Доходы от аренды

На сегодняшний день аренда жилой или коммерческой недвижимости является стабильным источником дохода для многих ее владельцев. Для владельцев, которые сдают в аренду свободную квартиру, дом, место на парковке или другие нежилые помещения – это не основная прибыль, а, например, приятное дополнение к зарплате. В то же время, есть владельцы недвижимости, для которых арендные операции являются полноценной предпринимательской деятельностью с целью получения и увеличения доходов.

В любом случае следует помнить, что со всех вырученных средств должны быть уплачены налоги в размере, предписанном законом. Налоговые требования варьируются в зависимости от того, кто сдает, кому сдает и какой объект недвижимости сдают в аренду. Ниже мы выясним, как и сколько налогов нужно платить с дохода по договорам аренды.

Вариант No 1. Арендодатель является физическим лицом — владельцем недвижимости

Сумма налога будет зависеть от размера арендной платы, указанной в договоре, в частности, придется заплатить 18% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора от договорной цены.

Например, доход от сдачи недвижимости в аренду на год составляет 240 тысяч грн.

Налог на доходы физических лиц: 240 000*18% = 43 200 грн.

Военный сбор: 240 000*1,5%=3 600 грн.

Общая сумма налога за год составит 46 800 грн.

Если арендатор также является физическим лицом, то арендодатель также будет нести ответственность за расчет и уплату налога в бюджет. Если объект сдан в аренду субъекту предпринимательской деятельности, то вместо арендодателя платить такой налог будет сам арендатор.

В случае таких операций человек должен самостоятельно рассчитать и уплатить налог в бюджет в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала.

Сумма полученного за год дохода арендодатель отражается в годовой налоговой декларации о состоянии имущества и доходах, которая должна быть представлена в надзорный орган по месту регистрации до 1 мая года по итогам отчетного периода. Если же договор аренды объекта недвижимости заверен нотариально или же его заключают с помощью риелторов, такие особы должны отправлять информацию про договоры в контролирующий орган.

Вариант No 2. Арендодатели являются субъектами предпринимательской деятельности, которые находятся на упрощенной системе налогообложения.

Пребывание на упрощенной системе налогообложения позволяет таким субъектам минимизировать налоговую нагрузку на бизнес, платить один налог вместо нескольких и вести упрощенную налоговую отчетность.

Если аренда объектов является целью получения дохода, то такие лица должны быть зарегистрированы с видом деятельности по коду 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного объекта недвижимости».

Фиксированные единые налоговые ставки устанавливают сельские, городские советы в расчете на календарный месяц.

Для второй группы плательщиков единого налога (физические лица-предприниматели) максимальная размер ставки может быть установлена до 20% от минимальной заработной платы. В 2020 году это 944,60 грн (4723 грн х 20%). Оплачивать этот единый налог необходимо ежемесячно, последний день платежа – 20е число текущего месяца.

Для 3-й группы плательщиков единого налога (физических лиц-предпринимателей и юридических лиц) ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода (если НДС включен в единый налог) или 3% от полученного дохода (+уплата НДС). Платить такой единый налог следует раз в квартал, после декларирования доходов — в течение 10 дней после последнего дня подачи декларации. Например, единый налог за IV квартал 2019 года должен был быть уплачен до 19 февраля включительно.

Следует понимать, что для таких субъектов существуют определенные ограничения в случае операций по аренде недвижимости, а именно:

  • ограничение в выборе статуса арендатора. Плательщики 2-й группы единого налога могут сдавать в аренду объекты недвижимости только населению и/или плательщикам единого налога. Важно также понимать, что если плательщик 2-й группы оказывает услуги налогоплательщикам на общей системе налогообложения, то право на уплату единого налога отменяется, а доход, полученный после даты такого нарушения, облагается налогом по ставке 18% (для тех, кто работает в общей системе) с уплатой штрафов;
  • ограничения по площади арендуемых объектов (для плательщиков налога 2-й и 3-й групп): площадь арендованного земельного участка не должна превышать 0,2 га; общая площадь жилых помещений не должна превышать 100 кв. м; общая площадь нежилых помещений не должна превышать 300 кв.м.

Вариант No 3. Арендодатели являются субъектами предпринимательской деятельности, которые находятся на общей системе налогообложения.

Для общей системы налогообложения в законодательстве нет ограничений по выбору арендаторов, размеру объектов недвижимости и т.д. Но в этом случае арендная плата облагается НДС в общем порядке, поэтому арендодатель-плательщик НДС должен насчитывать на арендную плату НДС – обязательство по правилу первого события: зачисление арендной платы на счет арендодателя или подписание акта приема-передачи услуг. Налоговая ставка — 20% от стоимости аренды.

Налоговая декларация должна быть предоставлена за период, равный календарному месяцу, в течение 20 календарных дней следующего месяца. Сумма налогового обязательства, которую указал налогоплательщик в своей налоговой декларации, оплачивается в течение 10 дней после последнего дня подачи декларации.

В основном налогоплательщики выбирают 2-ю или 3-ю группы единого налога, которыми могут воспользоваться как юридические, так и физические лица-предприниматели в сфере малого и среднего бизнеса. Это позволяет не только платить меньшую сумму налога, но и устанавливает ограничения на деятельность (максимальный доход, количество работников, виды деятельности и т.д.).

Напомним, что независимо от плательщиком какого вида налога являются лица, арендующие недвижимость, они должны иметь в наличии договор аренды или договор субаренды, подписанные актов приема-передачи объекта недвижимости, а также актов предоставления услуг аренды. В противном случае, если возникнут вопросы со стороны налоговых органов, будет сложно доказать правильность начисления и уплаты налогов.

Ирина Плискань, юрисконсульт

БТР, спасибо. Прислушаюсь к вам, и думаю написать официальный запрос в ИМНС.
Этот вопрос на самом деле серьезный не только в методологии заполнения налоговых деклараций. А еще если организация с видом деятельности аренда (и не обязательно с единственным видом деятельности) переносила убытки за прошлые периоды до 01.01.2017г., и НДС от аренды учла в налогах с выручки, а не во внереализационных расходах — то тем самым завысила сумму убытка, которую имеет право перенести в будущем, тем самым занизив налог на прибыль в будущих периодах. А до 01.01.2017 ндс от внереализационных доходов от аренды не учитывался в общей сумме убытка для переноса.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ:
Вопрос: Что изменяется в налоговом законодательстве с 2017 года в части применения налогоплательщиками механизма переноса убытков?
Ответ: Законом Республики Беларусь от 18.10.2016 N 423-З «О внесении изменений и дополнений в Налоговый кодекс Республики Беларусь» (далее — Закон N 432-З) были внесены изменения в ст. 141-1 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК), которой установлен порядок переноса убытков.
Напомним, что согласно пункту 2 ст. 141-1 НК под убытком понималось превышение общей суммы затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных расходов, поименованных в подпунктах 3.18, 3.24 и 3.25 пункта 3 статьи 129 НК, над общей суммой выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов, поименованных в подпунктах 3.15, 3.17 и 3.18 пункта 3 статьи 128 НК, уменьшенной на сумму налогов и сборов, уплачиваемых из выручки.
С 1 января 2017 г. при расчете величины переносимого убытка в убыток также будут включаться суммы налогов и сборов, уплачиваемых из внереализационных доходов, указанных в подпунктах 3.15, 3.17 и 3.18 пункта 3 статьи 128 НК (абз. 3 пункта 54 ст. 1 Закона N 432-З).
Напомним, что к вышеуказанным внереализационным доходам относятся:
1) доходы от операций по сдаче в аренду (передаче в финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование имущества (подп. 3.15 пункта 3 ст. 128 НК);
2) курсовые разницы, возникающие при пересчете выраженной в иностранной валюте стоимости активов и обязательств, определяемые в порядке, установленном законодательством, за исключением возникающих у получателей иностранной безвозмездной помощи при пересчете в белорусские рубли стоимости активов и обязательств, связанных с получением и использованием иностранной безвозмездной помощи, выраженных в иностранной валюте, при целевом использовании иностранной безвозмездной помощи (подп. 3.17 пункта 3 ст. 128 НК);
3) положительные разницы, возникающие при погашении дебиторской или кредиторской задолженности, в том числе в связи с получением оплаты в сумме, превышающей сумму выручки и (или) внереализационных доходов, определенную в соответствии с пунктом 5 статьи 31 НК (подп. 3.18 пункта 3 ст. 128 НК).
В соответствии с подп. 3.26-13 пункта 3 ст. 129 НК суммы налога на добавленную стоимость (НДС), исчисленные в порядке, установленном законодательством, с доходов, указанных в статье 128 НК, включались в состав внереализационных расходов.
Таким образом, суммы НДС, исчисляемые, например, из доходов по арендной плате либо положительных суммовых разниц (возникающих в связи с реализацией товаров, работ, услуг, имущественных прав), не могли быть учтены при определении суммы переносимого убытка, так как:
— не относились к внереализационных расходам, указанным в подпунктах 3.18, 3.24 и 3.25 пункта 3 статьи 129 НК, которые можно было учесть при расчете показателя суммы переносимого убытка;
— не относились к суммам налогов и сборов, уплачиваемых из выручки, которые можно было учесть при определении облагаемой налогом прибыли согласно пункту 2 ст. 141-1 НК, так как являлись суммами налогов и сборов, уплачиваемых из внереализационных доходов.
Таким образом, в налоговом законодательстве устранен технический пробел, из-за которого при переносе убытков можно было, например, учесть выручку по аренде и затраты, относящиеся к сдаче имущества в аренду, но нельзя было учесть сумму НДС, исчисляемую арендодателем из арендной платы.
В соответствии со ст. 8 Закона N 423-З изменения в ст. 141-1 НК вступают в силу с 1 января 2017 г., в связи с чем данные изменения можно будет учесть только при переносе убытка на прибыль 2017 года.
При использовании механизма переноса убытков на прибыль 2016 года с предыдущих налоговых периодов, т.е. при представлении налоговой декларации (расчета) по налогу на прибыль за январь — декабрь 2016 г. организациям следует использовать «старые» нормы ст. 141-1 НК, т.е. действующие до 1 января 2017 г.
Также следует отметить, что вносимыми изменениями не решен вопрос учета при переносе убытков сумм налога на добавленную стоимость, которые исчисляются из отрицательных суммовых разниц и которые согласно подп. 3.25 пункта 23 ст. 129 НК в налоговом учете учитываются в составе внереализационных расходов.
Напомним, что согласно подп. 3.19-13 пункта 3 ст. 128 НК суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, приходящиеся на расходы, указанные в подпункте 3.25 пункта 3 статьи 129 НК, включаются в состав внереализационных доходов.
Пример. Организация в бухгалтерском учете отразила по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» отрицательную суммовую разницу, связанную с реализацией товаров, и уменьшила налоговую базу по налогу на добавленную стоимость:
Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» — К-т 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — 120 руб. (согласно абз. 7, 8 пункта 15 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 N 102 суммовые разницы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в составе расходов по финансовой деятельности);
Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» — К-т 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «НДС» — сторнировочной записью 20 руб. (согласно подп. 3.6 пункта 3 Инструкции про бухгалтерскому учету налога на добавленную стоимость, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2012 N 41).
В налоговом учете:
— отрицательная суммовая разница в сумме 120 руб. включается в состав внереализационных расходов согласно подп. 3.25 пункта 3 ст. 129 НК и учитывается при переносе убытков согласно пункту 2 ст. 141-1 НК;
— сумма НДС в размере 20 руб. включается не в состав внереализационных расходов, а в состав внереализационных доходов согласно подп. 3.19-13 пункта 3 ст. 128 НК, и не учитывается при переносе убытков ни в составе внереализационных доходов, ни в составе внереализационных расходов, так как это не предусмотрено пунктом 2 ст. 141-1 НК.
В.Г.СТАТКЕВИЧ,
аудитор
23.11.2016

Беларусь

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *