Коэффициент капитализации

Глава 13. Капитализация дохода (часть 1)

ГЛАВА 13. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА

Общие положения.

Капитализация дохода переводит будущие доходы в единую величину стоимости на данный момент. Для этого рассматриваются количество и качество будущего дохода, время его получения и продолжительность поступления дохода.

Ставка капитализации используется для преобразования доходов в общую величину стоимости по формуле:

V = I/R (13-1)

где V — стоимость на данный момент,

I — доход,

R — ставка капитализации.

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имущества, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Любой инвестор стремится получить прибыль на вложенные деньги и их возмещение. Предусмотрительный инвестор смотрит на будущий доход как на потенциальную перепродажу (возврат капитала), которая дает этот доход. Некоторые виды помещения капитала, например, амортизация закладных, обеспечивают только периодический приток наличных денег, когда подходит срок платежа, тогда как другие вложения, например, неосвоенный земельный участок, обеспечивают только выручку от перепродажи и могут иметь отрицательный баланс поступления наличных, например, из-за поимущественных налогов. Принимая решение о величине вкладываемого капитала, инвестор рассматривает потенциальный доход, выручку от перепродажи и льготы по подоходному налогообложению.

Экономическое обоснование расчета ставки капитализации.

Общая ставка капитализации состоит из трех компонентов: ставки дисконта (ее наибольшая часть), ставки возмещения и эффективной налоговой ставки (когда оценка производится для определения налогооблагаемой стоимости имущества). В главе 10 эти компоненты были описаны подробно.

Рис. 13-1. Составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконта (синоним требуемая норма прибыли на вложенный капитал)
Ставка процента (синоним требуемая норма прибыли на заемный капитал)
Ставка дохода (синоним норма прибыли на собственный капитал)
Ставка возмещения капитала (синоним норма возврата инвестиций)
Эффективная налоговая ставка (учитывается, когда оценка производится в целях налогообложения со стоимости)
Безрисковая ставка 6%
Рисковая ставка 3
Коэффициент ликвидности 1
Коэффициент менеджмента 1
Ставка дисконта 11%
Ставка возмещения 2
Эффективная налоговая ставка 1
Общая ставка капитализации 14%

Как показано на рис 13-1, формирование ставки капитализации позволяет понять, как по ведение рынка влияет на расчет ставок капитализации (построение ставки дисконта рассматривалось в главе 11)

Ставка дисконта, обычно составляющая большую часть общей ставки капитализации, представляет собой требуемую норму прибыли на вложенный капитал. Ставка дисконта учитывает четыре аспекта вложения капитала надежность (сохранность) вложения, риск, ликвидность и затраты на управление. Поэтому построение ставки капитализации начинается с выявления нормы для надежных ликвидных и свободных от риска вложений капитала, затраты на управление которыми будут минимальны, к таким вложениям можно отнести, например, гарантированный государством счет в банке. Эта норма является минимальной ставкой, компенсирующей изменение стоимости денег во времени.

К ставке надежности добавляются поправки на риск, низкую ликвидность и расходы на управление. Эти четыре компоненты составляют ставку процента.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмещение представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования. Ежегодная ставка возмещения зависит в основном от ожидаемого курса оценки поступления денежных средств (возрастающего, ровного, убывающего или неустойчивого) во времени и от ожидаемой стоимости имущества при пере продаже. Если доход от вложения капитала в недвижимое имущество по прогнозу будет стабильным в течение бессрочного владения, или если предполагается равномерное поступление дохода и не ожидается никаких изменений стоимости основного капитала приносящего доход имущества, тогда будет иметь место окупаемость капиталовложения в целом, нет необходимости в возмещении, а ставка капитализации будет равна ставке дисконта.

При оценке имущества необходимо различать снижение стоимости сооружений за счет износа имущества и из-за изменения структуры спроса. В первой ситуации общая ставка капитализации должна включать в себя возмещение. Второй случай следует отразить в ставке процента (теоретически должна увеличиться рисковая ставка). Если предсказано повышение стоимости из-за изменения структуры спроса, то пересчитанный за год процент повышения стоимости вычитается из составляющей риска в ставке процента.

Последняя составляющая общей ставки капитализации — эффективная налоговая ставка учитывается в тех случаях, когда оценка производится для целей налогообложения стоимости имущества

Методы капитализации.

Прямая капитализация и капитализация дохода по периодам представляют собой два способа калибровки доходной модели. Методы прямой капитализации сфокусированы на результате принятых инвесторами решений. При использовании методов капитализации дохода по периодам делается попытка воспроизвести процесс принятия решений поэтапно. При прямой капитализации анализируется соотношение между доходом текущего года и ценой продажи с целью построения общей ставки капитализации (таблица 13-1). Если данных по расходам нет, можно рассчитать коэффициенты валового дохода.

Таблица 13-1. Построение общей ставки на основе рыночных данных

Аналог Чистый операционный доход Цена продажи Номинальная общая ставка капитализации
#1 $120 000 $1 000000 0,12
#2 88 000 800 000 0,11
#3 105 000 1 000 000 0,105

В методах капитализации дохода по периодам рассчитываются различные составляющие общей ставки капитализации и доли, которые должны приходиться на эти составляющие. Методом капитализации дохода по периодам можно точно смоделировать и характерные черты поступления денежных средств. Прямая капитализация применяется, если соблюдены два условия. Во-первых, возможности, предоставляемые вложением капитала в оцениваемую недвижимость, должны быть аналогичны возможностям от инвестирования в недавно купленные объекты доходной недвижимости. Во-вторых, соответствующая структура общих ставок выявляется на основе анализа продаж доходной недвижимости.

Капитализация дохода по периодам не так сильно зависит от наличия данных о продажах. Однако если выбран метод капитализации дохода по периодам, он должен отражать фактические ожидания и поведение при возможных покупках оцениваемых объектов доходной недвижимости. Модель может быть просто выражена словами стоимость равняется текущей стоимости всех поступлений наличных денег плюс текущая стоимость реверсивной стоимости.

Прямая капитализация.

Прямая капитализация описывает два класса простых моделей оценки стоимости. По теоретически предпочтительной модели для получения оценки стоимости типичный чистый доход одного года делится на общую ставку капитализации Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости, схожих с оцениваемым Вот некоторые примеры моделей такого вида:

Другой вид модели прямой капитализации используется, когда нет данных об операционных затратах. По этой модели для оценки стоимости валовой доход одного периода умножается на соответствующий коэффициент. Если период равен месяцу, этот множитель называется коэффициентом валовой ренты (GRM), а если период равен году — коэффициентом валового дохода (GIM). Обычно для объектов недвижимости типа жилого дома на одну семью используется месячная арендная плата, а для других объектов доходной недвижимости — годовой доход. Как и при расчете общих ставок при прямой капитализации, GIM и GRM строятся на основе анализа соотношения между доходом (или арендной платой) и ценой продажи аналогичных объектов недвижимости. Необходимо заметить, что эти коэффициенты — просто обратные величины ставок капитализации, и иногда модели строятся не по ставкам, а по коэффициентам чистого дохода.

Методы прямой капитализации просты, и их можно применять, не обладая глубокими знаниями в области математики и финансов. Легкость расчета делает прямую капитализацию обманчиво привлекательной; но всегда следует помнить, что подлежащие оценке объекты недвижимости и сравнимые с ними объекты (по которым строят ставки или коэффициенты), должны быть аналогичны друг другу, или различия между ними необходимо скорректировать внесением поправок. Кроме того, должен быть выработан некоторый алгоритм расчета ставок или коэффициентов капитализации, определяемых на основе анализа рынка. В этом разделе рассматриваются параметры, которые определяют сопоставимость при построении ставок и коэффициентов капитализации. Калибровка моделей прямой капитализации рассматривается в главе 16.

Расчет общей ставки капитализации.

Определение общей ставки.

Общая ставка капитализации сочетает в себе все требования, относящиеся к ставкам дисконта, возмещения и к эффективной налоговой ставке как для земельного участка, так и для сооружений Поэтому определять отдельно ставки для земельного участка и сооружений не нужно, и вовсе необязательно заранее знать величины стоимости земли и сооружений. Поскольку общая ставка представляет собой некоторую совокупность ставок, а ставка возмещения на земельный участок нс распространяется, общая ставка выше ставки для земельного участка и ниже ставки для сооружений. Как показано на рис. 13-2, общая ставка представляет собой взвешенную среднюю величину ставок капитализации для земельного участка и для сооружений. В этом примере взвешенная ставка возмещения составляет 3%.

Выбор объектов-аналогов.

На рис. 13-2 приведены ставки, которые участвуют в формировании общей ставки капитализации. В действительности так не делается. Сначала анализируются те факторы, которые влияют на общую ставку капитализации.

Рис. 13-2. Построение общей ставки при помощи взвешенных ставок капитализации для земельного участка и для сооружений.

Расчет общей ставки капитализации по данным рынка:

Чистый операционный доход $ 12 000 = 12% общей ставки капитализации.
= ————-
Итоговая цена продажи
$100 000

Допущения
Стоимость земли = $ 40 000 (40%)
Стоимость сооружений = $ 60 000 (60%)

Ставка капитализации для сооружений Ставка капитализации для земли
Ставка дисконта 7% Ставка дисконта 7%
Ставка возмещения 5% Ставка возмещения
Эффективная налоговая ставка 2%
——
14%
Эффективная налоговая ставка 2%
——
9%

Три способа расчета общей ставки капитализации.

40% х 9% (ставка капитализации для земли) = 3,6%
60% х 14% (ставка капитализации для сооружений) = 8,4%
Общая ставка капитализации = 12,0%

Ставка дисконта 7% Ставка капитализации сооружений 14%
Составляющая возмещения, взвешенная по проценту стоимости сооружений 3% (60% от 5%) Минус составляющая возмещения, взвешенная по проценту стоимости земли -2% (40% от 5%)
Эффективная налоговая ставка 2% Эффективная налоговая ставка 2%
Общая налоговая ставка = 12%

Целью этого анализа является выбор таких объектов недвижимости, для которых полученные на основе рыночной информации общие ставки капитализации теоретически были бы подобны ставкам, приемлемым для оцениваемых объектов недвижимости. Похожие рассуждения используются и при определении коэффициентов.

Как упоминалось выше, на структуру общей ставки капитализации влияют риск, остаточный срок службы, отношение стоимости земельного участка к стоимости сооружений, уровень расходов, дата и условия продажи. Эти факторы часто находятся в зависимости от местоположения, варианта использования и других характеристик объектов недвижимости, к числу которых можно отнести размер, состояние и возраст. В соответствии с этим можно отобрать объекты недвижимости на основе именно этих физических характеристик, чтобы держать под контролем неотслеживаемые показатели, которые могут оказывать воздействие на величину общей ставки капитализации.

Риск. Если ставки дисконта аналогичны, то подлежащий оценке объект и объекты-аналоги будут подвергаться одинаковому риску. Обычно это достигается тщательным подбором объектов недвижимости по типу и местоположению.

Уровень расходов. Когда в расчетах используется коэффициент валовой ренты, уровни операционных расходов должны быть сопоставимы. Если это не так (например, когда владелец одного объекта недвижимости оплачивает расходы на налоги, коммунальные услуги и страхование, а владелец другого объекта недвижимости этого не делает), то один и тот же коэффициент валовой ренты даст существенно различные оценки стоимости для продаж с сопоставимыми величинами чистого дохода.

Рис. 13-3. Влияние на стоимость различных уровней расходов

Объект недвижимости А Объект недвижимости В
Фактический валовой доход $80 000 $60 000
Операционные расходы 40 000
(50%)
20000
(30%)
Чистый операционный доход $40 000 $40 000
Фактический валовой доход $80 000 $60 000
Коэффициент валового дохода х 6 х 6
Номинальная стоимость $480 000 $360 000

На рис. 13-3 два объекта недвижимости дают одинаковый чистый операционный доход, и поэтому ожидается, что они будут иметь сходные величины рыночной стоимости. Однако при применении одинаковых коэффициентов валовой арендной платы оценки стоимости получаются различными, поскольку фактический валовой доход, — а поэтому и отношение операционных расходов к валовому доходу для этих объектов различны.

Отношение стоимости земельного участка к стоимости сооружений. Отношения стоимости земельных участков к стоимости сооружений должны быть сопоставимы. Если это условие не удовлетворяется, нельзя ожидать, что общие ставки будут давать сопоставимые стоимости (рис. 13-4). Заметим, что при увеличении отношения стоимости сооружений к стоимости всей недвижимости, для удовлетворения вытекающей отсюда дополнительной потребности в возмещении необходим более высокий уровень чистого дохода.

Рис. 13-4. Влияние различных соотношений стоимости земли и сооружений на стоимость объекта в целом

Объект А Объект В
Отношение стоимости земли к стоимости сооружений Отношение 1:1 Отношение 1:2
Цена продажи $300 000 $300 000
Стоимость земли $150 000 $100 000
Стоимость сооружений $150 000 $200 000
Ставка дисконта 10% 10%
Ставка возмещения
(Остаточный срок службы — 20 лет) 5% 5%
Скидка по стоимости земли и сооружений $30 000 $30 000
Возмещение в денежном выражении $7 500 $10 000
————— —————
Итоговый требуемый чистый доход $37 500 $40 000
Общая ставка капитализации (чистый операционный доход, деленный на цену продажи) 12,50% 13,33%

Остаточный срок службы. Остаточный срок службы сооружений должен быть примерно одинаков для проданных объектов-аналогов и для объекта, подлежащего оценке; предполагается, что остаточный срок службы влияет на продолжительность притока дохода, а следовательно, и на составляющую возмещения в обшей ставке капитализации.

Сооружения со временем изнашиваются и требуют возмещения в ставке капитализации, тогда как земля не изнашивается. Когда рассматривается такой нерастрачиваемый капитал, каким является земля, то возмещение не нужно. Чем короче период возмещения, тем выше ежегодная ставка возмещения. Пример в таблице 13-2 показывает, что при неизменном соотношении стоимости земельного участка и стоимости сооружений справедливы следующие положения:

• при увеличении остаточного срока службы сооружений ставка возмещения, а вместе с ней и общая ставка, снижается;

• при сокращении остаточного срока службы сооружений ставка возмещения, а следовательно, и общая ставка, увеличивается.

Таблица 13-2. Влияние изменения ставки возмещения на общую ставку капитализации

Предполагаемый остаточный срок службы (лет)
25 30 40 50
Годовая ставка возмещения 4.0% 3.3% 2.5% 2.0%
Ставка дисконта 10.0% 10.0% 10.0% 10.0%
Ставка капитализации для сооружений 14.0% 13.3% 12.5% 12.0%
Ставка капитализации для земли 10.0% 10.0% 10.0% 10.0%
Составляющая сооружений в общей ставке капитализации (75% х 14%) 10.5% 9.975% 9.375% 9.0%
Составляющая земли в общей ставке капитализации (25% х 10%) 2.5% 2.5% 2.5% 2.5%
Общая ставка капитализации 13.0% 12.475% 11.875% 11.5%

Дата и условия продажи. Ставки капитализации изменяются во времени, особенно с изменением ставок ссудного процента и изменением условий предложения и спроса. Общая норма прибыли может быстро устареть. Следовательно, при изменении состояния рынка следует вносить соответствующие коррективы в величину ставки капитализации, чтобы на дату оценки ставка оказалась правильной. Это может быть сделано путем приведения данных по имеющимся в наличии продажам к дате совершения и к условиям сделки, если в распоряжении нет сведений о продажах, совершенных незадолго до даты оценки.

Капитализация дохода по периодам.

При капитализации дохода по периодам, как и при использовании метода прямой капитализации, данные рынка анализируются с целью построения ставки капитализации, которая и применяется к ожидаемой величине потока дохода, что дает в результате оцененную рыночную стоимость этого потока. Однако в методе капитализации дохода по периодам, где делается попытка воспроизвести процесс принятия решений инвесторами, следует подробно рассматривать множество факторов, влияющих на величину общей ставки капитализации, например, степень риска, характер потока дохода и т.д.

Модели капитализации дохода по периодам обычно сложнее, чем модели прямой капитализации, потому что здесь рассматривается большее число переменных.

Общая модель капитализации дохода выглядит следующим образом:

V = I1/(1+Y) + I2/(1+Y)2 + I3/(1+Y)3 +…+ In/(1+Y)n (13-2)

где V — стоимость на данный момент,

I — доход (или денежный поток),

Y -соответствующая ставка дисконта (или норма прибыли),

n — число периодов.

Капитализируемый доход и применяемая ставка должны соответствовать друг другу. Когда капитализируется чистый доход от эксплуатации, ставка должна относиться к объекту недвижимости в целом. То есть в этом случае применяется ставка дисконта, и величина ее определяется объединением ставок дохода на заемный и собственный капитал или ставок для сооружений и земельного участка, или ставок арендной платы и доходов арендодателя. Однако когда капитализируется отношение поступления наличных денег к величине собственного капитала, вместо ставки дисконта используется ставка дохода на собственный капитал, которая отражает прибыль на собственный капитал инвестора.

Определение

Коэффициент капитализации (capitalization ratio) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.

Коэффициент капитализации входит в группу показателей финансового левериджа – показателей, характеризующих соотношение собственных и заемных средств организации

Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от заемного капитала, тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая рентабельность собственного капитала).

Расчет (формула)

Коэффициент капитализации рассчитывается как отношение долгосрочных обязательств к сумме долгосрочных обязательства и собственного капитала организации:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

Коэффициент капитализации – важный показатель финансового левериджа компании, отражающий структуру источников долгосрочного финансирования. В данном случае капитализация компании (не путать с рыночной капитализацией) рассматривается как совокупность двух наиболее устойчивых пассивов – долгосрочных обязательств и собственных средств.

Нормальное значение

Данный коэффициент не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли, технологии работы предприятия. Однако для инвесторов более привлекательны предприятия с преобладанием собственного капитала над заемным. Тем не менее, использование только собственных источников финансирование тоже не является положительным фактором, так как снижает отдачу от вложений собственников.

О коэффициенте капитализации на английском языке можно почитать в статье » Capitalization Ratio».

Коэффициент капитализации – важный параметр оценки предпринимательского риска, который важен для инвесторов, собственников, руководства компании. Финансовый поток коммерческих организаций состоит из собственных и заемных средств. Для формирования их оптимального соотношения важно определять Сapitalization ratio, единое для всех отраслей нормативное значение которого находится в пределах 1-1,5. Базой для расчета выступают сведения бухгалтерского баланса (Ф. №1). Снижение показателя свидетельствует об укреплении финансового положения компании, а его рост отражает увеличение ее зависимости от заемного финансирования.

Инвестору или собственнику бизнеса крайне важно количественно оценить уровень предпринимательского риска – вероятности снижения доходов от вложенных средств. Для его определения рекомендуют анализировать соотношение заемного и собственного капитала.

Коэффициент капитализации (Сapitalization ratio – CR, КК) – это финансовый индикатор финансовой устойчивости компании и ее долгосрочной платежеспособности, который рассчитывается путем деления совокупных обязательств на собственный капитал (капитализацию). Он позволяет оценить:

  • насколько у компании достаточно собственных средств для обеспечения своей основной деятельности;
  • как эффективно она распределяет и использует собственный капитал.

Справка! КК – показатель из группы финансового левериджа. Все входящие в нее индикаторы нацелены на выявление соотношения между собственными и заемными средствами.

Чем выше значение показателя CR, тем больше предприятие, в зависимости от заемных источников финансирования. Регулярно ему приходится тратить часть дохода на погашение задолженности по кредитам и покрытие процентных ставок по ним, что формирует предпринимательский риск. В итоге доля прибыли инвестора уходит на возмещение стоимости заемного капитала.

Таблица 1. Факторы изменения коэффициента капитализации

Коэффициент снижается

Коэффициент увеличивается

1. Увеличивается чистая прибыль компании.

1. Увеличивается предпринимательский риск.

2. Растут инвестиции в собственную деятельность.

2. В пассивах компании основная доля приходится на долю заемных средств.

3. Увеличивается доход собственников и инвестиционная привлекательность бизнеса.

3. Снижается дивидендный доход, капитализация и инвестиционная привлекательность.

Справка! Сapitalization ratio часто называют плечом финансового рычага. С его помощью оценивают, сколько руб. заемного капитала сумела привлечь компания на 1 руб. собственных средств.

Формула расчета коэффициента капитализации

Основой расчета КК выступают сведения из бухгалтерского баланса компании. Оттого определить его могут инвесторы, кредиторы, партнеры, государственные структуры, не обращаясь за данными к оцениваемому субъекту:

  • собственный капитал и резервы (стр. 1300);
  • краткосрочные обязательства (стр.1500);
  • долгосрочные обязательства (стр.1400).

Важный момент! Если краткосрочные обязательства компании (до 12 месяцев) составляют менее 5% совокупной задолженности, то при расчете плеча финансового рычага их не учитывают.

В общем виде формулу оценки коэффициента предпринимательского риска можно представить в следующем виде:

КК = (ДО + КО) / СК, где:

СК– собственный капитал;

КО – краткосрочные обязательства;

ДО – долгосрочные обязательства.

Для удобства использования индикатора капитализации на практике имеет смысл выразить формулу его расчета через строки бухгалтерского баланса (новая форма):

КК= (стр.1400 + стр. 1500) / стр.1300

В упрощенном виде формула имеет вид: CR = стр. 1400 / стр. 1300. В этом случае в ней нашли отражение самые стабильные элементы пассивов организации.

Нормативное значение индикатора

Хотя при сравнении предприятий по размеру коэффициента капитализации важно отбирать субъектов из одной и той же отрасли, общее нормативное значение едино для всех секторов экономики. При этом существует два норматива, которые применяются в зависимости от состояния национальной экономики.

Таблица 2. Нормативное значение Сapitalization ratio

Значение

Соотношение

Регион использования

До 1

50% заемного и 50% собственного финансирования.

Развивающиеся страны, СНГ, Россия

До 1,5

60% заемного и 40% собственного финансирования.

Развитые страны

Справка! Если соотношение заемного и собственного капитала оказалось 80% на 20%, то предприятие признается банкротом.

Развитые страны мира со стабильными экономиками менее подвержены воздействию кризисных процессов. Поэтому их компании могут позволить себе активное использование заемного финансирования. В развивающихся странах надежным будет признан только тот бизнес, который способен полностью покрыть собственными средствами привлеченные кредиты и займы.

Важный момент! Инвесторы высоко оценивают предприятия с преобладанием собственного капитала даже при условии высокой рентабельности заемного капитала. Однако такая ситуация свидетельствует о том, что компания не использует в своей деятельности выгод от оборота привлеченных извне заемных средств.

Примеры расчета коэффициента

Для того чтобы рассмотреть оценку коэффициента капитализации на практике, стоит рассчитать его для двух предприятий разного масштаба деятельности:

  • крупной корпорации машиностроительной отрасли «Трансмашхолдинг», которая занимается изготовлением вагонов и комплектующих для железных дорог;
  • небольшого торгового посредника – компании «Метрополь», которая занимается поставками строительных материалов для розничных точек продаж.
Таблица 3. Определение КК для ООО «Метрополь», тыс. руб.

Код

Статья баланса

Стр. 1300

Собственный капитал

910,5

915,6

921,9

Стр. 1500

Текущие обязательства

264,9

255,1

280,7

Стр.1400

Долгосрочные обязательства

138,1

141,9

156,1

Сapitalization ratio

0,442613948

0,455439056

0,4738041

Вывод! Динамика показателя капитализации для торгово-логистической компании «Метрополь» свидетельствует о том, что компания в своей деятельности опирается в основном на собственные средства. Она финансово устойчива, однако не в полной мере использует потенциал заемного финансирования, который мог бы стать источником перспективного роста. Анализ динамики показателя говорит о постепенном улучшении ситуации.

Таблица 4. Определение КК для ОАО «Трансмашхолдинг», млрд руб.

Код

Статья баланса

Стр. 1300

Собственный капитал

60,7

63,6

Стр. 1500

Текущие обязательства

69,9

59,8

55,8

Стр.1400

Долгосрочные обязательства

9,3

10,4

16,8

Сapitalization ratio

1,304777595

1,150819672

1,141509434

Вывод! ОАО «Трансмашхолдинг» активно привлекает заемное финансирование: значительные капитальные затраты сложно покрыть исключительно за счет собственных источников. Показатель КК у компании больше оптимального для России уровня, но в пределах общемирового значения. В последние годы наблюдается снижение доли заемных средств и повышение суммы собственного капитала в финансировании его работы.

Несмотря на то, что компании «Метрополь» и «Трапнсмашхолдинг» отличаются по размеру, масштабам деятельности и отрасли функционирования, для них характерны общие нормативы коэффициента капитализации.

Анализ показателей их бухгалтерских балансов за 2015-2017 гг. показал, что финансовое положение обеих организаций стабильное. Однако для крупной машиностроительной компании характерно чрезмерное использование заёмного финансирования, а для небольшой торгово-логистической фирмы – недостаточное внимание в отношении кредитных средств.

Подробный алгоритм расчета индикатора CR представлен в образце. Для удобства прикладного использования формулы коэффициента внесены в табличный редактор Excel.

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = io + iс + iл + i in + n к

где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.

Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости – здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.

В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).

Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 — 6,8 = 2,8 %.

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.

Расчет поправки на риск вложения

Таблица 1

Виды и наименование риска

Категория риска

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Динамичный

Увеличение числа конкурирующих объектов

Динамичный

Изменение федерального или местного законодательства

Динамичный

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

Статичный

Неполучение платежей

Динамичный

Неэффективный менеджмент

Динамичный

Криминогенные факторы

Динамичный

Финансовые проверки

Динамичный

Неправильное оформление договоров

Динамичный

Количество наблюдений

Средневзвешенное значение

5,9

Поправка на низкую ликвидность это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта.
Размер поправки был определен экспертно на уровне 2%.

    Определение нормы возврата капитала

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 20 лет, т.е норма возврата капитала составит 5%:

Таблица расчета ставки капитализации

Таблица 2

Наименование риска Величина, %
Безрисковая ставка доходности 6,8
Региональный риск 2,8
Поправка за предпринимательский риск 5,9
Премия за низкую ликвидность недвижимости 2
Премия на инвестиционный менеджмент 2,5
Норма возврата капитала 5
СУММА 25

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

left_hand, 16:51 10-10-17
ет равен…» что-то я не понял: инвестиционный риск Астраханской области, а региональный — для Псковской, а Коэффициент капитализации для какой? Я конечно, понимаю, что писалось это в 2007 г, но все же…

left_hand, 16:49 10-10-17
ет равен…» что-то я не понял: инвестиционный риск Астраханской области, а региональный — для Псковской, а Коэффициент капитализации для какой? Я конечно, понимаю, что писалось это в 2007 г, но все же…

left_hand, 16:44 10-10-17
«инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области буд

  • 10 Августа, 2019
  • Производство
  • Александра Карташова

Процесс оценки стоимости компании является важным этапом при анализе состояния фирмы, а также при принятии инвестиционных решений. Для того чтобы правильно оценить соотношение активов и пассивов, а также дальнейшие перспективы предприятия, нужно проводить расчет капитализации компании. Далее будут рассмотрены определения этого термина, методы подсчета капитализации компании, а также приемы ее оценки для практического использования.

Определение капитала

В сфере финансов капитал — это сумма денег, необходимая инвестору для размещения в инвестиции или проект.

В экономике это не так. Вместо этого экономисты определяют капитал как оборудование, необходимое для организации производственного процесса. Это один из двух факторов производства (другой – труд).

Таким образом, если определенная компания производит автомобили, капитал компании будет состоять из оборудования, необходимого для производства этих автомобилей, а также зданий, необходимых для размещения оборудования и готовой продукции, складов, транспортных средств, таких как погрузчики и грузовики, и любого другого инвентаря или установок, непосредственно применяемых в производственном процессе.

Капитализация компании

Кроме того, офисы компании, компьютеры, столы, стулья, телефоны, интеллектуальная собственность и даже ручки и карандаши являются частью капитала компании. Единственное, что не является частью капитала — это земля и труд.

Определимся с понятием капитализации

Капитализация, также известная как рыночная капитализация, — это процесс оценки компании. Проще говоря, рыночная капитализация бизнеса равна количеству акций, находящихся в обращении, или количеству акций, приобретенных или доступных для покупки, умноженному на рыночную цену этих акций.

Деньги в банке

Расчет капитализации компании по балансу предполагает оценку стоимости компании через разницу активов и обязательств (активы минус обязательства) или сумму денег, которой компания владеет. Капитал — это только один элемент активов. Другие элементы включают размер счетов компании, ее краткосрочные и долгосрочные инвестиции и все, что она может конвертировать в наличные деньги.

Таким образом, если бы у компании было в общей сложности 100 000 акций в обращении и эти акции стоили по 5 рублей каждая, то расчет капитализации компании показал бы общую сумму в 500 000 рублей.

Доли в компании

Таким образом, рыночная капитализация состоит как из финансового, так и из экономического смысла слова «капитал», за вычетом всего, что бизнес может задолжать, например, затрат на рабочую силу.

Методы подсчета различных видов капитализации

Капитализация может иметь несколько значений в деловом формате. От этого зависит способ того, как можно посчитать капитализацию компании в конечном счете.

С одной стороны, капитализация отражает теоретическую стоимость компании. Однако на практике она не равна ее рыночной стоимости. Это связано с реакцией рынка на дополнительные факторы, такие как стоимость существенной непубличной информации, изменения в управлении, операционные эффекты и другие нематериальные факторы, которые не могут быть отражены в цене акций или финансовой отчетности.

Рыночная капитализация

Во-первых, это понятие, связанное с рынком, которое относится к стоимости акций компании, находящихся в обращении. В этом случае подразумевается рыночная капитализация компании. Формула расчета этой величины выглядит следующим образом:

  • Рыночная капитализация = текущая цена акций компании x количество акций в обращении на рынке.

Важно отметить, что рыночная капитализация — это не то же самое, что стоимость собственного капитала, и она не равна долгу компании плюс собственный капитал ее акционеров (хотя это тоже иногда называют просто капитализацией компании).

Например, расчет капитализации компании производится путем вычислений, приведенных далее.

Показывают пальцем на график

Предположим, что у компании XYZ есть 10 миллионов акций в обращении, а текущая цена акции составляет 9 рублей. Основываясь на этой информации и приведенной выше формуле, мы можем рассчитать, что рыночная капитализация компании XYZ составляет 10 миллионов x 9 рублей = 90 миллионов рублей.

Балансовая капитализация

Второе значение этого термина относится к акту учета стоимости как актива, а не расхода.

В бухгалтерском смысле капитализация широко используется в компаниях, которые хотят сохранить чистую прибыль внутри фирмы, но при этом заплатить как можно меньше налога на прибыль (бизнес-расходы облагаются налогом; капитализированные активы — нет).

В бухгалтерском учете капитализация происходит, когда мы записываем стоимость как актив, а не расход. Если мы не рассчитываем полностью списать затраты в текущем периоде, мы можем использовать этот подход.

Основой для расчета капитализации компании является также факт осуществления затрат и изменение качественных характеристик имущества.

Например, компания XYZ создает новую дренажную систему, чтобы предотвратить сток дождевой воды от затопления. Поскольку затраты, связанные с изменением, представляют собой дополнительные имущественные вложения, компания XYZ может капитализировать эти затраты. Таким образом, вместо того чтобы записывать затраты в качестве расходов на балансе, что снизило бы чистую прибыль компании, компания XYZ записывает затраты в качестве актива на балансе. Эти активы затем обесцениваются, что оказывает гораздо меньшее влияние на чистую прибыль.

Классификация компаний по стоимости капитализации

Рыночные аналитики используют расчеты капитализации компании по рынку как средство категоризации различных предприятий. Универсального правила классификации не существует, но, как правило, практикуются следующие типы градации:

  • В международной практике компании с рыночной капитализацией менее 1 млрд долларов США обычно считаются компаниями с «малой капитализацией».
  • Компании с «большой капитализацией» обычно имеют рыночную капитализацию не менее 8 млрд долларов США.
  • Следующая категория – компания с крупной капитализацией (от 10 до 200 млрд долларов США).
  • Выделяют также компании с мега-капитализацией, когда компания имеет рыночную капитализацию 200 млрд долларов США или более. Очень немногие компании, входят в эту группу. Тем не менее, такие гиганты как Exxon Mobil или Apple, отвечают этим критериям.

Компании с мега- и крупной капитализацией квалифицируются как «голубые фишки», то есть стабильные компании, с хорошей ликвидностью на рынке и большим капиталом для осуществления активной торговли на рынке в течение дня.

Котировки Apple
  • Помимо крупных компаний можно выделить фирмы с нано-капитализацией, обычно до 50 миллионов долларов США.
  • Уровень микрокапитализации – до 300 миллионов долларов США или меньше.

Завышение капитализации

Рыночная капитализация отражает восприятие компании инвесторами. Однако истинная стоимость может отличаться от рыночного расчета капитализации компании. В разное время на протяжении всей истории рыночные крахи случались в результате чрезмерной спекуляции инвесторов.

Спекуляция — это покупка определенных инвестиций, которая приводит к увеличению стоимости всего бизнеса. Это, в свою очередь, заставляет других инвесторов спекулировать, поскольку они тоже хотят нажиться на росте рыночной стоимости. Такое поведение часто приводит к кризису, когда становится понятно, что рыночная капитализация компании не отражает истинной стоимости бизнеса.

Свинья-копилка

Помните, что способность компании получать прибыль оценивается на основе капитала, находящегося в ее собственности. Увеличение капитала приводит к расширению бизнеса. Увеличение капитала приводит к увеличению совокупных активов. Метод расчета капитализации компании, основанный на оценке активов, составляющих собственный капитал предприятия, является истинным методом оценки, используемым финансовыми бухгалтерами, а не финансовыми спекулянтами и инвесторами.

Пример расчета капитализации (на примере грузовика и кофе)

Допустим, что у нас есть кофе, который пьют сотрудники в офисе. Мы предполагаем, что весь кофе будет использован в отчетном периоде. К капитализации компании эти расходы мы не сможем отнести.

При этом мы смело записываем новый грузовик в качестве основных средств. Мы начисляем амортизацию на грузовик в течение длительного периода.

Другими словами, мы знаем, что будем потреблять кофе в комнате персонала полностью гораздо быстрее, чем грузовик.

Капитализация происходит, когда компания покупает грузовики, но не тогда, когда она покупает мешки кофе. В текущем отчетном периоде мы не ожидаем полного потребления грузовых автомобилей. Тем не менее мы будем потреблять весь кофе. Мы сразу же записываем грузовики в актив. Тем не менее записываем кофе как расходы.

Калькуляция капитаизации

Заключение о роли оценки капитализации компании на рынке

Капитализация — это показатель общей стоимости компании. Это не единственная мера, но та, которую финансовые инвесторы используют для оценки и оценки компании. Капитализация не является мерой того, сколько капитала принадлежит компании. Напротив, финансовые бухгалтеры используют размер капитала, находящегося в собственности предприятия, для своих собственных методов оценки компании. Проблемы с неправильной оценкой капитализации, как правило, возникают в случае использования только одного метода расчета.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *