Консервация объекта строительства

Содержание

КОНСЕРВАЦИЯ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В соответствии с Правилами (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервацией понимается приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4 ст.52 Градостроительного кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при необходимости прекратить работы или их временно приостановить на срок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведения консервации

1.3.1. В случае прекращения или приостановления строительных работ более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2. В таком решении должны быть определены:

— перечень работ по консервации объекта;

— лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация);

— сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации;

— сроки проведения самих работ;

— размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).

1.4. После принятия решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Причём он самостоятельно определяет ее объем и содержание.

1.5. На основании указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

1.6. В течение десяти календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик) обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора, если строительство (реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация не произведена, застройщика могут привлечь к административной ответственности на основании ч.1 ст.9.4 КоАП РФ.

1.8. Объекты капитального строительства, строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.

2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа «О переводе на консервацию объектов капитального строительства» приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.

Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— определены поставщики оборудования и материалов;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.

2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

— начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.

2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

— завершены изыскательные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;

— начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— закончены поставки оборудования и материалов;

— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;

Консервация объектов капитального строительства, или «Скупой платит трижды!»

Консервация — это комплекс мероприятий, позволяющих сохранить прочность, устойчивость и надежность выполненных строительных конструкций, а также обеспечить безопасность объекта капитального строительства для окружающих.

В настоящей статье рассказывается о правовых и технических аспектах консервации незавершенного строительством объекта. Детально рассмотрен вопрос о защите выполненных конструкций и грунтов основания от промерзания, для предотвращения проявления возможных неблагоприятных сил морозного пучения. Предложены мероприятия и технические решения, по эффективной защите от промерзания при переходе объекта «через зиму» с использованием материала «Экстрол».

Актуальность, важные аспекты

Необходимость защиты грунтов от промерзания обусловлена природно-климатическими особенностями строительства в УрФО, процессами сезонного промерзания/оттаивания грунта, возможностью реализации нежелательных деформаций промерзающего/оттаивающего грунта, так называемых деформаций морозного пучения.

Если консервацию незавершенного строительством объекта не выполнить, возникает риск утраты уже выполненных строительных работ, потери их качества и снижения эксплуатационных характеристик, а также потраченных на это усилий.

Объектом для консервации являются: выполненные строительные конструкции, выполненные инженерные коммуникации и сети, грунты в основании фундаментов, а также строительные материалы и конструкции, складируемые на площадке.

Наиболее важные аспекты, на которые следует обратить внимание при консервации это:

  • защита от влаги, в первую очередь от вод атмосферных осадков и избыточного увлажнения строительных конструкций и грунтов основания;
  • защита грунтов и строительных конструкций от промерзания.

Технические решения по консервации объекта капитального строительства

К наиболее простым и эффективным решениям следует отнести:

  • своевременное выполнение работ по устройству «нулевого цикла», с обязательной засыпкой пазух котлована (обратная засыпка грунта вблизи фундаментов, под полы, до проектных отметок), а также выполнение мероприятий по защите от подтопления/обводнения строительной площадки;
  • создание «теплого контура» с заделкой оконных и дверных проемов на период консервации;
  • обеспечение максимальной тепловой защиты посредством временной теплоизоляции грунтов основания и строительных конструкций в пределах «теплого контура».

К одному из наиболее надёжных и технологичных методов по временной теплоизоляции грунтов основания и строительных конструкций на период консервации следует отнести использование экструзионного утеплителя «Экстрол». Преимущества использования данного материала обусловлены его теплофизическими характеристиками, низким коэффициентом теплопроводности, высокой механической прочностью и влагостойкостью, минимальным объемным весом (порядка 30-40 кг/м.куб.) и удобством выполнения работ. Важным фактором, является возможность повторного использования материала (после возобновления строительства) по своему назначению в соответствии с проектной документацией.

На изображениях иллюстрируется общий вид незавершенного строительством объекта (по состоянию на 2012 год), на котором выполнен ряд мероприятий по защите конструкций и грунтов основания от промерзания. В результате принятых мер сохранено работоспособное техническое состояние здания, а также минимизированы затраты при возобновлении строительства в текущем году.

Для правильного применения материала «Экстрол» при выполнении мероприятий по тепловой защите объектов консервации рекомендуется руководствоваться техническими условиями (ТУ 2244-001-77909577-2005) на материал и рекомендациями, приведёнными на официальном сайте и в Альбоме технических решений.

Кроме того, для разработки комплекса мероприятий по консервации объекта незавершенного строительством и подбора технических решений, рекомендуется производить научно-техническое сопровождение на каждом из этапов строительства с привлечением специализированных организаций.

Выводы

С технической точки зрения, консервация объекта капитального строительства при необходимости прекращения строительных работ или их приостановке на срок более шести месяцев – позволит сохранить выполненные строительные конструкции в работоспособном состоянии, а также быстро, без потерь времени и дополнительных материальных средств – возобновить строительные работы на объекте.

>Консервация незавершенного строительством объекта

II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.
2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.
2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.
2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа «О переводе на консервацию объектов капитального строительства» приведена в приложении N 1.
2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.
Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:
2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:
— завершены изыскательные и проектные работы;
— определены поставщики оборудования и материалов;
— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.
2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:
— завершены изыскательные и проектные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
— начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
— начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.
2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:
— завершены изыскательные работы;
— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
— работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;
— начаты отделочные работы.
2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:
— завершены изыскательные и проектные работы;
— закончены поставки оборудования и материалов;
— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
— завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;
— отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;
— начаты пусконаладочные работы на объекте.
2.6. Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц после принятия решения о прекращении или приостановке строительства составляют:
2.6.1. Акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, и приложением ведомости примененных (смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций. При этом применяется унифицированная форма N КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г, N 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»).
Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров.

Фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика, в том числе посредством проведения контрольных обмеров.
Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и застройщика (заказчика).
На актах приемки субподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей и печати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.
На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).
2.7. Ведомость неиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования, материалов и конструкций. Типовая форма Ведомости приведена в Приложении 2.
2.8. Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов. Указанный Перечень составляется с участием проектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении 3.
2.9. На основе Перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов проектной организацией по поручению заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации строительства составляются смета и, в случае необходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервации объекта капитального строительства, а также смета на мероприятия по обеспечению их сохранности.
Смета на проведение работ по консервации после согласования ее с подрядчиком и смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).
Разработка рабочих чертежей и составление смет на проведение работ по консервации и на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению, заключенному между заказчиком и проектной организацией.
2.10. Заказчик обязан в 2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты за выполненные до принятия решения о консервации объемы строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением договоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатить расходы по перевозке строительных материалов и оборудования на другие стройки (если таковая имеет место).

2.11. После согласования сметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлении строительства. При этом применяется унифицированная форма N КС-17, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г, N 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В акте должны быть указаны следующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленным строительством):
— сметная стоимость — полная стоимость по договору и стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ;
— фактические затраты на дату консервации;
— средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;
— стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включая затраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).
Акт составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй — заказчику (застройщику). Третий представляется по требованию инвестора.
2.12. Выполнение строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение работ по консервации, осуществляется подрядной организацией по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на капитальное строительство. В дополнительном соглашении предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных элементов.
Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) производятся на основании актов приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по форме N КС-2.
Строительно-монтажные работы, выполненные подрядчиком до консервации, и строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) включаются в объем строительно-монтажных работ.
2.13. Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.

2.14. Возможность возобновления строительства объектов после длительного перерыва должна устанавливаться специализированными проектными и научно-исследовательскими организациями путем тщательного освидетельствования конструкций, определения их фактической прочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементов и оформления (продления) разрешения на строительство в уполномоченных органах.
2.15. Работы по расконсервации объектов капитального строительства, включая восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете, утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положения для смет на работы по консервации.

Приложение 1

(наименование организации)

Статья 62. Приостановление строительства, консервация объектов

(название в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)

1. Приостановление строительства — временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве (выполнением строительных работ), которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда.

2. Приостановление строительства может осуществляться по решению:

органов государственного строительного надзора, иных государственных органов — в случаях, установленных законодательством;

подрядчика — в случае невозможности дальнейшего выполнения строительных работ в течение более одного месяца по причинам временного отсутствия строительных материалов и (или) оборудования, поставляемых заказчиком, либо неоплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;

заказчика, застройщика — в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта строительства.

Приостановление строительства может осуществляться иными лицами по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором.

3. Консервация объекта незавершенного строительства — приостановление строительства на срок свыше трех месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

4. Консервация объекта незавершенного строительства включает в себя:

прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией;

(в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)

осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;

завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;

(в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)


проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических осмотров законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

(в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)

5. Решение о консервации объекта незавершенного строительства принимается при наличии следующих обстоятельств:

выявления в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;

(в ред. Закона Республики Беларусь от 20.07.2006 N 162-З)

выявления дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;

(в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)

отсутствия у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;

по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда.

Решения о консервации объектов незавершенного строительства принимаются:

Советом Министров Республики Беларусь или уполномоченным им органом — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского бюджета;

местными исполнительными и распорядительными органами — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств соответствующих местных бюджетов;

иными заказчиками, застройщиками — по другим объектам незавершенного строительства.

В случае приостановления строительства на срок свыше трех месяцев лица, указанные в части второй настоящего пункта, по истечении указанного срока обязаны принять в течение одного месяца решение о консервации объекта незавершенного строительства.

6. В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства определяются дата приостановления работ, источники финансирования, сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации, а также меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.

(в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)

7. Заказчиком, застройщиком или подрядчиком в течение четырнадцати дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются:

акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;

перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

8. На основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации. Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматриваются сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

9. Подрядчик обязан сдать заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки и возместить понесенные по его вине убытки, а заказчик — принять этот объект.

10. В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более трех лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

11. При невозможности устранения причин консервации объекта незавершенного строительства он реализуется как объект незавершенного строительства в порядке, установленном законодательством.

В случае, если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц, на основании решения суда могут быть произведены принудительное отчуждение этого объекта с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества) или снос этого объекта за счет средств собственника (владельца).

(в ред. Закона Республики Беларусь от 30.11.2010 N 196-З)

Типичные ошибки, допускаемые при консервации объекта незавершенного строительства

Строительная деятельность многими практикующими специалистами признается наиболее сложной с точки зрения оформления учетных операций. Указанные сложности связаны и с большим числом зачастую не до конца соответствующих друг другу нормативно-правовых документов, регламентирующих данную сферу деятельности, и с особым вниманием к строительной деятельности со стороны государства с целью предотвращения незаконного строительства или нарушения прав инвесторов, и, собственно, с особенностями строительства как деятельности, предполагающей взаимодействие со многими государственными структурами и хозяйствующими субъектами.

Вопрос о консервации объекта незавершенного строительства может возникнуть как в нормальной хозяйственной практике, так и в условиях кризисной ситуации в стране. В настоящей статье будут рассмотрены типичные ошибки, возникающие при документальном оформлении консервации объектов незавершенного строительства, бухгалтерском учете операций, связанных с консервацией, и уплате начисляемых согласно НК РФ налогов. Информация приведена с учетом арбитражной практики, сложившейся по рассматриваемым вопросам.

Случается, что в силу каких-либо причин хозяйствующий субъект сознательно идет на совершение ошибки. Поэтому целью этой публикации мы видим также анализ правовых норм, касающихся ответственности за совершение правонарушений, дабы предупредить читателей о возможных последствиях такого поведения.

Необеспечение консервации строительства в предусмотренных действующим законодательством РФ случаях

В соответствии с ч. 4 ст. 52 ГрК РФ при необходимости прекращения строительных работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Кодекс об административных правонарушениях содержит ряд статей, предусматривающих ответственность за незаконное строительство. Речь идет о ст. ст. 9.4 (нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства), 9.5 (нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию), 14.1 (осуществление предпринимательской (строительной) деятельности без разрешения), ч. 6 ст. 19.5 (невыполнение в установленный срок законного предписания уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ).

При невыполнении установленного требования о проведении мероприятий по консервации объекта чаще всего речь идет об ответственности согласно ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ. Субъектами данного правонарушения являются лица, осуществляющие строительство и обязанные организовать консервацию (застройщик или заказчик).

Максимальная сумма штрафа за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, составляет 100 000 руб. Кроме того, возможно административное приостановление деятельности нарушителя на срок до 90 суток. В качестве примера применения этой статьи можно сослаться на Постановление ФАС МО от 05.05.2010 N КА-А40/4207-10.

По материалам дела организация обратилась в арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Комитета государственного строительного надзора о привлечении к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ в виде штрафа в размере 30 000 руб.

Фирма не выполнила требования по консервации объекта строительства при приостановлении работ на срок более шести месяцев, однако полагала, что оштрафовали ее незаконно. Нарушитель ссылался на ст. 54 ГрК РФ, в соответствии с которой государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией. В отношении случая приостановления строительства в названной статье ничего не сказано.

Эти доводы не убедили арбитров. Обе судебные инстанции признали назначение санкции законным.

Еще одно характерное судебное решение изложено в Постановлении ФАС ПО от 05.08.2010 N А55-3166/2010. По материалам дела государственная инспекция строительного надзора Самарской области обратилась в суд с заявлением о привлечении Департамента строительства и архитектуры к административной ответственности, предусмотренной ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ, в виде взыскания административного штрафа в размере 100 000 руб.

Примечание. Нежелание проводить мероприятия по консервации объектов может обернуться для застройщика санкциями административного характера, в первую очередь штрафом.

Департамент являлся застройщиком объекта незавершенного строительства. В ходе проверки объекта капитального строительства должностным лицом инспекции было установлено, что строительно-монтажные работы на объекте приостановлены, однако в нарушение требований ч. 4 ст. 52 ГрК РФ мероприятия по консервации объекта не проводились. Департаменту было выдано предписание с требованием осуществить мероприятия по консервации.

Повторной проверкой было установлено, что требования предписания не выполнены, за что нарушителю и был назначен штраф.

Арбитры поддержали позицию контролеров, отметив следующее. В силу ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Департаментом не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о принятии мер по исполнению выданного предписания, что говорит о наличии вины в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ.

К сведению. Необходимо учитывать, что имеются ведомственные документы, устанавливающие обязательные для исполнения правила консервации. Например, при строительстве и консервации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, такие Правила введены Постановлением Госгортехнадзора России от 02.11.2001 N 49.

Неверное оформление приказа о консервации

Действующим законодательством не установлено типовой формы данного документа, и можно говорить о том, что он составляется в произвольном виде. Вместе с тем правоприменительной практикой сформирован ряд условий, которые в приказе следует предусмотреть.

В частности, согласно ч. 4 ст. 52 ГрК РФ необходимость консервации возникает в случае приостановления работ на срок более чем на шесть месяцев. Таким образом, уже в «шапке» документа следует сделать ссылку на нормы Градостроительного кодекса, указать срок приостановления работ с приведением условий, обосновывающих данный срок.

В законодательстве, регламентирующем проведение консервации объекта незавершенного строительства, установлен перечень лиц (участников строительства), которые могут принять решение о консервации. Речь идет о заказчике работ или же застройщике (в ряде случаев функции данных участников совмещает один и тот же хозяйствующий субъект). Поэтому в приказе о проведении консервации необходимо сделать указание на статус организации, от имени которой выносится данный приказ (распоряжение).

Также крайне важно указать момент, с которого объект будет считаться законсервированным. Это позволит избежать в том числе конфликтов с подрядчиком по вопросам взаиморасчетов (Постановление ФАС ВСО от 25.10.2005 N А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2).

В приказе нужно указать наименование объекта строительства, а также его назначение и характеристики (дата начала строительства, сметная стоимость) и назначить лиц, ответственных за проведение инвентаризации. Данных лиц следует ознакомить с текстом приказа под роспись.

В приказе можно прописать, какие мероприятия должны быть проведены перед приостановлением работ. Например, приостановление может быть обусловлено отсутствием финансовой возможности продолжать строительство, трудностями, связанными с организацией получения технических условий по подключению объекта к инженерным сетям и коммуникациям (Письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/805), необходимостью дождаться более теплого (недождливого) сезона. В качестве мероприятий, предшествующих консервации, могут быть указаны сооружение временной кровли, обеспечение укрытия фундамента и недопущения попадания воды в подвальные помещения здания и т.п.

Непроведение инвентаризации

Необходимость проведения инвентаризации при консервации объектов незавершенного строительства косвенно следует из п. 26 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. На основании обозначенной правовой нормы для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка.

Однако из самой сути рассматриваемых правоотношений следует, что проведение инвентаризации необходимо, поскольку без осуществления инвентаризационных мероприятий определить реальную стоимость не оконченного строительством объекта может быть проблематично.

В связи с тем что прямо обязанность по проведению инвентаризации при консервации объекта незавершенного строительства в нормативных документах не прописана (в отличие, например, от случая реорганизации компании и др.), привлечь к ответственности за непроведение инвентаризации не могут. Вместе с тем, если при оформлении учетных документов, не подтвержденных инвентаризационными описями, были допущены существенные неточности, результаты их могут быть признаны недействительными, а данные бухгалтерской отчетности — недостоверными.

Также важно понимать, что если указание о необходимости проведения инвентаризации содержалось в предписании контролирующего органа, вынесенном по результатам проверки деятельности участника строительства, то несоблюдение данного предписания может повлечь административную ответственность на основании ст. 19.5 КоАП РФ.

Порядок проведения инвентаризации установлен п. п. 3.32 — 3.35 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49. По незавершенному капитальному строительству в описях указываются наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т.п. При этом проверяются:

  • не числится ли в составе незавершенного капитального строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;
  • состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.

Инвентаризация осуществляется в том числе посредством проведения контрольных обмеров. В состав инвентаризационной комиссии целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, проектную организацию).

После инвентаризации заказчик-застройщик принимает от подрядчика законсервированные объекты, а также материальные ценности, которые подрядчик не может использовать на строительстве других объектов.

Неоформление (неверное оформление) акта по форме КС-17

Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ и указания по применению и заполнению названных форм. Унифицированная форма N КС-17 «Акт о приостановлении строительства» утверждена именно этим документом.

Отметим, что если на стройке работают несколько подрядчиков, то акт КС-17 нужно оформить по каждому из них. Дело в том, что подрядчик согласно Указаниям, утвержденным указанным выше Постановлением, является одним из лиц, подписывающих акт.

Действующее законодательство позволяет скорректировать форму акта. Это прямо вытекает из Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации, который утвержден Постановлением Госкомстата России от 24.03.1999 N 20. Когда мы говорим о корректировке, имеется в виду прежде всего внесение в форму дополнительных реквизитов. Что же касается тех реквизитов, которые уже есть в типовом бланке, исключать их нельзя. Если нет необходимости в заполнении соответствующих строк, следует поставить прочерки (оставить их незаполненными).

Изменение формы N КС-17 должно быть оформлено организационно-распорядительным документом организации (приказом, распоряжением и т.п.). Лучше всего, если данный вопрос будет регламентирован в приказе по учетной политике.

Также отметим, что если речь идет о таком изменении типовой формы, как сужение или расширение каких-либо граф, то издания приказа (распоряжения) о внесении изменений в акт по форме N КС-17 не требуется.

Об оформлении правоотношений с работниками

При проведении консервации возможна ситуация, когда работники, занятые на законсервированных объектах, не могут быть переведены на другие работы, то есть будут простаивать. Начало и окончание простоя нужно зафиксировать. Руководитель должен издать приказ о продолжительности простоя и его оплате. В табеле учета рабочего времени указываются буквенные или числовые коды простоя (см. Постановление Госкомстата России от 05.01.2004 N 1):

  • по вине организации — «РП» или «31»;
  • по причинам, не зависящим от организации и сотрудника, — «НП» или «32».

В соответствии со ст. 157 ТК РФ время простоя по вине работодателя либо по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается. Расходы в виде выплат работникам организации за время простоя как по вине работодателя, так и по причинам, не зависящим от работодателя и работника, могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли организаций (Письмо Минфина России от 15.10.2008 N 03-03-06/4/71).

Важно определить, является ли простой, связанный с консервацией объекта незавершенного строительства, простоем по вине работодателя или простоем по причинам, не зависящим от работодателя и работников. Дело в том, что оплата данных разновидностей простоя исчисляется по-разному.

Время простоя по вине работодателя оплачивается в размере не менее двух третей средней заработной платы работника. Время простоя по причинам, не зависящим от работодателя и работника, оплачивается в размере не менее двух третей тарифной ставки, оклада (должностного оклада), рассчитанных пропорционально времени простоя.

К сожалению, официальных разъяснений по данной теме пока нет. На наш взгляд, независимо от причин консервации в данной ситуации речь идет именно о простое по вине работодателя. Поэтому зарплату работникам следует исчислять по нормам ч. 1 ст. 157 ТК РФ.

Проблема применения вычета по НДС

Актуальным является вопрос: можно ли принять к вычету НДС со стоимости материалов (работ, услуг), приобретенных для консервации объекта незавершенного строительства? На практике различные хозяйствующие субъекты решают его по-разному. Это связано с тем, что однозначного ответа на данный вопрос законодательство не содержит. Более того, и контролирующими ведомствами официальная точка зрения по этому поводу не высказывалась.

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ одним из основных условий применения налогового вычета является использование материалов (работ, услуг) для выполнения операций, облагаемых НДС. Объекты, переведенные в предусмотренных законодательством случаях на консервацию, не используются в деятельности, облагаемой НДС. Поэтому формально не возникает и права на вычет. Есть и еще один аргумент, позволяющий налоговым органам подвергать сомнению право хозяйствующего субъекта применять вычет. Консервация чаще всего представляет собой выполнение определенных работ для собственных нужд организации. Затраты, связанные с консервацией основных средств, уменьшают налогооблагаемую прибыль как внереализационные расходы (пп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ). Выполнение таких работ НДС не облагается (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ), поэтому право на вычет в данном случае отсутствует. Так, в частности, рассуждал ФАС СЗО в Постановлении от 06.09.2007 N А05-13740/2006-13, правда, спор касался консервации объектов основных средств.

Однако существует и другая точка зрения: «входной» НДС со стоимости материалов (работ, услуг), приобретенных для консервации, принять к вычету можно. Целью консервации является в том числе обеспечение наилучшей сохранности имущества. Собственно, принятие к вычету «входного» НДС со стоимости рассматриваемых материалов (работ, услуг) зависит от назначения имущества после расконсервации. Если после расконсервации и завершения строительства планируется использовать имущество для выполнения операций, облагаемых НДС, то понесенные при консервации расходы связаны с деятельностью, облагаемой этим налогом. НДС принимается к вычету в обычном порядке, то есть после принятия на учет указанных материалов (работ, услуг) и при наличии счета-фактуры (п. 1 ст. 172 НК РФ). Правомерность данной точки зрения подтверждает арбитражная практика (см., например, Постановления ФАС ЗСО от 24.09.2010 N А45-11548/2009, ФАС СЗО от 16.10.2008 N А05-2658/2008, ФАС ЦО от 15.02.2007 N А09-4610/06-13-16, ФАС МО от 30.10.2006 N КА-А41/9298-06, ФАС УО от 03.10.2006 N Ф09-8784/06-С7 и др.).

Обратите внимание! Приведенная автором арбитражная практика касается применения вычетов по НДС при переводе на консервацию основных средств, а не объектов незавершенного строительства. Арбитражная практика конкретно по рассматриваемой теме не сложилась. Во многом успех в споре зависит от правовой позиции судьи и опытности юристов и аудиторов, участвующих в судебном разбирательстве.

Неправильный учет расходов на консервацию

В бухгалтерском учете затраты, связанные с консервацией незавершенного строительством объекта, являются для застройщика прочими расходами и отражаются по дебету одноименного счета 91-2.

В целях налогообложения прибыли рассматриваемые расходы в силу п. 9 ч. 1 ст. 265 НК РФ признаются внереализационными (Письмо Минфина России от 18.03.2009 N 03-03-06/1/164).

Упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» характеризуется тем, что учесть при расчете единого налога можно только те расходы, которые прямо поименованы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Стоит отметить, что применение данного правила на практике зачастую связано со спорами с налоговой инспекцией. Если какие-либо расходы прямо (дословно) не поименованы в названной статье, инспекторы пересчитают размер начисленного налога.

В частных разъяснениях представители Минфина отмечают, что расходы на содержание имущества, переведенного на консервацию, при «упрощенке» не учитываются. Логично предположить, что такой же позиции финансовый орган и налоговые инспекции будут придерживаться и в отношении затрат на консервацию недостроенного объекта.

Неверное оформление расконсервации объекта

Конкретный перечень документов, подтверждающих факт расконсервации незавершенного объекта капитального строительства, законодательством не установлен. Однако данное обстоятельство не означает, что расконсервация недостроенного объекта вообще не должна подтверждаться документально. Такой вывод противоречил бы положениям п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», согласно которому все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами.

Разумеется, состав документов будет разным в зависимости от состава участников строительства, необходимости уведомления о проведении расконсервации соответствующего органа государственной власти, а также того обстоятельства, предусматривает ли расконсервация привлечение подрядной организации для выполнения соответствующих работ.

В любом случае понадобятся приказ застройщика о расконсервации и приказ о создании комиссии по расконсервации. В данных документах указываются основания для расконсервации, перечень и характеристики расконсервируемого имущества, сроки расконсервации (начало и окончание).

Что же касается комиссии по расконсервации, в ее состав логично включить представителей заказчика-застройщика, подрядчика, проектной организации и других заинтересованных лиц. Состояние расконсервируемого объекта оценивается с учетом данных, зафиксированных ранее в акте по форме N КС-17.

Вопрос: Просим разъяснить основные гражданско-правовые последствия консервации незавершенного строительства в результате отсутствия финансирования. Существуют ли особенности порядка исчисления налога на прибыль и НДС при указанной консервации?
Ответ: Исходя из специфики правоотношений, связанных со строительством, отсутствие финансирования на любой стадии может повлечь приостановку осуществления строительных проектов. Одним из результатов указанной приостановки может быть консервация незаконченного строительства, которая также влечет за собой ряд последствий (в том числе негативных).
Статьей 752 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
Указанная норма предусматривает консервацию вследствие обстоятельств, не зависящих как от заказчика, так и от подрядчика (дополнительную информацию см. в Постатейном комментарии к Гражданскому кодексу РФ, части второй (под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского), 2007).
Кроме того, как следует из ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, в случае необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Необходимо также учитывать положения ст. 753 ГК РФ, согласно которым сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Указанный акт является доказательством выполнения работ (части работ), предусмотренных договором подряда.
Также обращаем внимание на то, что в ГК РФ отсутствует норма, которая связывала бы консервацию с окончательным прекращением договорных отношений сторон, поэтому намерения сторон о прекращении договора подряда в случае консервации строительства, а также порядок его прекращения должны быть предусмотрены в договоре подряда (дополнительную информацию см. в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2006 по делу N А29-11601/2005-2э).
Очевидно, что при подготовке объектов к консервации и их последующем содержании будут понесены затраты. К ним, в частности, можно отнести стоимость материалов, необходимых для проведения консервации, услуги сторонних организаций, расходы по охране объектов и т.п. Указанные затраты организациями учитываются в составе внереализационных расходов на основании пп. 9 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ (дополнительную информацию см. в статье В. Семенихина «Консервация «незавершенки» («Расчет», 2007, N 6)).
У контролирующих органов могут возникнуть претензии к налоговым вычетам по НДС в части сумм налога, уплаченных подрядчикам в составе расходов на подготовку объектов к консервации и их содержание в период консервации, так как существует мнение, что подобные расходы не связаны с осуществлением операций, являющихся объектами налогообложения по НДС.
В арбитражной практике имеются примеры решений судов, как поддерживающие, так и отрицающие указанную позицию налоговых органов.
В качестве примера решения, поддерживающего указанную позицию, можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2007 по делу N А05-13740/2006-13, в котором суд отметил, что, поскольку консервация основных средств является выполнением работ (оказанием услуг) для собственных нужд, расходы на которые принимаются к вычету при исчислении налога на прибыль, такие работы (услуги) объектом налогообложения по НДС не являются, следовательно, у общества не было оснований для предъявления к вычету сумм НДС, уплаченных по данным работам и услугам.
Однако позднее ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 04.04.2008 по делу N А56-51219/2006 изложил иную позицию, согласно которой содержание имущества, переведенного на консервацию, в исправном состоянии непосредственно относится к производственной деятельности и направлено на получение дохода, так как поддерживает временно не используемые производственные фонды в надлежащем состоянии. При таких обстоятельствах налогоплательщиком соблюдены требования ст. ст. 169, 171 и 172 НК РФ при предъявлении к вычету сумм НДС по договору на выполнение работ по переводу на консервацию, охране и содержанию в рабочем состоянии объектов и оборудования.
При этом факт нахождения объекта на консервации при соблюдении налогоплательщиком порядка применения налоговых вычетов и отсутствии в действиях признаков недобросовестности налогоплательщика не является основанием для отказа в возмещении НДС (дополнительную информацию см. в Постановлении ФАС Московского округа от 23.10.2006, 30.10.2006 N КА-А41/9298-06).
Учитывая изложенное, по нашему мнению, предъявление к вычету сумм НДС, уплаченных в составе расходов на подготовку объектов к консервации и их содержание в период консервации, является правомерным. Однако существует вероятность того, что указанную позицию налогоплательщику придется отстаивать в суде.
Также обращаем внимание на то, что при исчислении налога на прибыль затраты в виде выплат работникам организации за время простоя как по вине работодателя, так и по причинам, не зависящим от работодателя и работника, могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли организаций (дополнительную информацию см. в Письме Минфина России от 15.10.2008 N 03-03-06/4/71).
Для рассмотрения возможных последствий консервации строительства в результате отсутствия финансирования в трудовых правоотношениях предлагаем ознакомиться с консультацией эксперта.
П.С.Долгополов
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
11.03.2009

Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Комментарий к статье 752

Основанием применения положений комментируемой статьи является приостановка работ и консервация строительства при наличии обстоятельств непреодолимой силы, т.е. таких обстоятельств чрезвычайного характера, возникших после заключения договора, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. При этом необходимо установление причинно-следственной связи между событиями чрезвычайного характера и невозможностью выполнения подрядных работ по договору. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана доказать, что невозможность выполнения работ явилась результатом препятствия, находящегося вне ее контроля, что от нее нельзя было разумно ожидать, что при заключении договора будет принята в расчет возможность производства работ при наличии препятствия. Таким препятствием может быть препятствие, являющееся следствием действия природных стихий, широкомасштабных военных действий, издания государственными органами актов общего характера.
Возможно использование положений рассматриваемой статьи при наличии существенных изменений обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Наличие существенных изменений обстоятельств является основанием для проведения переговоров между сторонами. Если договором предусмотрена возможность приостановки работ либо консервации строительства до окончания таких переговоров, то могут применяться правила комментируемой статьи.

1. Исходными данными для разработки технической (рабочей — см пункт 6.15.4 СП 48.13330.2011″Организация строительства» — прим.) документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, являются документы, указанные в пункте 7 «Правил проведения консервации объекта капитального строительства», утверждённых постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802, а именно:

а) схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;

б) ведомости, в которых указываются сведения:

  • о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;
  • о наличии сметной документации;
  • о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.

В случае, если консервация объекта капитального строительства своевременно не была осуществлена, то дополнительно к вышеуказанным документам потребуются материалы технического обследования конструкций объекта для установления их фактического состояния.

2. Предусмотренные статьёй 49 Градостроительного кодекса 190-ФЗ требования об экспертизе проектной документации, разрабатываемой в соответствии с Постановлением Правительства № 87 «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», не относятся к технической (рабочей) документации на консервацию, соответственно экспертиза этой документации не проводится. Техническая документация на консервацию опасного производственного объекта («проект консервации») подлежит экспертизе промышленной безопасности.

3. Состав технической (рабочей) документации на консервацию, поручаемый к разработке проектной организации, определяется заказчиком с учётом особенностей конкретного объекта на основании исполнительной и обследовательской документации, выполненной на момент принятия решения о консервации и может разрабатываться на следующий состав работ, предусмотренный пунктом 9 вышеуказанных «Правил….»:

«а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);

б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;

в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;

г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;

д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);

е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки».

4. Разработку технической (рабочей) документации на консервацию, как правило, поручают проектной организации, разработавшей проектную документацию на объект, подлежащий консервации.

В случае принятия заказчиком решения о разработке технической (рабочей) документации на консервацию другой организацией, необходимо учитывать, что требований к проектным организациям, осуществляющим разработку технической (рабочей) документации на консервацию, о наличии у них свидетельства о принадлежности к СРО, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, в соответствующих статьях Градостроительного кодекса (ст.47; 48; 55.8) не установлено, так как законом регламентирована разработка проектной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт.

Учитывая изложенное, представляется целесообразным заказчику при выборе проектной организации для разработки технической (рабочей) документации на консервацию, предъявлять к ней такие же требования, какие должны бы были быть предъявлены для разработки проектной документации на объект, подлежащий консервации, в соответствии Градостроительным кодексом и Постановлением Правительства РФ от 11.05.2017 № 559 «Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов».

5. Сметные нормативы для определения стоимости проектных работ по консервации объектов строительства не разрабатывались и в настоящее время отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.1.4 «Методических указаний по применению справочников базовых цен на проектные работы в строительстве» размер затрат, связанных с проектными работами на консервацию объектов, можно определить по ценовыми документами на разработку соответствующей проектной документации для условий нового строительства с введением по согласованию с заказчиком понижающего коэффициента, учитывающего объем работ, связанных с консервацией объекта (стоимость работ принимаемая по аналогии), либо расчетом в соответствии с калькуляцией затрат (форма 3П).

При этом, размер понижающего коэффициента устанавливается в зависимости от уровня строительной готовности объекта и других факторов, учитывающих реальный объем проектных работ по консервации в сравнении с новым строительством (см. Вопрос 6 раздела 2 Сборника разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства* (Вопросы и ответы) 2005 — 2016 и Вопрос 8 раздела 5 Сборника разъяснений по применению Сборника цен и Справочников базовых цен на проектные работы для строительства*(Вопросы и ответы) 2009 — 2017).

Документальное оформление консервации объектов незавершенного строительства

В начале 2008 года наше предприятие приступило к строительству объекта недвижимости с целью использования его в будущем как объекта недвижимости. Но, учитывая недостаточность средств для финансирования строительства, возникла необходимость в приостановлении строительных работ на объекте и консервации объекта незавершенного строительства.

Как документально оформить консервацию такого объекта строительства заказчику?

Консервация объекта строительства

— комплекс работ и мероприятий, связанных с обеспечением хранения на определенное продолжительное время объекта (строения), на котором прекращено строительство, включающее временные и постоянно действующие защитные или конструктивные мероприятия, предотвращающие разрушение объекта (строения). Консервации подлежат такие объекты, строительство и ввод в эксплуатацию которых не обеспечены финансированием или технический уровень которых не отвечает современным требованиям.

Учитывая, что предприятие осуществляло строительство объекта с целью использования его в своей хозяйственной деятельности, т. е. «для себя», то для документального оформления консервации объекта незавершенного строительства следует руководствоваться нормами

Положения о порядке консервации и расконсервации объектов строительства, утвержденного приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 21.10.2005 г. № 2 (далее — Положение № 2).

Несмотря на то что

Положение № 2 является обязательным только при проведении консервации и расконсервации объектов строительства, возводимых с привлечением государственных и смешанных инвестиций, оно носит рекомендательный характер и может применяться для объектов, строительство которых осуществляется за счет других источников финансирования (источников негосударственного происхождения).

Решение о консервации

объекта принимается заказчиком строительства и подтверждается приказом или другим распорядительным документом.

Если строительство велось за счет

смешанных инвестиций, то приказ в обязательном порядке согласовывается со всеми инвесторами, обеспечивающими финансирование.

В приказе о консервации объекта незавершенного строительства указываются

:

— причины, обусловливающие прием решения о консервации;

— срок, на который консервируется объект;

— источники финансирования работ и мероприятий по консервации, обеспечивающих сохранность законсервированного объекта;

— срок разработки документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта и обеспечению сохранности оборудования, конструкций и материалов;

— организация, ответственная за сохранность законсервированного объекта, а также оборудования и материалов.

Образец приказа о консервации объекта незавершенного строительства приведен на

рис. 1.

ЗАО «Инвест-супер»

ПРИКАЗ № 18/1-С

О консервации объекта №1 «Офисный центр»

В связи с нехваткой оборотных средств

Приказываю:

1. Временно приостановить финансирование строительства объекта.

2. Провести консервацию объекта сроком на 6 месяцев.

3. Составить сметную и техническую документацию по консервации объекта в течение месяца.

4. Согласовать сроки проведения консервации с подрядчиком ООО «Буд-стар».

5. Провести инвентаризацию ТМЦ на объекте.

6. Организовать охрану законсервированного объекта строительства и оборудования.

7. Обеспечить условия хранения для ТМЦ и оборудования.

8. Назначить ответственным за проведение консервации главного инженера Бутко О. А.

Ген. директор ЗАО «Инвест-супер»

Соловьев М. И.

Рис. 1

После принятия решения о консервации объекта (строения)

заказчик строительства обязан:

1) в месячный срок:

— при участии подрядчика, осуществлявшего строительство, составить для каждого объекта:

— акт о прекращении строительства (

приложение 1 к Положению № 2). Образец приведен на рис. 2;

— ведомость состояния объекта, подлежащего консервации (

приложение 2 к Положению № 2);

— ведомость несмонтированных конструкций, оборудования, материалов и смонтированного специального оборудования, подлежащего демонтажу только после ввода объекта в эксплуатацию, которые остаются на объекте (строении) и подлежат консервации (

приложение 3 к Положению № 2);

— ведомость несмонтированных конструкций, оборудования и материалов, передаваемых на строительство других объектов (

приложение 4 к Положению № 2);

— при участии подрядчика и проектной организации составить:

— перечень работ по проведению консервации объекта;

— перечень работ и мероприятий, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов (

приложение 5 к Положению № 2);

б) в 2-месячный срок:

оплатить подрядчику в случае необходимости проведения консервации объекта по не зависящим от сторон обстоятельствам за выполненные до консервации объемы строительно-монтажных работ и возместить ему связанные с консервацией расходы, в том числе расходы по перевозке материальных ценностей на другие объекты, если иное не предусмотрено договором подряда;

составить (или поручить составление проектной организации) и утвердить сметы на проведение работ по консервации объекта и расходов, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов, на основании сведений и перечней работ, указанных в подпункте «а» этого пункта.

Додаток 1

до Положення про порядок консервації та розконсервації

об’єктів будівництва, затвердженого наказом Міністерства

будівництва, архітектури та житлово-комунального

господарства України від 21 жовтня 2005 р. № 2

АКТ

про припинення будівництва

Складено

2 лютого 2009 року

Об’єкт № 1 «Офісний центр», м. Харків, вул. Українська, 8/4

/назва об’єкта (будови), його проектна потужність та адреса розташування/

Ми, що нижче підписалися:

/прізвище, ініціали/

Замовник (керівник підприємства, яке будується)

ген.директор Соловйов М. І. ,

/прізвище, ініціали/

Підрядник (керівник генпідрядної будівельної організації)

директор ТОВ «Буд-стар» Новіков В. І.

/дата, номер/

на підставі наказу (рішення)

наказ № 18 від 02.01.2009 р.

ЗАТ «Інвест-супер

«

/назва органу виконавчої влади або суб’єкта господарської діяльності, що прийняв рішення/

про консервацію об’єкта (будови) склали цей акт про те, що будівництво об’єкта (будови) припинено у стані, відображеному в таких відомостях:

1. Відомість стану об’єкта (будови), що підлягає консервації.

2. Відомість незмонтованих конструкцій, устаткування, матеріалів та змонтованого спеціального обладнання, які залишаються на об’єкті та підлягають консервації.

3. Відомість незмонтованих конструкцій, устаткування і матеріалів, які передаються на будівництво інших об’єктів (будов).

Указані відомості є невід’ємною частиною цього акта.

Акт складений у

2 примірниках.

Замовник

(керівник підприємства, яке будується)

Соловйов М. І.

/підпис, М. П. /

Підрядник

(керівник генпідрядної будівельної організації)

Новіков В. І.

/підпис, М. П. /

Рис. 2

Работы по консервации

объекта незавершенного строительства выполняются подрядчиком, осуществлявшим строительство объекта до его консервации или другим подрядчиком, на основании заключения дополнительного соглашения к договору подряда, если иное не предусмотрено этим договором. В дополнительном соглашении устанавливаются сроки выполнения работ и условия приема заказчиком законсервированного объекта и его конструктивных элементов.

Расчеты за выполненные работы и расходы на консервацию объекта осуществляются на основании документов, подтверждающих стоимость выполненных работ и понесенные расходы.

Подрядчик обязан сдать, а заказчик — принять законсервированный объект по

акту о приеме законсервированного объекта. Кроме того, по ведомости несмонтированных конструкций, оборудования и материалов, остающихся на объекте, передаются конструкции, оборудование и материалы, остающиеся на объекте и подлежащие консервации. Если ТМЦ приобретались подрядчиком за его средства, а теперь остаются на объекте и подлежат консервации, то их стоимость возмещается заказчиком. Охрана законсервированного объекта обеспечивается заказчиком после подписания акта о приеме законсервированного объекта.

Запрещается вывоз с законсервированного объекта материальных ценностей подрядчиком после подписания заказчиком акта о приеме законсервированного объекта.

После окончания работ по консервации объекта заказчик обязан сдать инспекции государственного архитектурно-строительного контроля разрешение на выполнение строительных работ и распорядительный документ о консервации объекта согласно требованиям, предусмотренным нормативно-правовыми актами относительно порядка предоставления разрешения на выполнение строительных работ.

Финансирование работ и расходов, обеспечивающих сохранность законсервированного объекта, осуществляется заказчиком за счет средств, выделенных на указанные цели в соответствии с приказом о консервации объекта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *