Аренда помещения без договора аренды

Открытие и развитие бизнеса невозможно без найма какой-либо площади в коммерческом сегменте для размещения оборудования и людей. Поэтому аренда как жилого, так и нежилого помещения является очень распространенной сделкой в мире недвижимости. Однако, как и везде в аренде есть те условия договора, на которые стоит обратить особое внимание.
Первое, несогласование объекта аренды, или проще говоря невозможность идентификации объекта аренды, подлежащей передаче арендатору. В противном случае, договор считается незаключенным, и арендодатель рискует: невозможностью по суду взыскать арендную плату; заставить арендатора пользоваться имуществом и при согласовании условия использования обеспечительного платежа, невозможности обеспечением воспользоваться; риск возврата денег, полученных как арендные платежи. Хотя если доказать в суде фактическое пользование имуществом, то вышеперечисленные негативные факторы можно уменьшить значительно, но согласитесь, это сложности и судебные заседания не по одному месяцу.
Второе – несогласование цели использования недвижимости.
Случается, что после передачи имущества выявляются недостатки, о которых не знал и сам арендодатель. Если при этом не указана конкретная цель использования имущества и арендатор указывает на невозможность использования по назначению, то опять арендодатель может потерять арендные платежи и получить досрочное расторжение договора. Придется опять искать арендатора.
Третье. Условие о субаренде. Если арендодатель не установит четко в договоре о невозможности субаренды без письменного согласия, то любые конклюдентные действия, т.е. последующее одобрение, переписка или участие в согласовании договора субаренды будет расцениваться как дача согласия на такие действия, и вы лишаетесь права на признание договора недействительным.
Четвертое. Условие о сроке договора. Можно указать на период времени или на начало наступления значимого события (передача имущества по акту приема-передачи). Тогда срок будет исчисляться со следующего дня после дня его заключения. Можно просто указать дату, с которой договор считается заключенным. Это более понятно и надежно.
Юристы фирмы «Защита» проконсультируют в случае возникновения сложностей с составлением договора аренды и помогут защитить Ваши права в суде.

Судебные споры

Рекомендуем вам проверить наличие судебных споров относительно объекта аренды и его владельца. Такую проверку можно провести пользуясь сайтами https://court.gov.ua/fair/ и http://reyestr.court.gov.ua/.

На сайте https://court.gov.ua/fair/ вы можете просмотреть имеющиеся судебные дела владельца объекта аренды при введении его ФИО или наименование в поле «Сторона по делу».

Возможно, он был когда-то задействован в различных мошеннических схемах или занимался другими противозаконными действиями. Наличие таких споров может склонить вас к отказу от аренды имущества из-за недоверия к ее владельцу.

Наличие судебных дел по объекта аренды можно проверить на сайте http://reyestr.court.gov.ua/. Для этого нужно в поиске отметить адрес объекта аренды или код недвижимого имущества.

Некоторые негативные судебные решения по объекту аренды могут привести к отмене права собственности на него.

Также за решением суда объект аренды может перейти в собственность другому лицу. В таком случае аренда с вами останется в силе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды. Однако, это не означает, что новый собственник не будет создавать вам препятствий во владении арендованным помещением.

Договор аренды

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается в письменной форме. Если срок договора превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Обратите внимание на объект, который указан в договоре аренды. Сведения о нем должны совпадать со сведениями из технического паспорта и справки из государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Договором аренды может предусматриваться подготовка помещения для использования по целевому назначению. Стороны согласовывают между собой перечень, порядок и сроки проведения ремонтных работ. Арендная плата за этот период по договоренности сторон уменьшается или вообще не начисляется.

Факт передачи помещения арендатору удостоверяется актом приема-передачи оказанных услуг. В нём указываются состояние объекта на момент передачи арендатору. После прекращения аренды вам нужно будет вернуть помещение в состоянии, которое было зафиксировано в акте приема-передачи объекта. Поэтому если объект имеет недостатки или изношенное состояние, вам обязательно нужно указать это в акте.

Согласуйте с арендодателем возможность увеличения арендной платы и предельную сумму такого увеличения. Например, «Арендная плата за помещение не может повышаться более чем на 5% за два года».

По общему правилу, текущий ремонт арендованного помещения и всех его систем осуществляет арендатор, а капитальный ремонт – арендодатель. Однако стороны в договоре могут по другому распределить эти обязанности.

Следует обратить внимание на пункты договора об ответственности за аварии, которые могут возникнуть в арендованном помещении. Справедливым будет пункт о том, что арендатор должен нести ответственность лишь за те аварии, которые произошли по его вине. Также целесообразно предусмотреть обязанность арендодателя отвечать за аварии в общих сетях.

Договор аренды может предусматривать возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя без каких-либо значительных оснований. Это положение не является обязательным для договора аренды и может сократить предусмотренный срок аренды помещения. Мы рекомендуем настаивать на его исключении при отсутствии существенных оснований для одностороннего расторжения договора.

В договоре аренды по соглашению сторон могут определяться штрафные санкции: штраф и пеня. Важно чтобы они были взаимными, устанавливались за существенные нарушения договора и побуждали другую сторону его выполнять.

Кроме общих штрафных санкций в договоре аренды обычно устанавливают право арендодателя в одностороннем порядке не допускать арендатора к арендованному помещению, прекращать поставку коммунальных услуг и тому подобное. Такие права арендодателя должны устанавливаться только за существенные нарушения договора.

Проверка коммерческой недвижимости является обязательным условием для ее аренды. В ходе проверки вы можете обнаружить обстоятельства, которые в будущем могут негативно повлиять на вас или вообще убедят не арендовать помещение. И только вам выбирать: идти на риск или отказаться от аренды этого объекта.

Найдите рисковые условия договора аренды, индивидуализируйте их в свою пользу. Обращайте внимание на ключевые аспекты, которые мы описали в этой статье.

Руководствуясь этим минимальным набором средств проверки коммерческой недвижимости и договора аренды вы сможете защитить себя от скрытых рисков.

Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Если в безвозмездный договор аренды нежилого помещения внести условие, по которому арендатор должен будет платить деньги за помещение, то соглашение превратится в обычную аренду. Главное различие этих двух договоров проявляется в наличии или отсутствии арендной платы.

С целью устранения путаницы в Гражданском кодексе РФ стороны соглашения о безвозмездном пользовании принято называть ссудодателем и ссудополучателем вместо арендодателя и арендатора.

Договор ссуды используется как подтверждение законного нахождения в помещении не его собственника.

В зависимости от назначения нежилого помещения оно может быть использовано как склад, для размещения офиса, в нем может быть открыт магазин или ресторан — вариантов масса. Но если юридическое лицо использует какое-то помещение, то оно должно иметь на него документы.

Вот тут и пригодится договор безвозмездного пользования. Если помещение передается бесплатно, то стороны могут и не оформлять отношения между собой, однако они делают это для контролирующих органов.

Дополнительно в договоре можно закрепить обязанности ссудополучателя по содержанию помещения и обязать его взять на себя риски за возможные повреждения.

Интересную подборку судебной практики по договору безвозмездного пользования предлагает КонсультантПлюс. Доступ к системе КонсультантПлюс можно оформить на временной основе бесплатно.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Законодатель не запрещает сторонам заключать договор намерений аренды нежилого помещения. Речь идет о документе, в котором стороны договариваются об аренде помещения в будущем. Например, здание еще не сдано в эксплуатацию, но арендатору важно иметь в нем помещение на правах аренды.

В отличие от договора аренды, соглашение о намерениях регистрации не подлежит и становится действительным с момента его подписания. В нем необходимо указать идентификационные характеристики помещения, в том числе его адрес, площадь. Говорить о величине арендной платы не имеет смысла, так как ее размер будет указан в основном договоре.

Существенные условия договора безвозмездного пользования, образец для заполнения

Как и в случае с арендой недвижимости, в договоре безвозмездного пользования необходимо конкретизировать предмет сделки. Нужно указать адрес помещения и его характеристики. Особенно это важно, если сдается только часть здания. Если после прочтения договора останется вопрос, а какое именно помещение сдается, тогда соглашение считается незаключенным.

Практически во всех типовых образцах, которые представлены в интернете, закреплены условия, прописанные в ГК РФ для безвозмездного пользования. А если стороны хотят от них отойти, то им придется изменить такой договор самостоятельно. Например, по закону ссудополучатель отвечает за проведение капитального и текущего ремонта помещения, а также несет риск его повреждения. Если стороны решили по-другому, тогда обязательно необходимо записать это в договоре.

Поскольку договор безвозмездного пользования может быть бессрочным, то стороны, решившие заключить соглашение только на определенный срок, должны указать его в тексте. От этого будет зависеть процедура расторжения договора.

При заключении бессрочного соглашения стороне, решившей его расторгнуть, всего лишь надо предупредить контрагента за месяц до выселения. Если же установлен срок, тогда либо надо ждать его окончания, либо искать обоснование для расторжения договора в одностороннем порядке.

На нашем сайте вы можете скачать актуальный бланк договора безвозмездного пользования нежилым помещением:

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением

Бесплатно сдавать можно и жилые помещения. Здесь для урегулирования отношений будут применяться не только нормы аренды, но и нормы найма квартиры.

Чтобы правильно применить законодательство, можно представить, какие нормы использовались, если бы квартира сдавалась за плату. Когда арендатором выступает юридическое лицо, то отношения найма между сторонами невозможны.

Чаще всего к безвозмездному пользованию жильем прибегают, когда хотят получить прописку. Чтобы иметь законные основания для регистрации по месту жительства, в уполномоченный орган необходимо представить документы, на основании которых человек вселился в квартиру. Таким документом и выступает безвозмездный договор пользования. И при этом не нужно платить налог на прибыль, полученную от сдачи квартиры в аренду, поскольку официально арендная плата не взимается.

Используя для оформления отношений безвозмездного пользования договор аренды нежилого помещения, стороны официально подтверждают, что аренда не платится. А это означает, что в случае разногласий арендодатель не сможет взыскать арендную плату через суд. Поэтому вариант с безвозмездным договором не самый надежный способ скрыть арендные отношения. Его следует использовать, только когда помещение действительно передается бесплатно.

Договор безвозмездного пользования (ссуды) в 2021 году. Видео

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Аренда и наем жилья».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *