Коммунальные услуги проводка

Содержание

«Потолок» площади. Начнем с того, что п.п. 291.5.3 НКУ запрещает быть единоналожниками групп 1 — 3 физлицам-предпринимателям, которые предоставляют в аренду: (а) жилые помещения*, общая площадь которых превышает 100 м2; (б) нежилые помещения (здания, сооружения)*, общая площадь которых превышает 300 м2.

* И/или их части.

В вопросе читателя шла речь о помещении площадью 53 м2, поэтому его передача в аренду в любом случае (будь оно жилым или нежилым) «слетом» с упрощенки не грозит. Остальным же ФЛП следует учитывать такие ограничения.

Кроме того, ФЛП группы 2 следует учесть ограничение относительно круга лиц, которым они вправе предоставлять свои услуги. Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только другим единоналожникам и населению.

Доход единоналожника. Казалось бы, какой доход может быть в случае получения компенсации единоналожником коммунальных услуг? Такие суммы ведь подлежат перечислению поставщику коммунальных услуг и по сути являются для арендодателя лишь транзитными. То есть напрашивается аналогия с поступлениями по договорам комиссии, транспортного экспедирования и т. п., по которым п. 292.4 НКУ в состав единоналожного дохода позволяет включать лишь сумму полученного вознаграждения.

Но, увы, по коммунальным услугам ситуация складывается несколько иначе . Здесь приходится руководствоваться «общим» п. 292.1 НКУ, согласно которому доходом единоналожника является доход, полученный в течение налогового (отчетного) периода в денежной форме (наличной и/или безналичной), материальной или нематериальной форме, определенной п. 292.3 НКУ.

Единственный нюанс для юрлиц-единоналожников — в их доход включается доход всех их представительств, филиалов и отделений.

А значит, получили от арендатора компенсацию коммунальных услуг — будьте добры, отразите единоналожный доход. Ведь датой получения дохода плательщика единого налога согласно п. 292.6 НКУ является дата поступления средств плательщику единого налога в денежной (наличной или безналичной) форме.

Разъяснения налоговиков. В отношении арендодателей-юрлиц в подкатегории 108.01.02 ЗІР главное налоговое ведомство указывает, что сумма коммунальных платежей, которая по договору аренды возмещается арендатором отдельно от арендной платы, включается в доход юрлица — плательщика единого налога группы 3 (арендодателя).

Не сомневайтесь: не уйти от отражения дохода и в том случае, если сумма коммунальных платежей возмещается в составе арендной платы, ведь в таком случае доход признают на всю сумму арендной платы (в составе которой «сидит» и компенсация коммунальных платежей).

А вот для ФЛП у налоговиков несколько другие рекомендации .

Самый простой случай — это когда компенсация коммунальных платежей «сидит» в арендной плате и не выделяется отдельно.

Тогда это обычный доход арендодателя-единоналожника от предпринимательской деятельности (по коду КВЭД 68.20).

Другое дело, если коммунальные услуги возмещаются отдельно от арендной платы. В подкатегории 107.01.03 ЗІР ГНСУ делает различия для следующих ситуаций:

а) если уплата коммунальных платежей предусмотрена договором аренды. Возмещенная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику единого налога в таком случае полностью включается в доход единоналожника от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставления недвижимости в аренду). То есть в этом случае возмещение коммуналки они тоже считают предпринимательским доходом по коду 68.20;

Но чтобы возмещение коммунальных услуг считалось предпринимательским доходом по этому коду, надо, чтобы порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг был прописан в договоре аренды.

б) если договором аренды не предусмотрена уплата арендатором коммунальных платежей, но такие платежи все же возмещаются арендатором ФЛП-единоналожнику. В таком случае возмещенная арендатором сумма коммунальных платежей у плательщика единого налога группы 2 будет считаться доходом, полученным от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков единого налога. К такому доходу применяется ставка единого налога 15 %.

Выводы, прямо скажем, не самые очевидные. Но, чтобы уйти от обложения дохода по ставке 15 %, рекомендуем единоналожникам — арендодателям группы 2 в договоре аренды прописывать, что, кроме собственно, арендной платы, арендатор возмещает арендодателю и сумму коммунальных услуг. А также приводить в договоре порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг.

Других негативных последствий (кроме обложения дохода по ставке 15 %), таких как, например, «слет» с упрощенки, для единоналожника быть не должно! По крайней мере, ГНСУ в своем разъяснении о них умалчивает. Мы связываем это с тем, что фактически деятельность, не указанную в реестре плательщиков ЕН, ФЛП в данном случае не осуществляет.

В случае осуществления видов деятельности, не указанных в реестре плательщиков ЕН, единоналожники обязаны покинуть упрощенку**.

** Сделать это они обязаны с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором осуществлялись такие виды деятельности (во исполнение п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ).

Перезаключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. В случае, если аренда — долгосрочная, а размер коммунальных платежей существенно влияет на размер дохода единоналожника, возможно, имеет смысл пойти на такой шаг, как перезаключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. Договоры с арендодателем в таком случае расторгают, а вместо этого заключают договоры с арендатором.

«Попотеть» в таком случае придется как арендатору, так и арендодателю. Насколько оправдан такой шаг — решать в конечном итоге именно вам. Плюс такого варианта — коммунальные платежи в этом случае в доход единоналожника-арендодателя не попадут. Их напрямую будет уплачивать арендатор обслуживающей организации.

Минусов гораздо больше. Затраты времени, усилий и средств неизбежны как при перезаключении соответствующих договоров, так и «на обратном пути» — после завершения срока договора аренды. Кроме того, такой вариант в силу понятных причин далеко не всегда подходит арендодателям. Так что семь раз отмерьте, прежде чем отрезать.

Шестакова Е. В., Кандидат юридических наук, PhD

Источник: ООО «Корн-аудит»

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» утвержден Приказом Минфина РФ от 16 октября 2018 № 208н. Все коммерческие фирмы обязаны его применять с 2022 год. Но возможно не ждать данного периода и начать применение раньше. Кроме того, важно учитывать особенности арендных правоотношений, которые возникли в связи с условиями неопределенности в экономике. Давайте обсудим эти вопросы.

Новый стандарт учета арендных отношений

Кто применяет стандарт учета?

Стандарт применяется сторонами договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом за плату арендатору, лизингополучателю, пользователю, иному лицу имущества во временное пользование.

Кто не применяет стандарт учета?

Стандарт не распространяется на организации государственного сектора и не применяется при предоставлении:

  • участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых;

  • результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;

  • объектов концессионного соглашения.

Когда объект классифицируется как объект аренды?

1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;

2) предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);

3) арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;

4) арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.

Что для целей бухгалтерского учета учитывается в составе арендной платы?

В состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов):

а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;

б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды);

в) справедливая стоимость иного встречного предоставления, определенная на дату предоставления предмета аренды;

г) платежи, связанные с продлением или сокращением срока аренды, установленные договором аренды, когда такое изменение учитывается при расчете срока аренды;

д) платежи, связанные с правом выкупа предмета аренды арендатором, в случае, когда арендатор намерен воспользоваться таким правом;

е) суммы, подлежащие оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды.

Обратите внимание!

В стандарте определен критерий, когда можно не признавать актив по аренде. И тут важно учитывать стоимость такого актива.

Арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:

а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;

б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

в) арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность

Особенности аренды у арендодателя

По ФСБУ 25/2018 арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную.

Операционная аренда у арендодателя — это привычная передача объекта во временное пользование за плату.

Прежде всего необходимо отделять финансовую и операционную аренду.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если:

а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;

б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;

в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;

д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;

е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;

ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды, если:

а) срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;

б) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;

в) на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;

г) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Также нововведения учитывают инвестиции в аренду, чего не было ранее в ПБУ.

Особенности аренды у арендатора

Арендатор отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им.

Арендатор по ФСБУ 25/2018 учитывает объект аренды и в активе, и в пассиве баланса.

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может первоначально оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки.

Упрощенные способы учета вправе применять:

  • субъекты малого предпринимательства;

  • некоммерческие организации, не являющиеся иностранными агентами;

  • организации, получившие статус участников проекта «Сколково».

Арендатору необходимо учесть фактическую стоимость имущества.

Фактическая стоимость права пользования активом включает:

а) величину первоначальной оценки обязательства по аренде;

б) арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;

в) затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;

г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.

Когда необходимо пересмотреть право пользования активом?

Это нужно сделать в случае:

  • изменения условий договора аренды;

  • изменения намерения продлевать или сокращать срок аренды, которое учитывалось ранее при расчете срока аренды;

  • изменения величины арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде.

ФСБУ 25/2018 требует применения дисконтирования, то есть необходимо будет не только показать предмет аренды и обязательства, но еще и отдисконтировать платежи за весь срок аренды, предварительно определив для этого ставку.

При упрощенном учете, оценивая объект, нужно учитывать первоначальную сумму арендных платежей. Затраты арендатора в связи с расходами, оценочные обязательства как будущие затраты на демонтаж необходимо признавать в том периоде, когда они понесены, то есть когда фактически произведен демонтаж.

Что нужно отражать в отчетности?

В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:

а) характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;

б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;

в) основание и порядок расчета процентной ставки;

г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;

д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;

е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;

ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;

з) ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);

и) иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений.

При этом важно обратить внимание на переходные положения стандарта. Стандарт обязателен к применению, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении настоящего Стандарта до указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.

Снижение стоимости арендной платы

Снижение стоимости арендной платы в новом стандарте не указаны. Однако в условиях неопределенности понятно, что многие арендаторы не справляются с затратами.

Такие проблемы существовали и ранее.

Еще до принятия карантинных мер в виде закрытия ресторанов уровень их посещения имел критическое падение. Эта тенденция прослеживалась не только в России, но и во всем мире. Иными словами, даже когда заведения еще были открыты и какие-либо ограничения на их посещение отсутствовали, коронавирусная ситуация оказала ощутимое влияние.

В этой связи арендаторы естественно будут вынуждены или снижать издержки или закрывать бизнес.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы в полном объеме или в части (ст. 328 ГК РФ).

При неполучении по независящим от арендатора обстоятельствам предусмотренного договором аренды предоставления в виде права беспрепятственного пользования имуществом в полном объеме ценность такого предоставления для арендатора снижается. В такой ситуации арендатор в целях соблюдения принципа эквивалентности вправе требовать пропорционального уменьшения арендной платы.

В такой ситуации арендатор вправе рассчитывать лишь на снижение арендной платы и только в исключительных случаях на ее снижение до 0 рублей – до полного освобождения. Такой подход направлен на разумное, с точки зрения законодателя, распределения экономических рисков сторон в условиях пандемии COVID-19.

В бухгалтерском учете в этом случае необходимо учитывать без ставки дисконтирования, а по реальной арендной плате.

Период, за который арендатор вправе требовать снижения арендной оплаты, обозначен в ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 как весь 2020 год.

Если арендатор имел доступ к помещению, продолжал свою деятельность, однако арендуемое имущество не могло полноценно использоваться по целевому назначению, согласованному в аренде (например, фактически было перепрофилировано для других целей (ресторан в кухню для приготовления еды на вынос; магазин электроники в пункт выдачи товаров и т.д.), то он также вправе рассчитывать на уменьшение арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ-98. В поддержку этой позиции можно ссылаться на Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г., где отмечено, что основанием для уменьшения является невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (вопрос 5). Иными словами, возможность ресторана работать на вынос, хотя и не свидетельствует о полной невозможности использовать арендуемое имущество, однако не может быть признано использованием имущества по изначально согласованному назначению.

Дополнительным правовым основанием для снижения арендной платы в связи с невозможностью полноценного использования имущества по изначально согласованному назначению является п. 4 ст. 614 ГК РФ. Из указанной нормы следует, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А вот в новом стандарте такие особенности отсутствуют, поэтому бухгалтеру необходимо исходить именно из правовых особенностей.

Освобождение и снижение арендной платы при аренде госимущества

В Распоряжении Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р устанавливаются льготы при аренде государственного имущества.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об освобождении от арендной платы размещен на сайте Росимущества. Аналогичные льготные меры Правительство РФ рекомендовало принять и органам государственной власти субъекта, и органам местного самоуправления. В связи с этим советуем обратить внимание на нормативные акты субъекта или органов местного самоуправления.

Порядок предоставления и бухгалтерского учета подобных льгот также в новом стандарте не урегулирован. Поэтому необходимо учитывать арендную плату с учетом дополнительного соглашения к основному договору.

Правительство РФ рекомендовало при уменьшении размера арендной платы учитывать фактическое неосуществление арендатором недвижимого имущества деятельности и нерабочие дни, установленные указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией (п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).

Верховный Суд РФ рекомендовал определять размер снижения арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г.). Однако такое разъяснение не является эффективным, поскольку ни суды, ни участники гражданского оборота не знакомы с обычными правилам снижения арендной платы при невозможности использования арендуемым имуществом в связи с карантинными мерами в период пандемии.

Отсрочка арендной платы

Отсрочка арендной платы также не предусмотрена стандартом бухгалтерского учета.

Но в настоящее время такая ситуация является достаточно реальной в связи с экономической неопределенностью и новой коронавирусной инфекцией.

Представляется, что во время отсрочки оплата просто не отражается в бухгалтерском учете.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее также — Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества) безусловную отсрочку получат все арендаторы — организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Арендодатели обязаны предоставить арендаторам такую отсрочку путем подписания дополнительного соглашения.

Перечень наиболее пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

К таким отраслям относятся следующие:

Сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности

Код ОКВЭД 2

1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки

Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта

Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам

Деятельность пассажирского воздушного транспорта

Деятельность грузового воздушного транспорта

Деятельность автовокзалов и автостанций

Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом

2. Культура, организация досуга и развлечений

Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений

Деятельность в области демонстрации кинофильмов

(введено Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479)

Деятельность музеев

91.02

(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

Деятельность зоопарков

91.04.1

(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

Производство изделий народных художественных промыслов

32.99.8

(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт

Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений

Деятельность физкультурно-оздоровительная

Деятельность санаторно-курортных организаций

4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма

Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма

79

5. Гостиничный бизнес

Деятельность по предоставлению мест для временного проживания

55

6. Общественное питание

Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков

56

7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений

Образование дополнительное детей и взрослых

Предоставление услуг по дневному уходу за детьми

8. Деятельность по организации конференций и выставок

Деятельность по организации конференций и выставок

82.3

9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)

Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения

Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий

Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты

10. Деятельность в области здравоохранения

(введен Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479)

Стоматологическая практика

86.23

11. Розничная торговля непродовольственными товарами

(введен Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)

Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах

Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая

Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах

Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая

Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями

Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах

Торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая

Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах

(в ред. Постановления Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах

Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах

Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах

Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах

Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью

Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами

Деятельность по осуществлению торговли через автоматы

(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

Договоры аренды, по которым предоставляется отсрочка, должны быть заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Таким образом, при заключении договора аренды до указанной даты и осуществления арендатором деятельности в пострадавших сферах экономики отсрочка должна быть предоставлена.

Наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 ФЗ-98, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Если даже арендатор не осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то необходимо посмотреть дополнительные гарантии, которые предоставляются арендодателями – публичными собственниками.

Например, согласно Распоряжению Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р всем арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется отсрочка уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков) за апрель-июнь 2020 г. на срок, предложенный самими арендатором, но не позднее 31.12.2021 года.

Арендаторы, договор с которыми был заключен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», также вправе требовать отсрочки арендной платы за 2020 год путем уплаты ее равными частями в 2021 г. Перечень федерального имущества, предоставленного в рамках постановления Правительства Российской Федерации № 645, размещен на сайте Росимущества.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об отсрочке уплаты арендной платы размещен на сайте Росимущества.

Положения об отсрочке арендной платы по определенным договорам аренды земельных участков предусмотрены также Постановлением Правительства Москвы от 24.03.2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» (п. 3.4 – п. 3.8). Отсрочка предоставляется для оплаты аренды за II квартал 2020 г. на срок до 31 декабря 2020 г. (включительно).

Иные арендаторы не лишены возможности попытаться получить отсрочку путем изменения условий договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, представляется, что арендную плату необходимо учитывать на основании нормативно-правовых актов и дополнительного соглашения к основному договору.

Но существуют и «подводные камни».

В то же время, нужно учитывать, что в вопросе 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г. указано на возможность считать, что арендодателем отсрочка предоставлена на условиях п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества и без заключения дополнительного соглашения в следующих ситуациях:

  • если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель, в свою очередь, знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в пострадавших отраслях и при этом не проинформировал арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с положениями ФЗ-98, то есть не уведомил арендатора о праве требовать заключения дополнительного соглашения, отсрочка считается предоставленной;

  • если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, то отсрочка считается предоставленной.

В заключение необходимо отметить, что новый стандарт соответствует международной практике, учитывает вопросы инвестирования, но он никак не регулирует спорные ситуации, в том числе, связанные с экономическими кризисами и условиями неопределенности.

Сноска. Утратило силу — постановлением Акимата Северо-Казахстанской области от 25.08.2011 N 279

Cноска. В заголовок постановления и прилагаемых Правилах внесены изменения — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28

В целях упорядочения передачи в аренду государственного коммунального имущества, акимат области постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила предоставления в аренду государственного коммунального имущества, и ввести их в действие со дня государственной регистрации в областном управлении юстиции.

2. Исполнительному органу, уполномоченному акиматом области (города областного значения, района) на управление государственной коммунальной собственностью области (города областного значения, района) обеспечить безусловное выполнение настоящих Правил. <*>

Сноска: В пункт 2 внесены изменения — постановлением Акимата Северо-Казахстанской области от 28 марта 2005 года N 72 .
Аким области

Утверждены
постановлением акимата области
от 24 декабря 2001г. N 95

Сноска: В Правила внесены изменения — постановлением Акимата Северо-Казахстанской области от 28 марта 2005 года N 72 .

Правила предоставления в аренду государственного коммунального имущества 1. Общие положения

Настоящие Правила разработаны в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими нормативными правовыми актами и определяют основные принципы, порядок и правила предоставления в аренду государственного коммунального имущества, обязательные для исполнения всеми государственными органами и предприятиями, учреждениями, общественными и иными организациями, независимо от форм собственности, ведомственной принадлежности.

2. Основные понятия

1. В настоящих правилах используются следующие понятия:
1) Аренда — имущественный наем.
2) Договор аренды — договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
3) Арендодатель — сторона в договоре аренды, уполномоченная на осуществление сдачи объектов в аренду.
4) Арендатор — сторона в договоре аренды, получающая во временное владение и пользование имущество за определенную плату.
5) Государственный нежилой фонд — государственные здания, помещения и сооружения, находящиеся в коммунальной собственности, не включенные в жилищный фонд.
6) Объекты аренды:
— помещения, отдельно стоящие здания и строения независимо от их ведомственной принадлежности (баланса);
— встроенные нежилые помещения в жилых домах независимо от их ведомственной принадлежности (баланса);
— здания и строения, являющиеся памятниками архитектуры, истории и культуры;
— помещения, переведенные из государственного жилого фонда в нежилой;
— помещения, поступившие в ведение исполнительный орган, уполномоченный акиматом области (города областного значения, района) на управление государственной коммунальной собственностью области (города областного значения, района) иным законным способом; <*>
— оборудование, транспортные средства и иное имущество, находящееся в коммунальной собственности. <*>
Сноска. Внесены изменения — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

2. Здания — памятники истории и культуры, являющиеся объектами исключительной государственной собственности, отнесенные к категории местного значения, предоставляются в аренду при наличии согласования условий их использования и эксплуатации с соответствующими подразделениями местных исполнительных органов.

3. Право сдачи в аренду объектов коммунальной собственности принадлежит исключительно исполнительный орган, уполномоченный акиматом области (города областного значения, района) на управление государственной коммунальной собственностью области (города областного значения, района) (далее Арендодатель).
Принятие решения о сдаче объектов коммунальной собственности в аренду с правом последующего выкупа принадлежит исключительно исполнительному органу, уполномоченному акиматом области на управление государственной коммунальной собственностью области. <*>
Сноска: В пункт 3 внесены изменения — постановлением Акимата Северо-Казахстанской области от 28 марта 2005 года N 72 .

3. Рассмотрение заявок на аренду объектов аренды

4. С заявками на аренду объектов аренды могут обращаться все юридические и физические лица. Заявки подаются Арендодателю — исполнительный орган, уполномоченный акиматом области (города областного значения, района) на управление государственной коммунальной собственностью области (города областного значения, района). <*>

5. Рассмотрение поступивших заявок и принятие решений по ним производится на общих основаниях в месячный срок.

6. Поступившие заявки о предоставлении в аренду объектов аренды рассматриваются при наличии следующих документов:
1) технико-экономического обоснования потребности в объекте аренды;
2) нотариально заверенных копий учредительных документов (для юридических лиц), удостоверение личности (для физических лиц).

7. По результатам рассмотрения заявки и представленных документов Арендодателем принимается одно из следующих решений:
1) о сдаче объекта в аренду по целевому назначению;
2) о проведении конкурсного отбора Арендатора по данному объекту;
3) о сдаче объекта в аренду с правом последующего выкупа;
4) об отказе с указанием причин в письменном виде.
При наличии двух и более заявок, поданных одновременно на объект аренды, сдача объекта в аренду возможна только по итогам конкурса.

4. Порядок проведения конкурса по передаче объекта в аренду

8. Для проведения конкурса Арендодателем создается комиссия, в состав которой включаются представители территориальных подразделений заинтересованных ведомств, исполнительный орган, уполномоченный акиматом области (города областного значения, района) на управление государственной коммунальной собственностью области (города областного значения, района), балансодержателя. Председателем комиссии является представитель Арендодателя. <*>

9. Состав комиссии утверждается приказом Арендодателя.

10. Комиссия в установленный Арендодателем срок и на основе представленных им данных об объекте аренды разрабатывает условия конкурса, основным из которых является ставка арендной платы.

11. Условия конкурса утверждаются Арендодателем.

12. Арендодатель обеспечивает публикацию информационного сообщения в средствах массовой информации не позднее, чем за 15 дней до объявленной даты проведения конкурса.

13. Информационное сообщение о проведении конкурса должно включать следующие сведения:
1) срок аренды;
2) условия конкурса;
3) сведения о сдаваемом в аренду объекте, включая его место нахождения, а также наименование и адрес организации, на балансе которой он находится;
4) дата, время и место проведения конкурса;
5) сроки принятия заявок на участие в конкурсе;
6) стартовая ставка арендной платы;
7) другая информация по усмотрению Арендодателя;
7-1) размер, сроки и порядок внесения гарантийного взноса. <*>
Сноска. Дополнен — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

14. Регистрация участников конкурса производится со дня публикации извещения о проведении конкурса и заканчивается за три дня до проведения конкурса.
Для участия в конкурсе претенденту в установленные Арендодателем сроки необходимо представить:
1) заявку на участие в конкурсе;
2) предложения по использованию объекта в соответствии с условиями конкурса;
3) юридические лица — учредительные документы и документы, подтверждающие государственную регистрацию;
4) физические лица — паспортные данные;
5) копию платежного поручения, подтверждающую перечисление гарантийного взноса. <*>
Сноска. Внесены изменения — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

15. В случае представления неполного пакета документов или представления с нарушением установленных для приема заявок сроков комиссия отклоняет заявку на участие.
Сноска. Внесены изменения — постановлением Акимата СКО от 24 августа 2005 года N 214 .
15-1. Участники конкурса вносят гарантийный взнос в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении конкурса на депозитный счет Арендодателя. Размер гарантийного взноса не может быть изменен после опубликования. Получателем гарантийного взноса является Арендодатель;
15-2. Гарантийный взнос для участия в конкурсе устанавливается в размере от 1 до 5 процентов (по усмотрению Арендодателя) от балансовой стоимости объекта;
15-3. Гарантийный взнос участника конкурса, победившего в конкурсе и заключившего договор имущественного найма (аренды), относится в счет причитающихся платежей по договору имущественного найма (аренды);
15-4. По окончании конкурса Арендодатель возвращает участникам конкурса гарантийные взносы, за исключением случаев, установленных пунктом 15-5 настоящих Правил;
15-5. Гарантийный взнос не возвращается Арендодателем:
1) если участник конкурса откажется от своего предложения или изменит его до истечения срока конкурса;
2) в случае отказа победителя заключить соответствующий договор с инициатором конкурса на условиях, отвечающих предложениям победителя конкурса.
Во всех остальных случаях гарантийные взносы возвращаются в срок не позднее 10 банковских дней со дня окончания конкурса, если деньги поступили на счет Арендодателя после проведения конкурса, то в течение 10 банковских дней со дня их поступления;
15-6. Участники конкурса вправе внести любое количество гарантийных взносов, при этом один гарантийный взнос дает право участия в конкурсе на один Объект;
15-7. В день проведения конкурса, на заседании конкурсная комиссия вскрывает конверты с предложениями участников конкурса и оглашает их предложения. Перед вскрытием конвертов комиссия проверяет их целостность, что фиксируется в протоколе заседания конкурсной комиссии.
При вскрытии конвертов и оглашении предложений имеют право присутствовать участники конкурса или их уполномоченные представители с документами, оформленными надлежащим образом;
15-8. Заседания конкурсной комиссии являются правомочными, если на них присутствует не менее 2/3 членов конкурсной комиссии;
15-9. В случае отказа победителя заключить договор имущественного найма (аренды) Объекта на условиях, отвечающих предложениям победителя конкурса, Арендодатель вправе определить победителя из числа оставшихся участников конкурса (если число оставшихся не менее двух), либо принять решение о проведении нового конкурса». <*>
Сноска. Пункт 15 дополнен — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

16. Участник конкурса имеет право:
1) участвовать на конкурсе лично или через своих представителей на основании соответствующим образом оформленной доверенности;
2) бесплатно получать дополнительные сведения, уточнения по выносимому на конкурс объекту;
3) предварительно осматривать объект;
4) обращаться в суд при нарушении его прав;
5) отозвать свою заявку на участие за сутки до начала конкурса, сообщив об этом письменно Арендодателю.

17. Конкурс может состояться, если в нем участвует не менее двух участников.

18. Победителем конкурса признается участник, предложивший наилучшие условия и максимальную ставку арендной платы.

19. Итоги конкурса оформляются протоколом комиссии, в котором указываются:
1) состав комиссии;
2) условия конкурса;
3) сведения об участниках конкурса и их предложения;
4) список участников в конкурсе;
5) наименование объекта, предлагаемые ставки;
6) победитель конкурса;
7) обязательства сторон по подписанию договора аренды.

20. Копия протокола о результатах конкурса выдается победителю конкурса и является документом, удостоверяющим его право на заключение договора аренды.

21. Протокол подписывается всеми членами комиссии и утверждается Арендодателем.

5. Порядок оформления договора аренды

22. По результатам конкурса или после принятия Арендодателем решения о предоставлении в аренду целевым назначением, о сдаче объекта в аренду с правом последующего выкупа, с Арендатором в течении 10 дней заключается договор аренды и утверждается акт приема-передачи объекта.

22-1. Объекты, переданные в аренду с правом последующего выкупа могут быть выкуплены их арендаторами при условии надлежащего исполнения договора аренды в течение не менее двух лет; либо при досрочном внесении в бюджет суммы двухгодовой арендной платы. <*>
Сноска. Пункт 22 дополнен — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

23. При передаче в аренду по целевому назначению, с правом последующего выкупа объектов коммунальной собственности арендная плата устанавливается соглашением сторон предусмотренных гражданским кодексом.

24. Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон.

25. Арендатор оплачивает арендную плату и коммунальные услуги со дня заключения договора аренды.

6. Порядок передачи объекта аренды

26. Передача объекта аренды производится полномочными представителями Арендодателя, балансодержателя и Арендатора по акту, в котором указываются:
1) место и дата составления акта;
2) наименование и реквизиты документов, в соответствии с которыми представители уполномочены представлять интересы сторон;
3) номер и дата подписания договора аренды, в соответствии с которым производится передача объекта;
4) техническое состояние передаваемых объектов, с перечнем выявленных неисправностей;
5) подписи представителей, заверенные печатями сторон. <*> Сноска. Внесено изменение — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

27. Акт приема-передачи составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у Арендодателя, второй — передается Арендатору, третий — балансодержателю. <*>
Сноска. Внесены изменения — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

28. Арендодатель обязан обеспечить передачу объекта Арендатору в срок не более месяца после подписания между ними договора аренды.

29. В плату за аренду не включаются платежи за коммунальные услуги, отчисления на текущий и капитальный ремонт, платежи за обслуживание объекта. Эти платежи оплачиваются Арендатором непосредственно ведомственной охране, эксплуатационным, коммунальным, санитарным и другим службам. В отношении государственных предприятий, указанные платежи могут оплачиваться через балансодержателя. <*>
Сноска. Внесено изменение — постановлениями Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28 , от 28 июня 2003 года N 136 .

30. Арендная плата перечисляется в государственный соответствующий местный бюджет. <*>
Сноска. Внесено изменение — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.
30-1. Плата устанавливается за все нанятое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в твердой сумме платежей за фактически используемое государственное имущество. Для учреждений образования во время каникул, а также при работе неполный рабочий день оплата производится за фактически отработанное время. <*>
Сноска. Дополнен подпунктом 30-1 — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

7. Дополнительные требования, предъявляемые к договору аренды

31. В договоре аренды должны быть предусмотрены:
1) Обязательства Арендодателя:
— передать Арендатору по акту приема-передачи объект в установленный договором срок;
— не совершать действий, препятствующих Арендатору владеть и пользоваться объектом в установленном договором порядке.
2) Обязательства Арендатора:
— использовать объект в соответствии с условиями договора;
— вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, установленных договором;
— содержать объект в надлежащем порядке, не совершать действий, способных вызвать повреждение его или расположенных в нем инженерных коммуникаций;
— в случае повреждения объекта по своей вине, обеспечить его ремонт за свой счет;
— не допускать без предварительного письменного разрешения Арендодателя перепланировки или переоборудования объекта, расположенных в нем сетей и коммуникаций;
— допускать на объект и на прилегающий к нему земельный участок представителей Арендодателя, служб санитарного надзора и других государственных органов, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;
— возвратить объект в установленный договором срок в удовлетворительном состоянии.

32. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения на объекте аренды в части капитального ремонта он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Арендодатель может зачесть сумму произведенных затрат в счет арендной платы за пользование имуществом на основании представленных документов: дефектная ведомость, согласованная с Арендодателем, смета на производство строительно-монтажных работ, локальное заключение проверки сметной документации экспертной организацией, формы N 2 и N 3 на выполненные работы подрядной организации, имеющей государственную лицензию на право выполнения строительно-монтажных работ, акт приемки выполненных работ, оформленный надлежащим образом. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит. <*>
Сноска. Внесены изменения — постановлением Акимата СКО от 15 января 2003 года N 28.

33. При передаче в аренду памятников архитектуры, истории и культуры в договор аренды дополнительно включаются положения, направленные на сохранность объекта как памятника архитектуры, истории и культуры.

34. За нарушение условий договора аренды стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором.

35. Уплата штрафных санкций не освобождает виновную сторону от выполнения обязательств по договору.

36. Стороны освобождаются от ответственности в случаях предусмотренных законодательством или условиями договора.

8. Разрешение споров

37. По всем неурегулированным настоящими Правилами вопросам стороны договора аренды руководствуются нормами действующего законодательства Республики Казахстан.

38. Споры, возникающие при передаче объекта в аренду по договору, рассматриваются по взаимному согласию сторон или в судебном порядке.

Начнем с того, что все компенсационные выплаты (стоимость коммунальных и прочих эксплуатационных услуг) при аренде по своей сути являются составляющей общей операции — по предоставлению недвижимости в аренду. Однако в любом случае обязанность компенсировать стоимость коммунальных (электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, газо- и теплоснабжения) и прочих допуслуг (например, по уборке и охране помещения, парковке автомобилей) и т. п. должна быть четко прописана в договоре.

Договариваемся о компенсации

Прописать обязанность возмещения можно как в самом договоре аренды, так и заключив отдельный договор на возмещение эксплуатационных расходов. Учтите: даже прописанная в отдельном договоре компенсация коммунальных платежей, считается оплатой части стоимости услуг по аренде имущества. С этим соглашаются налоговики и не придают особого значения тому, на основании какого договора (арендного или отдельного) происходит компенсация, полагая, что по своей сути

такие платежи являются возмещением (компенсацией) отдельных элементов расходов, из которых состоит стоимость услуг аренды имущества

(см. письмо ГФСУ от 18.05.2017 г. № 272/6/99-99-15-03-02-15/ИНК, 101.04 БЗ).

В то же время компенсационные платежи могут (1) увеличивать сумму самой арендной платы, а могут (2) уплачиваться отдельными платежами (как на основании арендного договора, так и согласно отдельному договору).

1. В составе арендной платы. Если стороны договорились стоимость коммунальных услуг включить в состав арендной платы (т. е. в договоре аренды их стоимость отдельно не выделяется), то сумму арендной платы за объект недвижимости увеличивают (на примерную сумму) коммунальных расходов.

Недостаток такого подхода: коммунальные платежи — величина не постоянная и может возрасти (например, в холодное время года), поэтому сумма арендной платы будет меняться.

Очевидный плюс этого варианта — упрощение учета. Ведь оформление документов и все расчеты происходят только за аренду имущества. Соответственно, все сказанное в отношении учета арендных платежей справедливо и для коммунальных расходов, входящих в их стоимость.

2. Отдельные платежи. Иначе обстоят дела, если стоимость коммунальных и прочих услуг, связанных с обслуживанием объекта аренды, возмещается на основании отдельных счетов, выставленных арендодателем арендатору / отдельных актов согласования согласно условиям договора аренды / отдельного договора. На этом варианте учета компенсационных платежей остановимся подробней.

Оформляем первичные документы

Условия расчета возмещения. Прежде всего порядок расчета коммунальных платежей должен быть определен договором. В соответствии с этим порядком арендатор перечисляет арендодателю средства в счет возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг согласно выставленному арендодателем счету.

Если в арендуемом помещении (комнате) не установлены приборы учета, то, как правило, стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, возмещается на основании соответствующих экономически обоснованных расчетов, например, может определяться относительно:

— услуг теплоснабжения — пропорционально занимаемой арендатором площади помещения в общей площади всего помещения;

— услуг водоснабжения, водоотведения — пропорционально численности работников арендатора в общей численности работников, которые работают в здании;

— электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

Акт/самоакт/счет. В отношении компенсационных платежей придерживаемся важного бухправила: хозяйственные операции в учете должны отражаться на основании первичных документов (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

Под первичным документом понимают документ, который содержит сведения о хозяйственной операции (ст. 1 Закона о бухучете), при условии наличия в нем всех обязательных реквизитов, указанных в ст. 9 Закона о бухучете (в том числе личных подписей лиц, принимавших участие в осуществлении хозоперации). Таким образом,

факт потребления коммунальных услуг арендатором должен быть задокументирован

В общем случае, на конец каждого отчетного периода арендатор и арендодатель должны между собой оформлять акт-расчет или акт согласования компенсационных платежей*. Стороны могут согласовать порядок составления отдельного первичного документа по эксплуатационным расходам.

* То есть не столь важно, как документ будет назван, важно, чтобы он соответствовал признакам первичного документа и сути хозоперации.

Если на конец отчетного периода указанный документ оформлен не будет, оценить и показать доходы/расходы в учете сторонам все равно придется. Ведь, следуя требованиям ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете, признание доходов/расходов не зависит от периода оформления первичных документов. При этом руководствуемся алгоритмом, описанным для ситуации с запоздавшей первичкой.

Кстати, в ситуации, когда арендатор на основании выставленного арендодателем счета-фактуры перечислил оплату, по мнению Минфина, выставленный счет** может быть основанием для отражения операции по получению услуг аренды имущества без составления акта предоставленных услуг (см. письмо Минфина от 22.08.2017 г. № 35210-07/23-3364/2658). Этот вывод справедлив также в отношении возмещения коммунальных платежей.

** Безусловно, такой счет должен содержать все необходимые реквизиты для его соответствия первичному документу.

Отражаем в учете

Периодичность. Еще одно важное правило бухучета — хозоперации должны отражаться в учете в том отчетном периоде, в котором они осуществлены (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете). В бухучете порядок признания доходов/расходов регулируется П(С)БУ 15 и П(С)БУ 16.

По общему правилу доход следует признавать на дату баланса (п. 10 П(С)БУ 15). Для этого доход оценивают исходя из степени завершенности услуг, если может быть достоверно определен результат операции. С учетом бухучетного принципа — начисления и соответствия доходов и расходов (ст. 4 Закона о бухучета), расходы признают расходами периода одновременно с признанием дохода, для получения которого они осуществлены (п. 7 П(С)БУ 16).

В целом, выходит, что периодичность признания доходов/расходов в части компенсационных платежей зависит от бухучетного периода составления финотчетности (т. е. от даты баланса) у сторон договора***.

*** Более подробно о периодичности составления первичных документов см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 55, с. 11.

Однако налоговики, в отличие от платежей за аренду, рассматривают компенсацию коммуналки как услуги, предоставляемые непрерывно (см. БЗ 101.16, письмо ГФСУ от 04.08.2016 г. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, письмо ГУ ГФС в Полтавской обл. от 23.05.2017 г. № 302/ІПК/16-31-12-01-34)****. Так как для целей НДС-учета отчетным периодом будет месяц, то арендодателю от ежемесячного отражения в бухучете компенсационных платежей и оформления первички все-таки не уйти. То есть «растянуть» по коммунальным расчетам период составления первичного документа до квартала и дольше, скорее всего, не получится.

**** Подробнее см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 43, с. 4.

Счета бухучета. У арендодателя затраты на оплату коммунальных услуг, а также на содержание и эксплуатацию объекта, переданного в аренду, включаются в состав прочих операционных расходов (Дт 949 — Кт 685). В свою очередь, полученную от арендатора сумму возмещения этих затрат он показывает в составе прочего дохода от операционной деятельности (Дт 377 — Кт 719).

Арендатор сумму компенсационных выплат относит на расходы в том же порядке, что и арендные платежи, в зависимости от направления использования помещения (на счета 23, 91, 92, 93). То есть сумма компенсации отражается в периоде потребления арендатором таких коммунальных услуг.

Авансовые платежи. Ясное дело, денежные средства, перечисленные авансом в счет компенсации коммунальных расходов, не попадают ни в доходы арендодателя, ни в расходы арендатора.

Арендодатель учитывает их в состав доходов будущих периодов (кредит счета 69), а доходы признает (Дт 69 — Кт 719) в тех периодах, на которые приходится потребление арендатором коммунальных услуг.

В свою очередь, арендатор авансовый платеж сначала отражает на счете 39 «Расходы будущих периодов», а уже потом списывает на расходы деятельности предприятия в тех периодах, к которым он относится. Причем делать это придется каждый месяц.

Налоговоприбыльный учет. Здесь отражаем доходы/расходы в части компенсации коммунальных расходов в четком соответствии с бухучетом. По таким операциям никаких налоговых разниц НКУ не предусматривает.

Особенности НДС-учета

Облагаем НДС. Как мы уже сказали, по своей сути компенсационные платежи являются отдельным элементом, составляющим стоимость услуг аренды имущества. Любые суммы средств, которые передаются налогоплательщику непосредственно покупателем либо через любое третье лицо в связи с компенсацией стоимости товаров/услуг, включаются в базу обложения НДС, за исключением компенсации коммунальных услуг и электроэнергии арендодателю — бюджетной организации (п. 188.1 НКУ).

Причем, по мнению контролеров, под объект обложения НДС также подпадают необъектные операции: в частности, суммы компенсации арендодателю земельного налога, налога на недвижимое имущество, расходов на страхование имущества (см. письма ГФСУ от 16.07.2018 г. № 3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, от 23.08.2018 г. № 3668/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, 101.04 БЗ).

Так что все компенсационные платежи облагаются НДС в общем порядке

Составляем НН. Как мы уже говорили, компенсация коммуналки рассматривается фискалами как услуги, предоставляемые непрерывно. С оглядкой на этот критерий и требования п. 201.4 НКУ, они настаивают на начислении НО по коммунальным компенсациям ежемесячно и составлении сводной НН. Впрочем, думаем, не будет ошибкой составление одной обычной НН не позже последнего дня отчетного месяца.

Поскольку «компенсация» коммунальных услуг связана с предоставлением услуг аренды, то их возмещение следует кодировать в гр. 3.3 под тем же кодом услуг, что и услуги аренды, т. е. «68.20» (см. письмо ГФСУ от 04.08.2016 г. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, письмо ГУ ГФС в Сумской области от 16.09.2015 г. № 10/18-28-15-01-39).

В «номенклатурной» гр. 2 фискалы предлагают (101.17 БЗ) указывать «Послуги оренди», т. е. именовать любую компенсацию за коммунальные услуги «услугами аренды». Что касается единицы измерения (гр. 4), то здесь указываем «послуга». Отметим, что в Порядке № 1307 этого варианта уже нет (см ч. 3 п. 16 Порядка № 1307). Но поскольку налоговики так консультируют, видимо, допускают такое заполнение гр. 4 и не считают ошибочным.

Впрочем, не будет также ошибкой, если по «коммунальной» компенсации в гр. 2 будет указано «Відшкодування вартості електроенергії», «Відшкодування вартості теплопостачання» и т. п. Ведь ориентироваться следует прежде всего (!) на первичный документ. Если, например, в нем обозначена каждая услуга: водоснабжение, водоотведение, отопление, электричество, газ — со своим объемом потребления, единицей измерения и стоимостью, то эти данные заносим и в НН. То есть показываем сумму «коммунальной» компенсации в НН развернуто — несколькими строками (по видам потребленных арендатором услуг)*.

* Подробнее варианты заполнения НН при предоставлении услуг аренды офиса с компенсацией арендатором коммунальных услуг см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 63, с. 9.

Причем в таком случае единица измерения (гр. 4) может быть любой (например, киловатты, метры квадратные, гривня, услуга и т. п.) (см. письмо ГФСУ от 29.06.2017 г. № 861/ІПК/24-13-12-01/ИНК).

Однако еще раз подчеркнем:

независимо от указанных показателей в гр. 2, 4 и 5, возмещение коммунальных расходов кодируем под одним кодом «68.20»

И в завершение приведем пример учета компенсационных платежей, связанных с арендой помещения.

Пример. Предприятие арендует помещение под склад. По договоренности сторон арендодатель самостоятельно несет расходы на оплату коммунальных услуг по объекту аренды. Для арендодателя предоставление недвижимости в аренду не является основным видом деятельности.

Договором аренды предусмотрена отдельная компенсация коммунальных расходов на основании счетов (актов согласования), выставляемых арендодателем.

За текущий месяц составлен и подписан сторонами акт согласования коммунальных расходов, подлежащих возмещению, на общую сумму 12000 грн. (в том числе НДС — 2000 грн.). Арендатор возместил расходы арендодателю.

Учет расходов по возмещению коммунальных платежей

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн.

Дт

Кт

Учет у арендодателя

Включена в расходы стоимость коммунальных услуг склада, предоставленного в аренду

Отражена сумма НДС (до регистрации НН в ЕРНН)

Отражен налоговый кредит по НДС от стоимости коммунальных услуг (при наличии НН, зарегистрированной в ЕРНН)

641/НДС

Осуществлены расчеты с поставщиками коммунальных услуг

Отражена сумма, возмещаемая арендатором (выставлены счета, составлены акты)

Отражены налоговые обязательства по НДС с сумм, возмещаемых арендатором

641/НДС

Возмещены расходы арендатором

Учет у арендатора

Отражена сумма возмещаемых арендодателю коммунальных платежей за текущий месяц (на основании счетов, актов)

Отражена сумма НДС (до регистрации НН в ЕРНН)

Получена зарегистрированная НН в ЕРНН

641/НДС

Перечислена сумма возмещения арендодателю

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *