неэффективного менеджмента. Следует отметить, что при оценке бизнеса в основном учитываются систематические риски, поскольку их можно в той или иной степени объективно оценить на базе доступной рыночной информации. Учет же несистематических рисков возможен только посредством экспертной оценки, однако именно они выступают главным объектом рискового менеджмента и могут быть в значительной степени снижены.

Основные группы несистематических рисков, а также мероприятия по их минимизации представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Основные группы несистематических рисков бизнеса и некоторые способы их минимизации

Группа рисков

Описание ключевых факторов

Способы минимизации

Риски в сфере НИОКР

  • — Отрицательный результат НИОКР;
  • — низкая эффективность НИОКР;
  • — несоответствие результатов НИОКР производственным возможностям предприятия

— Применение современных

и наиболее эффективных методов проведения НИОКР;

  • — подбор квалифицированных кадров для выполнения НИОКР;
  • — заключение договоров подряда в научно-исследовательской сфере с проверенными контрагентами

Риски в сфере интеллектуальной собственности

  • — Риски параллельного патентования;
  • — риски несанкционированного доступа к ноу-хау;
  • — риски незаконного использования прав интеллектуальной собственности;
  • — риски патентных споров при расширении географии продаж
  • — Зонтичное патентование;
  • — создание системы контроля над использованием ноу-хау;
  • — расширение географии патента (регистрация патента в национальных патентных ведомствах страны, на рынок которой планируется выход);
  • — маркетинг и патентный мониторинг

Риски в сфере финансирования

  • — Угроза отсутствия источников финансирования;
  • — угроза ухудшения финансового рычага за счет неадекватного соотношения заемного и собственного капитала;
  • — угроза исчезновения источника финансирования
  • — Диверсификация источников заемного капитала;
  • — планирование оптимальной структуры капитала;
  • — поэтапное осуществление инвестиций для возможности разбиения кредита на транши

Группа рисков

Описание ключевых факторов

Способы минимизации

Производственные риски

  • — Риски повышенной доли постоянных расходов;
  • — риски, связанные с наличием специальных активов, вызывающих угрозу отсутствия окупаемости инвестиций
  • — Применение новых ресурсосберегающих технологий;
  • — выведение непрофильных (избыточных) активов;
  • — оптимизация количества административного персонала;
  • — поиск возможных вариантов минимизации арендной платы;
  • — анализ целесообразности приобретения более универсальных производственных активов с возможной потерей производительности, но готовых к применению в другом бизнесе в случае неудачи целевого

Контрактационные риски

  • — Срыв переговоров и разглашение полученной в ходе них информации;
  • — отказ контрагентов от дальнейшего сотрудничества;
  • — изменение условий сотрудничества
  • — Заключение опционных соглашений, нс позволяющих разглашать полученную информацию;
  • — заключение долгосрочных договоров с контрагентами;
  • — расширение круга контрагентов

Риски в сфере сбыта

  • — Угроза отсутствия реализации продукции;
  • — риск выбора неправильной ценовой политики;
  • — риск срыва контрактов со сбытовыми агентами
  • — Тщательный анализ и сегментирование рынка на стадии планирования продукции (даже в случае его уникальности);
  • — мероприятия по продвижению продукции на рынке, позволяющие снизить барьеры ее восприятия;
  • — заключение предварительных договоров о поставках

с проверенными и квалифицированными сбытовыми предприятиями

Список несистематических рисков, представленный в табл. 2.1, не является полным для всех случаев. Есть также риски в сфере менеджмента, соблюдения сроков и этапов графика выполнения проекта, риски закрытого характера компании, особенности работы предприятий малого бизнеса и ряд других.

Принцип 4. Активное применение принципа наиболее эффективного использования.

Федеральные стандарты оценки обязывают применять в инвестиционных расчетах принцип наиболее эффективного использования. Стоимость объекта оценки, в том числе компании, должна быть определена как максимальная из тех стоимостей, которые могут иметь место при различных вариантах использования объекта оценки. Даже в случае стабильного бизнеса целесообразно планирование инвестиций в совершенствование технологии, модернизацию оборудования, обновление продукции и т.д. При этом отдельным направлением планирования инвестиций становится выбор источников финансирования. Если не предусматривать обновление физически изнашиваемого оборудования, у компании начнут расти брак и повышаться себестоимость готовой к продажам продукции. В любом случае капитализация постоянного или постоянно падающего дохода даст весьма невысокую оценку рыночной стоимости.

Очевидно, что принцип наиболее эффективного использования удобнее применять, когда оценка проводится исходя из инвестиционных возможностей конкретного заказчика проведения оценки. При определении рыночной стоимости бизнеса для потенциального, а не конкретного покупателя определенные предложения по оптимизации бизнес-плана могут существенно повысить стоимость компании.

Оценка арендной платы

Что есть рыночная стоимость арендной платы?
Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?
Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?
Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    — имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    — местоположение объекта оценки аренды;
    — физические характеристики объекта;
    — информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:
— типичного продавца (затратный подход),
— типичного покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

  • при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»
  • если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки.

Что представляют собой операционные расходы

Все непрямые издержки предприятия относятся к операционным расходам. Ранее существовало разделение затрат на следующие:

  • внереализационные;
  • чрезвычайные;
  • операционные.

Начиная с 2006 года согласно Приказу 116н от 18 сентября это разделение перестало быть обязательным, но для удобства предприятия может продолжать применяться. Теперь принято делить все расходы на две большие группы.

Если представить весь комплекс затрат предприятия, то на одном полюсе будут средства, предназначенные непосредственно на производство продукции, а на другом – прочие расходы, к которым относятся как раз операционные затраты, то есть дополнительные траты на обеспечение капитальных.

НАПРИМЕР. Фирма приобрела аппарат для производства напитков – это капитальная затрата. Операционными, производными от нее, будут средства на закупку чая и кофе для заправки, сахара, стаканчиков, оплаты электроэнергии и обслуживания аппаратуры, а также, если аппарат покупался в кредит, деньги на выплату банковских процентов.

Итак, операционные расходы (в англоязычной литературе «operating expenses», аббревиатура «ОРЕХ») – это затраты на ежедневное поддержание функционирования деятельности предприятия.

Состав операционных расходов

Действующий план бухгалтерского учета 10/99 в п.11 гл.3 приводит полный перечень расходов предприятия, относимых к операционным. К таковым относятся:

  • активы, предоставляемые в аренду или другую форму временного пользования или владения за плату;
  • сдаваемые во временное пользование интеллектуальные права собственности;
  • вклады в уставный капитал других ООО;
  • все формы отчуждения своей собственности, в том числе и продукции (продажа, аренда, списание);
  • создаваемые денежные резервные фонды;
  • комиссии и проценты, уплачиваемые в банковские организации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Данные расходы будут признаны операционными, только если они не относятся к основной деятельности организации, в этом случае они должны быть сочтены обычными.

Операционные расходы, относимые к прочим

К ним относятся траты, не входящие в предыдущий перечень:

  • выплата штрафов за нарушение условий, прописанных в договоре;
  • компенсация убытков, причиненных по вине фирмы;
  • убытки от финансовых обязательств, которые уже невозможно взыскать;
  • размеры разницы в курсах валют;
  • суммы от списания уцененных активов.

Бухгалтерия в отношении операционных расходов

Операционные затраты, поскольку они относятся к прочим, отражаются на бухгалтерском счете 91 (на дебете). Для учета расходов открывается субсчет первого порядка 91.2.

По этому субсчету бухгалтер ведет учет в течение всего отчетного периода по накопительному принципу. В конце месяца подводится итог: на счет 91.9 выводится разница прочих доходов и затрат.

К СВЕДЕНИЮ! Бухгалтер должен вести учет таким образом, чтобы по каждой финансовой операции можно было отследить конкретный результат.

Бухгалтерские проводки по учету операционных расходов

Рассмотрим проведение операционных расходов на конкретном примере.

ООО «Раффлезия» продала бывший в употреблении 3 года станок (объект основных средств) за 40 000 руб., в том числе НДС– 6 153 рубля. Первоначальная стоимость основного средства составляла 100 000 руб. По документам срок полезной эксплуатации такого станка составляет 6 лет. За три года использования была начислена сумма амортизации 55 000 руб. Станок был доставлен покупателю за счет ООО «Раффлезия», которая наняла для этого транспорт сторонней компании, расходы на это составили 15 000 руб., в том числе НДС 2307 руб.

Рассмотрим отражение этой операции в бухгалтерском учете:

  • дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», кредит 91.1 – 40 000 руб. – отражение задолженности покупателя за проданный станок (объект основных средств);
  • дебет 91.2, кредит 01.1 «Основные средства» – 6 153 руб. – начисление НДС по продаже объекта из основных средств;
  • дебет 01.2 «Выбытие основных средств», кредит 01.1 – 100 000 руб. – отражение выбытия основного средства;
  • дебет 02 «Амортизация основных средств», кредит 01.2 – 55 000 руб. – списание амортизации основного средства;
  • дебет 91.2, кредит 01.2 – 45 000 руб. (100 тыс. – 55 тыс.) – списание остаточной стоимости реализованного объекта основных средств;
  • дебет 91.2, кредит 60 «расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 15 000 руб. – списание транспортных расходов на доставку купленного основного средства покупателю;
  • дебет 19 «НДС», кредит 60 – 2307 руб. – отражение НДС для уплаты организации, осуществившей доставку;
  • дебет 51 «Расчетные счета», кредит 76 «Расчеты с различными дебиторами и кредиторами» – 100 000 руб. – погашение задолженности покупателя за приобретенный объект основных средств.

Анализ эффективности операционных расходов

Помимо целей фиксации денежных операций, учет операционных расходов помогает решить дополнительные задачи по повышению эффективности предпринимательской деятельности. Этот вид затрат, наряду с капитальными, составляет значительную часть финансовых издержек любой организации.

Что можно узнать из показателей операционных расходов?

Сравнив данные затраты с выручкой от реализации продукции, можно сделать вывод о том, насколько дорого обходится предприятию деятельность по производству данных видов товара. Это отношение называется коэффициентом операционных расходов.

Он позволяет понять, сколько процентов полученного дохода идет на поддержку текущей деятельности (операций) организации, то есть насколько она эффективна.

Если исследовать этот коэффициент в динамике, можно отследить потенциал по увеличению объема производства и/или продаж без лишних издержек. Снижающийся коэффициент говорит об уменьшении операционных расходов при неизменном или даже возрастающем объеме продаж. Это говорит о росте выручки, а значит, и чистом увеличении прибыли предприятия.

Какие факторы влияют на коэффициент операционных расходов

Причины, оказывающие влияние на рост или снижение операционных затрат, могут быть как внешнего (не зависящего от самой организации), так и внутреннего свойства.

Внешние факторы влияния на операционные затраты:

  • уровень инфляции в государстве: чем интенсивнее инфляционные процессы, тем больше будут операционные расходы, связанные с пересчетом зарплаты, выплатами по кредиту, затратами на услуги подрядчиков и др.;
  • изменение обязательных платежей, а также налоговых ставок – чем больше налоги, тем выше операционные расходы.

Внутренние факторы (те, которые можно изменить усилиями самой компании):

  • объем изготовления продукции и ее реализации – даже если в результате роста объемов операционные расходы вырастут, себестоимость единицы продукции ощутимо снизится, так как операционные расходы в своей постоянной части не изменятся;
  • длительность цикла производства – чем он короче, тем быстрее будут оборачиваться активы, в результате чего операционные расходы снизятся за счет, например, хранения товаров, его естественной убыли, управленческих затрат и др.;
  • производительность труда – чем больше продукции будет производить за единицу времени каждый рабочий, тем меньше будут операционные затраты по расчетам с персоналом;
  • состояние производственных фондов – менее изношенная техника требует меньше средств на обслуживание и ремонт;
  • количество оборотных активов в собственности организации – фирма, владеющая большей собственностью, меньше потратит на аренду, лизинг и подряды, что также снизит операционные затраты.

ИТОГ. Операционные расходы – повседневные траты на поддержание ведения бизнеса, относятся к «прочим расходам». Снижение этих издержек приводит к росту прибыли организации.

«Эксплуатация недвижимости», глава 10: «Стоимость эксплуатации»

17 июля 2009, 14:10 23125

Девелоперы, разработчики концепций (бизнес-консультанты) и собственники коммерческой недвижимости, определяя затраты на эксплуатацию, нередко используют цифры, величины и соотношения, которые не отражают реальной картины.

Новости рынка недвижимости Москвы, Коммерческая недвижимость, Эксплуатация недвижимости, Управление недвижимостью

Вконтакте Facebook Одноклассники Автор (Евгений Якушин, ген. директор УК «Система»), принимая участие в разработке бизнес-планов реализации проектов коммерческой недвижимости и выдавая рекомендации по выбору инженерной инфраструктуры и отделочных материалов, а также рекомендации по прогнозированию затрат, связанных с их эксплуатацией, на практике оценивал эффективность принятых стандартов и правильность выбранных затратных показателей. Анализ результатов выявил некоторые закономерности и тенденции, на основании которых были разработаны способы расчета текущих и прогнозирования будущих эксплуатационных затрат (при этом автор использовал общую методологию и терминологию профессиональных оценщиков). 1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта. Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности.

Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y.

Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода

1. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 – 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих. Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников. Причем распределение соотношений в зависимости от классности бизнес-центров таково:БЦ класса «А» 10 — 12%; БЦ класса «В» 12 – 14 %;БЦ класса «С» 14 – 16 %.

2. Расходы на управление составляют 5 – 10 % от валового дохода.

Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий:

— текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте);

— управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);

— продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;

— представление интересов собственника объекта;

— юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);

— бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);

— подготовка финансовой отчетности.

3. Затраты на коммунальные услуги (водо-, тепло -, газо -, электроснабже­ние) составляют 6 – 8 % от валового дохода. 4. Затраты на обеспечение безопасности 4 — 7% от валового дохода (зарплата со­трудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации).

Итак, на «содержание» здания уходит до 30 – 40 % от валового дохода.

Возьмем для примера бизнес-центр класса «В», расположенный в Выборгском районе Петербурга.

Общая площадь — 5411 кв.м.

Арендопригодная площадь — 4058 кв.м.

Заполняемость – 100%.

Арендная ставка — 30 у.е. кв. м/ месяц.

Валовой ежемесячный доход — 22,5 у.е. кв. м/ месяц.

Стоимость эксплуатации определяется по доходному способу расчета стоимости эксплуатации (12 – 14 % от валового дохода) и составляет для конкретного бизнес-центра 2,7 – 3, 15 у.е. за кв.м. в месяц.

2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.

Затратный способ: стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости. Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов — в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу. То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы — должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели — это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Обратимся к тому же примеру:

Бизнес-центр (класс «В»):

— системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы;- системы СКС. Физический износ инженерной инфраструктуры 10% — 20%. Таблица 8. Стоимость эксплуатации бизнес-центра, рассчитанная по затратному методу

Общая площадь кв.м. 21 300
Площадь мест общего пользования кв.м. 5 400
Прилегающая территория 15 580
Статьи затрат в мес. (руб.)
ФОТ службы управления эксплуатации с учетом налогов
Менеджер объекта эксплуатации (1) 34 020
Инженер- энергетик (1) 31 500
Инженер по эксплуатации ОВиВК (0,5) 15 120
Итого ФОТ службы управления эксплуатации: 80 640
ФОТ службы эксплуатации с учетом налогов
Электрик (2) 45 360
Сантехник (2) 45 360
Дежурный рабочий (2) 30 240
Итого ФОТ службы эксплуатации: 120 960
Всего ФОТ: 201 600
Стоимость ЕТО и ППР инженерных систем и сетей (лимиты стоимости)
Система внутреннего, наружного и аварийного освещения (с заменой ламп) 15 400
Система пожарной сигнализации, система оповещения о пожаре, система автоматического пожаротушения, система охранной сигнализации 30 400
Системы вентиляции и кондиционирования воздуха, приточные и вытяжные установки, чиллер, кондиционеры и фанкойлы, система дымоудаления 35 200
Лифты и эскалаторы 31 600
Система теплоснабжения, система водоснабжения и противопожарный водопровод; система водоотведения; система воздушно-тепловых завес 28 800
Услуги аварийной бригады 12 000
Ежемесячные расходы на инвентарь и инструмент 4 800
Ежемесячные расходные материалы 8 500
Амортизация спецодежды 5 586
Итого: 172 286
Всего эксплуатация 373 886
ФОТ службы клининга с учетом налогов
Бригадир (1) 22 680
Специалист по внутренней уборке (10) 100 800
Специалист по внешней уборке (3) 37 800
Итого ФОТ службы клининга: 161 280
Затраты по клинингу
Оборудование (амортизация) 8 600
Инвентарь (амортизация) 5 250
Спецодежда (амортизация) 7 655
Ежемесячные расходные материалы (моющие и чистящие средства) 37 500
Итого: 59 005
Всего затраты на клининг: 220 285
Итого прямые расходы: 594 171
накладные расходы (10% от прямых расходов) 59 417
рентабельность (12% от прямых расходов) 78 431
Итого стоимость услуг без НДС 732 019
НДС 18% 131 763
ИТОГО с НДС в месяц 863 782
итого с НДС за 1 кв.м в месяц 40,55
Стоимость услуг эксплуатации и клининга БЦ «_______» на 1 кв.м. общей площади ежемесячно USD (Курс 27 рублей) 1,50

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв. м в месяц. Но всегда надо помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $3,5 на кв. м в месяц.

3. Сравнительный способ. Стоимость эксплуатации с учетом аналогов.

Сравнительный способ определения стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении анализа «объектов-аналогов». Затраты на их эксплуатацию могут быть известны как с помощью проведения расчетов затратным методом, так и с помощью взятых в открытом доступе укрупненных показателей расходов для аналогичной недвижимости. С одной стороны, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно, потому что она не находиться в свободном доступе. Но тем эта информация и важнее, так как она позволяет собственнику мгновенно оценить свои предполагаемые эксплуатационные затраты, сравнив их с расходами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

СистемаСотрудников на Restate: 1

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Возобновилось строительство судебного квартала
22.04.2019 12:46
На Аптекарской набережной строят коворкинг от ГК «БестЪ»
15.04.2019 11:37
«Красное знамя» превратилось в переходящее
10.04.2019 17:30
Все гипермаркеты ОБИ в Петербурге ждет переделка
09.04.2019 16:18
Glorax Development построит офисный квартал на намыве
05.04.2019 15:01
FASHION HOUSE Group инвестирует 52 млн евро в петербургский аутлет-центр
04.04.2019 13:42

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2017

  • Валюта:
  • Рубль
  • Доллар

В октябре 2017 г. в аренду предлагалось 3 162 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 617 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади — на 4%.

Средняя арендная ставка за месяц уменьшилась на 1% и составила 17 807 руб./кв. м/год. Курс доллара в октябре не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также снизилась на 1% и составила 308$/кв.м/год. За год, с октября 2016 года рублевые ставки выросли на 3%, а долларовые снизились на 5%.

Судя по некоторому снижению объема предложения и незначительному снижению ставок, рынок продолжает стагнировать. Роста ставок не произошло ни по одному из сегментов, кроме несущественного роста по офисным объектам в центре. Ожидаемой активизации деловой активности в осенний период так и не произошло.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (13%).

Рынок в целом

Все сегменты Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 3 162 23 570 1 617 0,51 17 807
К сентябрю 2017 -6% -5% -4% +2% -1%
К октябрю 2016 +15% +9% +2% -11% +3%

Торговая недвижимость

В октябре 2017 г. на рынке экспонировался 661 объект общей площадью 202 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 8%, а общая площадь – на 3%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 36 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м, что ниже показателя сентября на 3% по количеству и на 9% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 7% и составила 56 249 руб./кв. м/год, что произошло, в частности, за счет ухода с рынка нескольких дорогих объектов — на Сытинском пер. (81 кв.м, 103 700 руб./кв.м/год ), Смоленском бульваре (173 кв.м, 104 700 руб./кв.м/год) и ул.Б.Дмитровка (357 кв.м, 100 980 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в октябре 2017 г. снизилось на 8%, а их общая площадь – на 3%. Объем предложения составил 625 объектов общей площадью 193 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 1% и составила 28 696 руб./кв.м/год.

Положительная динамика ставок наблюдалась только по торговым объектам за пределами центра, однако с учетом инфляции о положительных тенденциях нельзя говорить и в этом случае.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 36 414 9,298 0,258 56 249
К сентябрю 2017 -3% -16% -9% -6% -7%
К октябрю 2016 -28% -21% -0% +38% -12%
Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 625 4 625 193,192 0,309 28 696
К сентябрю 2017 -8% -5% -3% +6% -1%
К октябрю 2016 +21% +22% +11% -8% +4%

Офисная недвижимость

В октябре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 5%, а по общей площади на 4% и составил 1 918 объектов общей площадью 814 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 1%, а общая площадь – на 3%. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 27 003 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 6%, а по общей площади на 4%, при этом средняя ставка снизилась на 1% и составила 15 800 руб./кв.м/год.

Ставки по офисным объектам в центре за год показали максимальный рост, который превышает уровень инфляции, однако рост ставок осенью практически отсутствует, в связи с чем о тенденции роста спроса на такие качественные помещения говорить сложно.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 199 2 356 72,028 0,362 27 003
К сентябрю 2017 -1% -3% -3% -2% +1%
К октябрю 2016 -12% -7% -30% -21% +10%
Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 1 719 12 475 742,216 0,432 15 800
К сентябрю 2017 -6% -5% -4% +2% -1%
К октябрю 2016 +24% +10% +5% -16% +5%

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Предыдущая

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости

3.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

или , где

С (V) — стоимость недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

— фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

— резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
— инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
— рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
— прямой капитализации доходов;
— дисконтированных денежных потоков.

3.5.3.1. Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или , где

С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См — арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

; где

Dr, Dv — рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:
• срок — 5 лет;
• R — ставка доходности инвестиций 12%;
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ п/п

Остаток капиталовложении на начало периода

Возмещение капиталовложении

Доход на инвестированный капитал (12%)

Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок — 5 лет;

• доход на инвестиции — 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

(долл.)

п/п

Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.

Общая сумма возмещения

В том числе

% на капитал

возмещение

основной суммы

2774,10

1574,10

8425,90

2774,10

1011,11

1762,99

6662,91

2774,10

799,55

1974,55

4688,36

2774,10

562,60

2211,50

2476,86

2774,10

297,22

2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,

где Уб — безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично — за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток — показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов — клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап — расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения — ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Предыдущая

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *