Инвестиционный договор

Содержание

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями. В материале мы систематизировали содержащиеся в законе и судебной практике позиции, которые позволят профессиональным инвесторам не упустить значимые моменты при финансировании строительства, которые способны повлиять на достижение такими инвесторами поставленных целей.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ). Соответственно, действие данного закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Правовое регулирование и квалификация инвестиционных договоров

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Прежде всего, необходимо отметить, что инвестиционный договор как самостоятельный вид договора в действующем законодательстве отсутствует и является непоименованной гражданско-правовой сделкой, и даже если стороны, как это обычно бывает, поименовали свой договор как инвестиционный (или как договор инвестирования), при оценке отношений сторон по таким договорам суд будет устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.) (п. 4 Постановления № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

  • инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;

  • инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Изложенное выше означает, что, по общему правилу, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств:

  • не будет удовлетворен иск инвестора о признании за ним права собственности на построенный объект (согласно п. 58, 59 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), поскольку с иском о признании права собственности может обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое ранее было зарегистрировано за таким лицом, а теперь зарегистрировано за иным субъектом;

  • иск о понуждении застройщика к передаче построенного объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у застройщика и право собственности за ним зарегистрировано в ЕГРН. В остальных случаях у инвестора имеется только право на возврат уплаченной застройщику денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещение причиненных ему убытков (п. 5 Постановления № 54);

  • инвестор не может требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства режима общей долевой собственности, так как предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к застройщику, но не ведет к созданию общей долевой собственности (см. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015 по делу № А33-2805/2009).

Чтобы определить основные риски, которые следует учитывать инвестору при заключении инвестиционного договора по модели того или иного предусмотренного ГК РФ вида договора, рассмотрим каждый из поименованных в Постановлении № 54 вариантов его квалификации.

Договор купли-продажи будущей вещи

В пункте 4 Постановления № 54 указано, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, судам следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. Для такой квалификации в договоре должны содержаться условия, согласно которым инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а застройщик обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.

Основным недостатком данного варианта оформления отношений застройщика и инвестора является то, что права на земельный участок, на котором будет возводиться объект инвестиций, принадлежат застройщику. А это означает, что право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика и только после регистрации этого права за застройщиком право собственности на часть помещений может перейти к инвестору.

Соответственно, у инвестора имеются следующие риски:

  • инвестор не во всех случаях сможет удовлетворить свои требования в натуре (получить право собственности на объект). Например, если фактически объект построен, но не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. Определение ВАС РФ от 09.04.2013 № ВАС-3556/13 по делу № А07-19288/2011). Как уже отмечалось, если объект отсутствует у застройщика в натуре и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН, у инвестора имеется только право потребовать возврата внесенной суммы и возмещения убытков (см., например, постановления АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017 по делу № А65-26303/2015, АС Московского округа от 18.07.2017 № Ф05-9871/2017 по делу № А41-76123/16);

  • поскольку инвестор не обладает правом собственности на объект до передачи ему этого права застройщиком и иск инвестора о признании права собственности не может быть удовлетворен, в случае банкротства застройщика объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Для снижения указанных рисков инвестора можно включить в договор условия об обеспечении обязательств застройщика ипотекой участка или залогом права аренды данного участка. В таком случае инвестор в случае невыполнения застройщиком своих обязательств сможет обратить взыскание на предмет залога.

Договор подряда

В соответствии с п. 6 Постановления № 54, если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон применяются правила главы 37 ГК РФ, в том числе параграф 3 названной главы («Строительный подряд»). В этом случае сторона, которая выполняет строительные работы, обладает правами и обязанностями подрядчика, а собственник земли — правами заказчика. При этом правовые последствия, касающиеся возникновения права собственности на объект, являются аналогичными тем, что существуют в отношении договора по модели купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с п. 6 Постановления № 54 при квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности собственником земли — также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек, а также может воспользоваться правом удержания, в том числе результата работ (ст. 712 ГК РФ).

Все указанные в предыдущем разделе риски справедливы и для заключения инвестиционного договора по модели договора подряда.

Договор простого товарищества

Договор инвестирования в строительство будет квалифицирован как договор простого товарищества, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно строительства недвижимости (п. 7 Постановления № 54). Если договор инвестирования строительства признают договором простого товарищества, к нему будут применяться нормы главы 55 ГК РФ (п. 4 Постановления № 54). При этом в части прав и обязанностей стороны такого договора приравниваются к товарищам.

Заключение инвестиционного договора по данной модели определенно представляет интерес для инвестора, так как именно такой вид договора позволяет внести земельный участок или права на него в качестве вклада и «обеспечить» каждого из товарищей, в том числе и инвестора, «первичным» правом собственности на возведенный объект недвижимости.

Здесь следует иметь в виду, что:

  • для реализации возможности получения «первичного» права собственности на объект инвестирования и регистрации такого права в ЕГРН сразу за инвестором необходимо изначально зарегистрировать общую долевую собственность на земельный участок;

  • для признания инвестиционного договора в качестве договора простого товарищества необходимо, чтобы из договора прямо следовала воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, что также должно находить отражение в документах, подтверждающих ведение совместной деятельности, например, в документах бухгалтерского учета (см. постановление АС Московского округа от 04.08.2016 № Ф05-10991/2016 по делу № А41-79742/15).

Основным риском рассмотренного варианта квалификации инвестиционного договора является то, что, если у инвестора не будет доли в праве на участок, все недостатки, имеющиеся в заключении инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей вещи, сохранятся и здесь.

На что еще обратить внимание инвестору

С учетом того, что, вкладывая деньги в строительство объекта, инвестор прежде всего заинтересован в завершении строительства такого объекта, вводе его в эксплуатацию, регистрации права собственности на него, а в последующем — в сохранении прав на такой объект, инвестору до вступления в тот или иной проект следует провести проверку титула застройщика на земельный участок, а также провести градостроительный анализ земельного участка с целью определения возможности строительства определенного объекта на таком участке.

Так, если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то основные риски могут быть связаны с наличием публично-правовых ограничений для строительства, таких как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования, а также с попаданием участка в границы зон с особыми условиями использования территорий, правовым режимом которых может быть ограничено или запрещено строительство определенных видов объектов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).

Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предоставлено ему договором.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данном разделе, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку.

Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник прямо не выразил своего согласия на застройку участка (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. Так, если в договоре указана цель «для строительства многоквартирного дома», то, очевидно, речь идет о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок.

Разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного или градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.

***

Принимая решение об участии в том или ином инвестиционном проекте, инвестору необходимо брать в расчет не только возможные экономические выгоды от его реализации, но и оценивать все юридические риски, начиная от возможности строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке, заканчивая оценкой условий заключаемого договора и возможных рисков недостижения цели инвестирования, неполучения в собственность инвестируемого объекта. Для минимизации рисков при ведении переговоров с потенциальным контрагентом следует тщательно проверять все представленные им документы, всю информацию о земельном участке, которую можно получить из доступных источников, а также по возможности стараться включить в договор условия, которые помогут застраховать инвестора от полной потери возможности получения в собственность планируемого к строительству объекта либо получения эквивалентной суммы.

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

  • юридические лица;
  • государственные и муниципальные предприятия;
  • физические лица;
  • иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

  • Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

  • целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
  • особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
  • страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
  • использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

  1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
  2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
  3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

  1. Предмет сделки. Указывается, на что инвестор выделяет средства, при каком результате цель считается достигнутой; заключение инвестиционных договоров по строительству требует точного определения предмета, для этого указываются следующие данные: площадь, адрес, этажность, целевое назначение.
  2. Характеристика объекта строительства: наличие обременений; кадастровые номера земельных участков, где осуществляется застройка; стоимость; категория.
  3. Имущественные права на результаты проекта. Устанавливается вид права для инвестора: аренда или собственность; размер доли.
  4. Обязательства сторон. Определяются взаимные обязанности по внесению платы, подготовке проектов, срокам осуществления работ и внесению платежей, обязанность страхования объекта.
  5. Финансовые условия. Указывается объем вложений для реализации проекта; устанавливаются виды инвестирования: денежные средства, имущество, права.
  6. Ответственность: договор инвестирования это может, но не обязан предусматривать, и в случае его отсутствия будут применяться общие положения законодательства: к примеру, ст. 17 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
  7. Заключительные положения. Указывается количество подписанных документов; срок действия контракта; порядок передачи прав.
  8. Реквизиты и подписи сторон. Прописываются индивидуально определяющие данные: ИНН, ОГРН, адрес, наименование участников сделки; указывается Ф.И.О. подписывающего лица и ставится подпись.

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как «вклад» в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

стройка

С началом строительного бума в Таджикистане мы все чаще и чаще встречаемся с терминами, которые были не знакомы нам или встречались очень редко.

Сейчас многие задаются вопросами относительно значения терминов и их различия. А ведь на самом деле различия есть, и они вполне серьёзные. Чтобы минимизировать недопонимание, юристы общественной организации «Независимый центр по защите прав человека» сформулировали ключевые различия терминов.

№1 ИНВЕСТОР

Кто такой инвестор? Кто может быть инвестором? Есть ли какие-либо обязательные условия для инвестора?

В соответствии с ст. 1 Закона Республики Таджикистан «Об инвестициях», инвестор — физическое или юридическое лицо, а также организация без образования юридического лица, осуществляющие инвестиционную деятельность на территории Республики Таджикистан.

То есть тот, кто финансирует (вкладывает свои деньги) строительство объекта с целью получить доход от продажи новостройки, становится инвестором.

На практике граждане, желающие приобрести квартиру в ещё не построенной новостройке, заключают договор со строительной компанией о долевом участии. То есть инвестируют свои денежные средства в строительство дома и становятся инвесторами.

При этом возникают обязательства инвестора:

  • при осуществлении инвестиционной деятельности на территории Республики Таджикистан инвестор обязан соблюдать законодательство Республики Таджикистан;
  • в целях осуществления мониторинга выполнения обязательств в рамках инвестиционных соглашений и договоров инвестор представляет квартальные отчеты в форме, утвержденной уполномоченным государственным органом в сфере инвестиций;
  • инвестор не должен совершать действий, приводящих к недобросовестной конкуренции, а также осуществлять действия (бездействия), направленные на недопущение, устранение или ограничение конкуренции, причинение вреда правам, свободам, законным интересам других лиц;
  • инвестор при осуществлении инвестиционной деятельности предпринимает необходимые меры для создания рабочих мест и подготовки квалифицированных работников из числа граждан Республики Таджикистан (ст. 24 Закона Республики Таджикистан «Об инвестициях»).Согласно нормам ст. 9 Закона Республики Таджикистан «Об инвестициях», физические и юридические лица, осуществляющие градостроительную деятельность, имеют право выполнять функции инвестора, заказчика и подрядчика, быть их представителями, выступать в качестве пользователей объектов градостроительства.

№2 ГЕНПОДРЯДЧИК

Генеральный подрядчик – кто это? Чем занимается?

Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором. Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с заказчиком (застройщиком). Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.

Согласно ст. 718 ГК РТ, если из законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению части своего обязательства других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Если весь объем строительных работ не может исполнить сама строительная компания (подрядчик), в случае, если из законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, она имеет право по договору субподряда пригласить выполнить часть строительных работ на объекте другие строительные компании (субподрядчиков). В этом случае основной подрядчик по отношению к субподрядчикам — становится генеральным подрядчиком.

Генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком (застройщиком) своих обязательств по договору подряда, а перед заказчиком — ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств субподрядчиком в соответствии с пунктом 1 ст. 334 и ст. 434 ГК РТ.

№3 ПОДРЯДЧИК И СУБПОДРЯДЧИК

Кто такие подрядчик и субподрядчик? Какие задачи они выполняют? Какие разрешительные документы для них обязательны?

Инвестор или заказчик по договору нанимают строительную компанию для строительства дома. Эта строительная компания становится подрядчиком.

В задачи подрядчика входит:

  • действовать в точности с данным поручением;
  • предоставить результат в установленные сроки;
  • осуществлять работу в рамках утверждённых проектов и норм.

Договор подряда заключается на изготовление или переработку (отработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Исполнение строительных работ на основании ст.17 Закона РТ «О лицензировании отдельных видов деятельности» является лицензированной деятельностью, она включена в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуется лицензия.

В ст. 9 Закона РТ «О лицензировании отдельных видов деятельности» предусмотрен перечень документов, необходимых для получения лицензии.

Согласно норм ч.1 ст. 714 ГК РТ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работы и сдать ее заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять работу и оплатить ее (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон.

Согласно нормам, ч. 1 ст.718 ГК РТ, в случаях, если из законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению части своего обязательства других лиц (субподрядчиков).

Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентны привлеченные субподрядчики – зависит качество работы.

№4 УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Что из себя представляет лицо (организация), ведущее полное руководство процессом строительства (управляющая компания)? Какие функции она выполняет?

Генеральный подрядчик может считаться управляющей компанией, так как на основании условий договора правомочен в полном объёме управлять и руководить (администрировать) всем процессом строительства, проводить планирование объёма работ и координацию действий субподрядчиков в ходе строительства новостройки.

Например, заказчик или инвестор поручил подрядчику строительство нескольких зданий и сооружений. Одна строительная компания объективно не сможет в срок исполнить весь объём работ, поэтому приглашает другие строительные компании участвовать в строительстве объекта. В ходе строительных работ основная строительная компания на основании условий договора является управляющей компанией, так как ответственность за строительство объекта лежит на ней.

Руководящая компания может быть назначена судом при реорганизации или ликвидации строительной компании.

№5. ЗАКАЗЧИК (ЗАСТРОЙЩИК)

Кто такой заказчик (застройщик) строительства? Кто может быть заказчиком (застройщиком)? Должен ли он иметь лицензию, и какие документы для него обязательны? Перед кем подотчетен заказчик (застройщик)?

Заказчик — инвестор или лицо, уполномоченное им для осуществления инвестиционного проекта или выполнения другой подрядной строительной работы, на основании договора вовлекает в строительные работы (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577 ст. 2 Градостроительного кодекса РТ).
Заказчиками градостроительной деятельности могут быть государственные органы, физические и юридические лица (ч. 1 ст. 23 Градостроительного кодекса РТ).

Строительство зданий, сооружений, их комплексов и отдельных частей, объектов социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктуры и благоустройство территорий осуществляются на основе проектной документации на строительство, разрабатываемой по инициативе заказчика и за его счет (ч.1 ст. 63 Градостроительный кодекс РТ). Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации по строительству зданий и сооружений устанавливаются уполномоченным государственным органом в области архитектуры и градостроительства (ч.2 ст.63 Градостроительный кодекс РТ).

В соответствии со ст.23 Градостроительного кодекса РТ заказчик градостроительной деятельности обязан:

  • соблюдать законодательство о градостроительстве;
  • представлять в установленном порядке органам экспертизы для проведения государственной экспертизы проект градостроительной документации, за исключением документации, проведение экспертизы которой не обязательно в соответствии со статьей 64 настоящего Кодекса (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577);
  • обеспечивать технический надзор за процессом разработки проектов, соответствием проекту выполненных строительных работ и качеством строительства (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577);
  • обеспечивать осуществление авторского надзора при реализации градостроительной документации (в редакции закона РТ от 02.01.2019г. №1577).- обеспечивать своевременную подготовку исходно-разрешительной документации и утверждение градостроительной документации.

№6. ДЕВЕЛОПЕР

Кто такой девелопер? Какие задачи он выполняет?

Девелопер (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) — это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, соответственно приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получения прибыли от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. В функции девелопера входят:

  • разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
  • анализ рынка недвижимости, покупка или аренда земельного участка;
  • получение разрешения на строительство, наем подрядчика для реализации проекта;
  • надзор за ходом строительства, привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
  • реклама и реализация объекта недвижимости.

Девелопер и заказчик практически слова-синонимы. Но застройщик выступает субъектом хозяйственной деятельности, правовой категорией и не имеет возможности получения прибыли – реализации объектов недвижимости инвестору напрямую. Но заказчик (застройщик) строительства — это юридическая категория в законодательстве, а девелопер — это термин, описывающий род деятельности. И отличия между этими терминами, прежде всего, касаются строительной и юридической сфер.

№7.КЛАССИЧЕСКАЯ ЦЕПОЧКА

Мы часто слышим о цепочке: застройщик — генеральный подрядчик — подрядчик — субподрядчик. Кто есть кто в этой цепочке, и какую функцию выполняет?

Давайте подведём итог. Итак, заказчик (застройщик) – физическое или юридическое лицо, получившее право на сооружение объекта жилищного строительства. Соответственно, застройщик — это основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании.
Генеральный подрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путём привлечения других лиц.

Подрядчик (субподрядчик)– лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании конкретного поручения. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик (застройщик).

Теперь наглядно о цепочке «застройщик — генеральный подрядчик — подрядчик — субподрядчик».

Заказчик (застройщик) несёт полную ответственность перед инвесторами за все происходящее на строительстве согласно договору, который подписан между ними.

Генподрядчик полностью контролирует работу подрядчиков и субподрядчиков. Если же все они (подрядчик, субподрядчик и генподрядчик) работают на одной стройплощадке и выполняют различные функции, то все они вместе отчитываются перед заказчиком (застройщиком). Такое может произойти при отсутствии достаточного количества техники, рабочих и, конечно же, сжатых сроках сдачи объекта.

Источник: ОО «Независимый центр по защите прав человека»

Подписывайтесь на наш канал в Telegram по ссылке https://t.me/vecherka_tj и будьте в курсе столичных событий.

СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
И ЗАКОН «О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ»
О.ПАНОВА
Панова О., юрисконсульт, г.Екатеринбург.
Проблема обеспеченияграждан жильем уже не одно десятилетиеявляется в России одной из важнейших инаиболее острых.
Ранее существовавшаявозможность получения гражданами жилья набезвозмездной основе сейчас практическиотсутствует, в связи с чем субъектамигражданских правоотношений на сегодняразработан ряд схем приобретениястроящейся недвижимости путем совершениягражданско-правовых сделок.
Помимодоговоров долевого участия физических лицв строительстве жилья, подряда,купли-продажи с рассрочкой платежа и т.д.,широкое распространение в хозяйственномобороте получили в настоящее времядоговоры инвестирования строительстважилья (далее — договоры инвестирования).
Договор инвестирования в качествеотдельного вида договора не упомянут вГражданском кодексе РФ. Заключение такогорода договоров основано на положенияхГражданского кодекса РФ о возможностизаключения договоров как предусмотренных,так и не предусмотренных законом или инымиправовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).
Договор инвестирования представляет собойразновидность смешанного договора, вкотором содержатся элементы различныхдоговоров. При его правовом регулированиипо общему правилу применяются всоответствующих частях правила одоговорах, элементы которых содержатся всмешанном договоре: займа, купли-продажи,подряда, простого товарищества (п. 3 ст. 421 ГКРФ).
Помимо норм Гражданского кодекса РФк договорам инвестирования применяются ииные нормы действующего законодательства,в первую очередь нормы Федерального законаот 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционнойдеятельности в Российской Федерации,осуществляемой в форме капитальныхвложений» (далее — Закон), а также ЗаконаРСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционнойдеятельности в РСФСР» в части, непротиворечащей ФЗ N 39-ФЗ, нормы жилищного,строительного и иного законодательства,регламентирующего различные аспектыучастия в строительстве жилья путеминвестирования.
Небезынтересноупомянуть и международные правовые акты, вчастности Конвенцию о защите правинвестора от 28.03.1997, регулирующую отношения,связанные с осуществлением инвестиций идеятельностью инвесторов в связи с ними (ст.7), и провозглашающую безусловную правовуюзащиту инвестициям на территории стран -участниц Конвенции, а кроме того,Соглашение о сотрудничестве в областиинвестиционной деятельности от 24.12.1993 (покане ратифицировано Россией).
Итак,договор инвестирования строительстважилья — это такой вид гражданско-правовогодоговора, на основании которого однасторона — Инвестор, Заказчик, Пользовательобъекта капитальных вложений и т.д. (далеедля удобства будем называть егособирательным термином «Инвестор») -обязуется передать другой сторонесобственное или привлеченное от третьихлиц имущество — инвестиции (деньги,имущественные права, имеющие денежнуюоценку, и др.) в целях получения в дальнейшемжилья, а другая сторона, обычно именуемаяЗастройщик, Подрядчик, Заказчик и т.д. (далеебудем называть его Застройщик) — обеспечитьвклад средств Инвестора или привлеченныхим третьих лиц в строительство жилья ипредоставить возможность егоприобретения.
Помимо инвестированиянепосредственно строительства инвестициипривлекаются и в целях модернизации(реконструкции) уже имеющегося объектанедвижимости (п. 1 ст. 3 Закона). Такиедоговоры в широком смысле слова такжеименуют договорами инвестированиястроительства.
Согласно п. 2 ст. 4 ЗаконаИнвесторами могут быть наряду сюридическими лицами, государственнымиорганами, органами местного самоуправленияи физические лица.
Естественно,осуществляя инвестиции в объектыстроительства, Инвесторы несутопределенные риски неисполнения илиненадлежащего исполнения Застройщиками,иными субъектами инвестиционнойдеятельности своих обязательств. В этойсвязи на законодательном уровне выработаныопределенные правовые гарантии (см. гл. 4, 5Закона «Об инвестиционной деятельности вРоссийской Федерации, осуществляемой вформе капитальных вложений»). В то же времяЗакон «О защите прав потребителей»предоставляет по сравнению с Законом «Обинвестиционной деятельности в РоссийскойФедерации, осуществляемой в формекапитальных вложений» и другиминормативными актами в сфере инвестированияповышенный уровень правовой защитыгражданам-потребителям — от полученияполной исчерпывающей информации о товаре иего изготовителе до предъявленияфакультативных требований при продажетовара ненадлежащего качества,несоблюдении сроков проведения работ ит.д.
При этом потребитель вправе нетолько выбрать меру защиты нарушенногоправа, но и требовать полного возмещенияубытков. На основании п. 2 ст. 13 Закона «Озащите прав потребителей» убытки,причиненные потребителю, подлежатвозмещению в полном объеме сверх неустойкив отличие от общего правила, в соответствиис которым в случае неисполнения илиненадлежащего исполнения обязательстваубытки возмещаются в части, не покрытойнеустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Кроме того,уплата неустойки и возмещение убытков неосвобождают обязанное лицо от исполненияобязательства в натуре.
Кроме того,применяются специальные нормы,устанавливающие подсудность исков,связанных с защитой прав потребителей (ч. 7ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона «О защите правпотребителей»), иски могут быть предъявленыпо месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ),а также в суд по месту жительства истца либопо месту заключения или исполнениядоговора (п. 7 Обзора законодательства исудебной практики Верховного Суда РФ за IIIквартал 2003 г., утвержденногоПостановлениями Президиума ВерховногоСуда РФ от 03.12.2003 и 24.12.2003).
В соответствиис п. 3 ст. 17 Закона «О защите правпотребителей» потребители освобождаются отуплаты государственной пошлины по всемискам, связанным с нарушением их прав, безкаких-либо ограничений.
Естественно, уИнвесторов — физических лиц возникаетважный вопрос: применяются ли нормы Закона»О защите прав потребителей» к договораминвестирования гражданами строительстважилья?
Согласно Закону «О защите правпотребителей» он распространяет своедействие на отношения, возникающие междупотребителями и изготовителями,исполнителями, продавцами при продажетоваров (выполнении работ, оказании услуг);под потребителем понимается гражданин,имеющий намерение заказать или приобрестилибо заказывающий, приобретающий илииспользующий товары (работы, услуги)исключительно для личных, семейных,домашних и иных нужд, не связанных сосуществлением предпринимательскойдеятельности.
Постановление ПленумаВерховного Суда РФ от 29.09.1994 N 7 «О практикерассмотрения судами дел о защите правпотребителей», перечисляя виды договоров,из которых могут вытекать отношения,регулируемые законодательством о защитеправ потребителей (п. 1), не упоминает вкачестве отдельного вида договоринвестирования. Тем не менее переченьдоговоров не является исчерпывающим. Какразъяснено в п. 1 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ «О практике рассмотрениясудами дел о защите прав потребителей», п. 3Обобщения практики рассмотрения судамиРоссийской Федерации дел по спорам междугражданами и организациями, привлекающимиденежные средства граждан длястроительства многоквартирных жилых домов(далее — Обзор), отношения, регулируемыезаконодательством о защите правпотребителей, могут возникать не только изперечисленных в Постановлении, но и из иныхдоговоров, направленных на удовлетворениеличных, семейных, домашних и иных нужд, несвязанных с осуществлениемпредпринимательской деятельности.
Тоесть необходима направленность наудовлетворение личных, семейных, домашних ииных нужд, не связанная с осуществлениемпредпринимательской деятельности.
Еслигражданин осуществляет финансированиеорганизации, с которой заключает договоринвестирования, а организация, в своюочередь, передает гражданину всобственность построенную квартиру, итакого рода инвестирование производитсягражданином с целью удовлетворения своихличных, семейных, бытовых нужд, то приразрешении спора в суде следуетруководствоваться Законом РоссийскойФедерации «О защите прав потребителей» (п. п.3, 9 Обзора).
Аналогичное разъяснениедано в письме МАП РФ от 11.10.2000 N НФ/11986:»Несмотря на название договора,наименования сторон, такие договоры, какинвестирования, долевого участия встроительстве жилья и т.д., как правило,оформляют отношения сторон по передачетовара (квартиры), выполнению работ(строительства жилья) или оказанию услуг (попоиску подрядчика, продавца, оформлениюквартиры в собственность и т.д.) илисодержат смешанные условия разныхдоговоров. Заключая такие договоры,граждане, безусловно, преследуютисключительно личные и бытовые целиприобретения жилья, а не ведения совместнойдеятельности или инвестирования своихсредств. Соответственно отношения,вытекающие из таких договоров,регулируются законодательством о защитеправ потребителей».
Таким образом, цельзаключения договора Инвесторомприобретает решающую роль <*>.
———————————
<*> Под целью вобщефилософском и бытовом смыслепонимается то, что представляется всознании и ожидается в результатеопределенным образом направленныхдействий.
Обратимся к Закону «Обинвестиционной деятельности в РоссийскойФедерации, осуществляемой в формекапитальных вложений». Он указывает, чтоинвестиционная деятельность направлена на»получение прибыли и (или) достижение иногополезного эффекта» (ст. 1).
В качестветакого полезного эффекта можетрассматриваться и удовлетворение личных,семейных, домашних и иных нужд. То естьполучение прибыли не является единственновозможной целью инвестирования, а полезныйэффект может быть и неприбыльным в прямомсмысле, но нести положительный результатдля Инвестора, как, например, строительствожилья для собственного проживания.
Призаключении договора инвестированияИнвестор в качестве основной конечной целипреследует цель приобретения жилья. Причемэто жилье может быть в дальнейшемиспользовано как для проживания самогоИнвестора и (или) членов его семьи, а такжеиных лиц, так и для извлечения прибыли.
Всвязи с вышеизложенным не совсем вернойпредставляется нередко высказываемая влитературе и судебной практике позиция отом, что договоры участия граждан встроительстве не являются инвестиционными,поскольку квартира приобретается не вцелях извлечения прибыли (см. ПостановлениеФАС Северо-Западного Округа от 27.02.2002 поделу N А13-5177/01-19). По смыслу Законаинвестиционным договор будет принацеленности на достижение любогополезного эффекта, в том числе и прибыли, ноне только ее.
Более того, как указано в п.4 Обзора, признание договора инвестиционнымне исключает возможности применения квозникшим правоотношениям норм Закона «Озащите прав потребителей». И тут цельприобретения жилья приобретаетнемаловажную роль при правоприменении.
Также противоречивым представляетсяПостановление кассационной инстанции ФАСЗападно-Сибирского округа от 08.08.2002 по делу NФ04/2739-1013/А45-2002: «Правоотношения сторонвозникли из неисполнения обязательств подоговору об инвестиционной деятельности,которые не регулируются Законом «О защитеправ потребителей».
То есть суд делаетвывод о неприменении норм Закона в связи сосуществлением предпринимательскойдеятельности истцом (т.е. нацеленностьюдоговора инвестирования на извлечениеприбыли).
И тут же суд указывает:»Обоснованно отклонены судом требования овозмещении неустойки, заявленной наосновании ст. 28 Закона «О защите правпотребителей», а также о взысканииупущенной выгоды по ст. 15 ГК РФ. Потерпевшеелицо должно доказать размер доходов,которые оно не получило из-за нарушенияобязанности. Договор инвестиций непредусматривает получение доходов отзаключенной сделки по приобретениюквартиры. В решении видится явноепротиворечие.
Еще неоднозначнаяпозиция отражена в Постановлениикассационной инстанции Федеральногоарбитражного суда Поволжского округа от26.06.2003 по делу N А 55-18207/02-5: «Мнение судов обеихинстанций и заявителя относительно того,что имеющиеся в материалах дела договоры сфизическими лицами-гражданами… неотносятся ни к одному из видов договоров,предусмотренных ГК РФ, является ошибочным,поскольку в рамках указанных договороввозникают отношения по выполнению работ,завершающихся получением гражданиномсозданного результата путем вложенияденежных средств в строительство квартирыс целью удовлетворения своих личных,бытовых нужд, а потому данные договорыследует отнести к разряду договоровбытового подряда (параграф 2 гл. 37 ГК РФ). Приразрешении же возникающих из них споровнеобходимо руководствоваться положениямиЗакона РФ «О защите прав потребителей».
Делая правильный вывод о применении ЗаконаРФ «О защите прав потребителей», судыпочему-то «не любят» квалифицироватьподобные договоры в качествеинвестиционных, не предусмотренных ГК РФ,но и не запрещенных им и обладающихпризнаками смешанных договоров, а пытаютсяобычно подвести их под договоры подряда.Кроме того, при этом подходе делаетсяакцент не на суть вопроса, а на форму. Причемналицо противоречивость судебной практикидаже в рамках одного суда. Так,Постановлением кассационной инстанцииэтого же Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 03.05.2001 по делу N А12-9171/00-С26-11/25 установлено: «Договоруинвестирования судом была дана оценка какдоговору долевого участия в строительствежилья. Ответчик квалифицировал договор какдоговор бытового подряда и усмотрелнесоответствие его требованиям ГК РФ,Закону РФ «О защите прав потребителей»,которые выразились в непредставленииинформации о продаваемой квартире, еестоимости, сроках строительства и передачеего результатов потребителю, стандартахсоответствия. Судебные инстанции правильноисходили из того, что в соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лицасвободны в заключении договора, сторонывправе заключить договор, какпредусмотренный, так и не предусмотренныйзаконом или иными нормативными актами, атакже вправе заключить договор, в которомсодержатся элементы различных договоров.Условия договора определяются поусмотрению сторон, кроме случаев, когдасодержание соответствующего условияпредписано законом или иным правовым актом.Таким образом, название договора, независящее от его содержания, не можетявляться нарушением прав потребителей».Независимо от названия при направленностина достижение лично-бытовых целей онквалифицируется как потребительский, всвязи с чем нет необходимости вбезосновательном подведениисамостоятельного смешанного вида договора- договора инвестирования — подпредусмотренный ГК РФ.
В случае же, еслипри инвестировании изначально былапоставлена цель извлечения прибыли, нормыЗакона «О

Правовое положение специалиста по гпк рф «

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *