429 ГК

По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Размер нотариального тарифа будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Предмет договора

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).

Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

Цена договора

В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).

Перечень лиц, проживающих в квартире помимо продавца

В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

В ином случае, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Стороны договора

Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Расходы, связанные с исполнением договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.

Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).

Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Связанные ситуации

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? Узнать →

Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора — не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

Наука.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

…Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК — договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК — страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

г.
«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Участник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в срок, предусмотренный настоящим Договором, заключить основной договор купли-продажи (далее – «Основной договор»), в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность Квартиру (далее – «Квартира»), расположенную, на момент подписания настоящего Договора в построенном доме по адресу: и имеющую нижеследующие характеристики: .

1.1.1. Выписка из ЕГРН на Квартиру прилагается.

1.1.2. На весь период действия настоящего Договора стороны признают характеристики Квартиры, обозначенные в п.1.1 настоящего Договора надлежащими и индивидуально определенными.

1.2. Продавец является Застройщиком и Инвестором при строительстве Дома. Продавец имеет бесспорное право зарегистрировать свое право собственности на Квартиру на основании: .

1.3. Продавец гарантирует, что его права на Квартиру не обременены обязательствами перед третьими лицами, не заложены, под арестом и запрещением не состоят.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Продавец обязуется:

2.1.1. В срок до «»2021 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последними, до подписания Основного договора, заключить с Покупателем Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором по прилагаемой форме (Приложение №1 к настоящему договору).

2.1.2. В период действия настоящего Договора не совершать никаких действий, направленных на отчуждение третьим лицам прав на Квартиру или ее части, а также Продавец обязуется немедленно ставить в известность Покупателя о притязаниях третьих лиц на Квартиру, принимать немедленные меры и действия по отклонению или отзыву притязаний третьих лиц на Квартиру, при их возникновении.

2.2.Покупатель обязуется:

2.2.1. В качестве обеспечения обязательств Покупателя по заключению Основного договора и оплате ими полной стоимости Квартиры до регистрации его права собственности, Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет или внести в кассу Продавца денежные средства в размере рублей согласно графику финансирования (Приложение №2). Данные средства до подписания Основного договора являются «обеспечительным платежом», который в день подписания сторонами Основного договора засчитывается Продавцом как «полная оплата стоимости Квартиры» по Основному договору. Указанный в настоящем пункте «обеспечительный платеж» не является каким-либо видом задатка и к нему не применяются нормы ГК РФ о задатке. Основной договор заключается Продавцом только при поступлении на расчетный счет Продавца обеспечительного платежа в полном размере.

2.2.2. В срок до «»2021 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2.1, п.2.2.4, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последним до подписания Основного договора, заключить с Продавцом Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором.

2.2.3. Покупатель обязуется заключить договор с эксплуатирующей Дом организацией (далее – Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома), при этом Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома должен быть заключен Покупателем в момент подписания Основного договора в сроки, определенные в п.2.2.2 настоящего Договора.

2.2.4. Покупатель обязуется предоставить Продавцу все необходимые, в соответствии с действующим законодательством РФ, документы для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в течение дней с момента подписания Основного договора купли-продажи.

ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Размер «обеспечительного платежа» составляет рублей.

3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией сделки по настоящему Договору и с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру полностью возлагаются на Покупателя и оплачиваются по отдельному соглашению в момент заключения данного договора.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с ГК РФ.

4.2. При нарушении Продавцом обязательств по заключению Основного договора, в установленный настоящим Договором срок, Покупатель имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:

  • продлить срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора;
  • требовать возврата внесенного «обеспечительного платежа».

4.3. При нарушении Покупателем обязательств по заключению Основного договора в установленный настоящим Договором срок (что по соглашению Сторон считается отказом Покупателя от заключения Основного договора), Продавец имеет право по своему выбору осуществить одно из нижеследующих действий:

  • признать настоящий Договор прекратившим свое действие на основании отказа Покупателя заключить Основной договор. Возврат внесенных в счет оплаты «обеспечительного платежа» денежных средств производится в порядке определенном в п.4.5 настоящего Договора;
  • продлить, при согласии Покупателя срок действия настоящего Договора, установив новый срок заключения Основного договора.

4.4. В случае задержки Покупателем внесения на расчетный счет Продавца «обеспечительного платежа», в срок и в размере, предусмотренных п.2.2.1 настоящего Договора:

4.4.1. более, чем на календарных дней – Покупатель оплачивает пени в размере % в день от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, за каждый календарный день просрочки. Пени начисляется с первого дня просрочки до момента погашения задолженности, либо до наступления обстоятельств обозначенных в п.4.4.2 настоящего Договора.

4.4.2. более, чем на календарных дней – Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем несудебном порядке, сняв с себя обязательства заключить Основной договор, при этом Продавец, за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора, производит возврат внесенных денежных средств в счет оплаты «обеспечительного платежа» в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств. Договор считается расторгнутым с момента направления Покупателю уведомления о расторжении настоящего Договора. Расчет и возврат суммы, подлежащей возврату, производится от фактически внесенных денежных средств в рублях, с учетом вычета всех предусмотренных настоящим Договором штрафов и пени.

4.5. При отказе Покупателя от заключения Основного договора, Продавец обязуется произвести возврат денежных средств из внесенной Покупателем суммы в счет оплаты «обеспечительного платежа» за вычетом штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа», указанного в п.2.2.1 настоящего Договора. Возврат внесенных денежных средств производится, в течение дней с момента обращения Покупателя с требованием о возврате денежных средств.

4.6. В случае несвоевременного или ненадлежащего выполнения Покупателем других обязательств, предусмотренных настоящим Договором, Покупатель обязан возместить Продавцу понесенные последним убытки.

4.7. В случае возникновения обстоятельств и явлений непреодолимой силы или обстоятельств и явлений, приравненных к таковым, стороны регулируют взаимоотношения на основании действующего законодательства РФ.

4.8. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.9. В случае невыполнения условий п.5.1, п.2.1.1, п.7.2 настоящего Договора, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

4.10. Обязанность Продавца перед Покупателем по выплате неустойки, указанной в п.4.9 настоящего договора, возникает только в случае наличия вины Продавца.

УСЛОВИЯ И СРОКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

5.1. Основной договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем будет заключен не позднее «»2021 года, при условии выполнения всех обязательств, предусмотренных настоящим договором.

5.2 . Основной Договор является Приложением №1.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Квартира отчуждается Покупателю в следующем техническом состоянии, которое полностью удовлетворяет Покупателя:

  • без настилки всех видов полов;
  • без приобретения и установки дверной столярки (кроме входной двери);
  • без приобретения и установки сантехоборудования;
  • без трубных разводок в санузлах;
  • без приобретения и оклейки стен обоями;
  • без малярных работ;
  • без электрических плит;
  • без подоконников;
  • установлены оконные конструкции со стеклопакетами;
  • установлена входная дверь;
  • произведена электрическая разводка согласно проекту;
  • установлены системы отопления Квартиры;
  • установлены стояки горячего и холодного водоснабжения и канализации;
  • кирпичные стены оштукатурены, газобетонные – произведена затирка швов;
  • произведена цементно-песчаная стяжка полов согласно проекту;
  • произведена разделка рустов плит перекрытий;
  • установлены квартирные счетчики электрической энергии.

6.2. Последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию (содержанию) своей Квартиры и своей доли в общем имуществе введенного в эксплуатацию Дома оплачиваются Покупателем на основании счетов, выставляемых эксплуатирующей Дом организацией (управляющей компанией), независимо от наличия заключенного с данной организацией договора.

6.3. При расторжении настоящего Договора по инициативе Покупателя, Покупатель направляет Продавцу письменное заявление о желании расторгнуть настоящий Договор. Стороны составляют Соглашение о расторжении, согласно которому Продавец возвращает ранее полученные денежные средства (фактически выплаченные суммы в рублях) в течение дней с момента подписания Соглашения о расторжении, в любой, не противоречащей законодательству РФ, форме по выбору Продавца за вычетом суммы штрафа в размере % от размера «обеспечительного платежа».

6.4. Уступка прав по настоящему Договору, возможно только с письменного согласия Продавца.

6.5. Подписанием настоящего Договора Покупатель подтверждает, что получил от Продавца всю необходимую информацию о застройщике, о проекте строительства, о Доме, о Квартире в полном объеме.

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ

7.1. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

7.2. Покупатель и Продавец осуществляют подачу Основного договора купли-продажи и всех необходимых документов для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в срок до «»2021 г.

7.3. Квартира передается Покупателю путем подписания акта приема-передачи в течение дней со дня оплаты Продавцу полной стоимости Квартиры, но не позднее «»2021 года исполнения п.2.2.1, п.3.2, п.6.2 договора. В случае уклонения Покупателя от подписания Акта, Продавец не несет ответственность за просрочку сроков заключения Основного договора.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. При изменении реквизитов по Договору каждая из Сторон должна представить письменное уведомление другой Стороне в срок до календарных дней с момента изменения таких реквизитов. Все риски, связанные с несвоевременным предоставлением информации об изменении реквизитов несет сторона, не известившая или ненадлежащим образом известившая о произошедших изменениях.

8.2. Договор содержит все условия, согласованные Сторонами на момент его подписания. Любые предварительные соглашения и договоренности, существовавшие до заключения Договора, теряют силу с момента его заключения.

8.3. При выполнении Договора Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. Все указанные в Договоре приложения являются его неотъемлемой частью.

8.5. Недействительность одного или нескольких положений Договора не влечет недействительности остальных его положений.

8.6. Все споры между сторонами решаются в суде по месту нахождения Продавца.

8.7. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу – два экземпляра для Продавца, один экземпляр – для Покупателя.

8.8. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЗастройщикЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
УчастникРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

ПОДПИСИ СТОРОН

Застройщик _________________
Участник _________________

Для юристов различия в названиях договоров довольно условные. Главное это суть, то есть условия договора, а не его название. Договор может называться по одному, а его суть будет совсем другая. В таком случае будут применяться нормы права, вытекающие из существа договора.

Основное содержание предварительного договора — связать стороны обязанностью заключить в будущем определенный договор, который нужен сторонам, в конечном счете (так называемый основной договор).

Предварительные договоры используются в тех случаях, когда при определенных обстоятельствах невозможно заключить основной договор. Например, квартиру, которую хочет продать строительная компания, еще не построенную и не сдана в эксплуатацию. Поэтому, строительная компания заключает с будущим собственником такой квартиры предварительный договор по условиям которого, строительная компания обязуется построить дом с соответствующей квартирой, сдать дом в эксплуатацию и продать соответствующую квартиру.

Предварительный договор должен содержать в обязательном порядке предмет и другие существенные условия основного договора. Предварительный договор должен заключаться в той же форме, в которой должен заключаться основной договор. Например, в случае указанном выше, предварительный договор между строительной компанией и будущим владельцем квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку основной договор (которым в данном случае будет договор купли-продажи квартиры) подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 Гражданского кодекса Украины).

Обязательная письменная форма предусмотрена также для предварительных хозяйственных договоров, т.е. для договором между предпринимателями и юридическими лицами. Такой договор нельзя заключить усно, иначе такая сделка будет недействительной. Предварительный хозяйственный договор, который касается отчуждения по основному договору недвижимости, также следует заключать нотариально.

Протокол о намерениях стороны, как правило, заключают для того, чтобы зафиксировать определенный этап договоренностей, которые не будут иметь юридическую силу договора и юридических последствий.

Таким образом, основным отличием между предварительным договором и протоколом о номерениях является то, что протокол о намерениях не несет юридических последствий, а для преварительного договора такие последствия установлены законом и договором.

Следует заметить, что при существующей на сегодня судебной практики, нарушения сторонами предварительного договора влечет лишь возможность взыскания с виновной стороны убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора, а также возможность вернуть полученный аванс.

Принуждение к заключению основного договора в судебном порядке — невозможно.

Форма предварительного договора.

Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, в которой следует заключать основной договор. Итак, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

Предварительные договора часто используются при купле-продаже недвижимости, квартир в новостройках и квартир на вторичном рынке. Следствием нарушения нотариального удостоверения таких договоров является признание таких договоров недействительными (ничтожными) и незаключенными.

Таким образом, в случае если вы заключили предварительный договор с застройщиком, но не удостоверили его нотариально, то можете не только потерять право на жилье, но и уплаченные по ткого договору деньги. Так, к примеру, вы заключили договор с застройщиком и ждете строительство и сдачу дома в эксплуатацию. Строительство дома часто затягивается на три и более лет. За это время истекает срок исковой давности. Поэтому к заключению таких договоров следует подходить ответственно с привлечением адвокатов по недвижимости.

~ЭЕСТНИКпОДуЗОВаЕ.Б. йоо

J УНИВЕРСИТЕТАПредварительный договор как основание возникновения

I——J имени o.e. кугафина(мгюА)организационного правоотношения

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИОННОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ

В статье рассматривается предварительный договор как одно из оснований возникновения гражданского организационного правоотношения. Высказана позиция автора относительно правовой природы, условия о предмете и иных условий предварительного договора, предопределяющих содержание организационного правоотношения. Приведен анализ российского и зарубежного законодательства, а также современных тенденций его изменения.

Ключевые слова: организационный договор, организационное правоотношение, предварительный договор, основной договор, условие о предмете, существенные условия.

Екатерина Борисовна ПОДУЗОВА,

кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры

гражданского права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА)

П

редварительный договор (один из видов организационного договора1) является основанием возникновения гражданского организационного правоотношения2.

Поддерживая концепцию О. А. Красавчикова относительно деления организационных правоотношений на четыре группы в зависимости от их содержания3, отметим, что предварительный договор порождает организационно-пред-посылочные (образующие) правоотношения, которые характеризуются тем, что в результате становления и реализации данных отношений происходит завязка, а в определенных случаях и развитие отношений имущественно-правовых4, поскольку в результате заключения и последующего исполнения предварительного договора стороны заключают основной договор, направленный на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг

См. об этом подробнее: Подузова Е. Б. Организационные договоры в гражданском праве. М. : Проспект, 2014 ; Подузова Е. Б. Организационные обязательства: особенности оснований возникновения и структуры // Секция гражданского и семейного права : сборник тезисов / Университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА). VI Международная научно-практическая конференция «Кутафинские чтения» — «Гармонизация российской правовой системы в условиях международной интеграции». М. : Издательский центр Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), 2014. С. 175—178.

Наряду с предварительным договором, основаниями возникновения организационного правоотношения являются рамочный договор, соглашение о процедуре переговоров, а также договоры по организации совместной деятельности (договор простого товарищества, узловое соглашение и др.).

См. об этом подробнее: Красавчиков О. А. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское государство и право. 1966. № 10. Антология уральской цивилистики. М., 2003.

Красавчиков О. А. Указ. соч. С. 163, 164.

Ш m

А

Ч □

«0

Т1 >

ш ш

и

5 «0

Й

X m

п

Л □

Н>УКИ’

© Е. Б. Подузова, 2015

УНИВЕРСИТЕТА

имени О.Е. Кутафина(МГЮА)

Легальное определение предварительного договора содержится в Гражданском кодексе РФ5. Согласно п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ предварительным является договор, по которому стороны обязуются заключить в определенный срок основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Конструкция предварительного договора имеет широкую сферу применения. В статье 429 ГК РФ отсутствуют какие-либо ограничения относительно основного договора, заключаемого на основании договора предварительного.

Однако в юридической литературе дискуссионным остается вопрос о заключении предварительного договора по поводу реального основного договора.

Так, ряд ученых полагает, что по предварительному договору стороны могут взять на себя обязанность заключить в будущем реальный основной договор6. В то же время отмечается, что при понуждении заключить реальный основной договор на основании предварительного договора выпадает конституирующий реальный договор момент — передача и приемка вещи7.

Вместе с тем в юридической литературе и судебной практике применительно к предварительному договору займа указывается, что общие положения о предварительном договоре явно рассчитаны на договоры консенсуально-го характера. Из предварительного договора займа не вытекает обязательство займодавца предоставить заемщику деньги или вещи. Понуждение заключить реальный договор займа означает лишь признание судом наличия письменного соглашения о займе. Иначе придется признать, что решение суда о понуждении одного из контрагентов к заключению договора, подлежащего государственной регистрации, на основе предварительного договора будет означать одновременное понуждение государственного органа к осуществлению государственной регистрации названного договора8.

Было высказано и противоположное мнение. Совершение действия по передаче (принятию) имущества в целях заключения реального договора вытекает из организационной природы предварительного договора9.

5Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301. Далее по тексту — Гк РФ.

6Новицкий И. Б. Обязательство заключить договор // И. Б. Новицкий. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2006. Т. I. С. 129 ; Брагинский М. И. Предварительный договор в хозяйственных отношениях // Советское государство и право. 1971. № 3. С. 104 ; Павлод-скийЕ. А. Договоры организаций и граждан с банками. М., 2000. С. 5 ; Груздев В. В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву. М., 2010 // СПС «ГАРАНТ»: Комментарии.

7Брагинский М. И. Предварительный договор в хозяйственных отношениях. С. 104 ; Мень-шенин П. А. Особенности состава и предпосылок действительности предварительного договора // Журнал российского права. 2011. № 2. СПС «КонсультантПлюс»: Комментарии законодательства.

8Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая, том первый: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс»: Комментарии законодательства (автор главы — В. В. Витрянский) ; постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2009 г. по делу № А17-6745/2007 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.

9Гоуздев В. В. Указ. соч. // СПС «ГАРАНТ»: Комментарии.

в

ЕСТНИКПаДуЗОВаЕ.Б.

УНИВЕРСИТЕТАПредварительн

именио.Е.куифина(мгюА)организационного правоотношения

УНИВЕРСИТЕТАПредварительный договор как основание возникновения

Также следует отметить, что по одному из дел суд кассационной инстанции указал, что поскольку в ст. 1 ГК РФ установлен принцип свободы в приобретении и осуществлении субъективных гражданских прав, ответчик не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества ввиду отсутствия его добровольного волеизъявления на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре. Верховный Суд Российской Федерации по рассматриваемому делу занял противоположную позицию. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение в будущем имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть принудительно исполнено10.

Как представляется, позиция Верховного Суда Российской Федерации является правомерной, обоснованной и заслуживает поддержки. Предварительный договор может быть применен для заключения в будущем как консенсуального, так и реального основного договора. Заключение предварительного договора по поводу реального договора не противоречит целевой направленности предварительного договора, поскольку имущество передается только в связи с совершением действий по заключению реального договора. Следовательно, такой предварительный договор порождает, помимо неимущественного организаци-онно-предпосылочного правоотношения, правоотношение имущественное.

Если суд удовлетворит исковое заявление о понуждении стороны предварительного договора заключить основной договор, то эта сторона обязана совершить все действия, необходимые для заключения основного договора, в том числе передать имущество для его заключения. Следует согласиться с высказанным мнением, что решение суда о понуждении одного из контрагентов к заключению основного договора, подлежащего государственной регистрации, не означает одновременное понуждение государственного органа к осуществлению государственной регистрации основного договора. Такое судебное решение выносится в отношении стороны предварительного договора, а не в отношении регистрирующего органа, именно сторона на основании данного судебного решения обязана осуществить действия по государственной регистрации ос-Е

новного договора .КТ

Правовое регулирование отношений, связанных с предварительным дого-□

вором, имеет длительную историю развития.Р

Так, в ст. 1679—1690 Свода законов гражданских11 была закреплена кон-А

струкция договора запродажи, имеющая черты предварительного договора, наВ

это указывалось в юридической литературе12. По договору запродажи одна сто-Т

рона обязывалась продать другой к назначенному времени недвижимое илиЯ

Р

10 См.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2010 г. № 58-В10-7И

// СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.

Е

Свод Законов Гражданских. Т. X // Свод Законов Российской Империи. 1832. СПС » Консуль-

гп

тантПлюс»: Классика российского права.

См., например: Кассо Л. А. Запродажа и задаток. М., 1904 г. // СПС «ГАРАНТ»: Комментарии ; Данилов Е. Договор запродажи и его нормировка в действующем русском праве и проект обязательного права. Казань, 1916 // сПс «ГАРАНТ»: Комментарии.

П

* к Н к

НАУКИ Ъ

УНИВЕРСИТЕТА

имени О.Е. Кутафина(МГЮА)

движимое имущество. При этом назначалась цена, за которую должна была быть учинена сама продажа (ст. 1679). На запродажу недвижимого имущества совершалась запродажная запись (ст. 1680), в которой закреплялись все условия, права и обязанности относительно купчей (ст. 1681). В запродажной записи определялся срок, в течение которого одна сторона обязывается продать другой свое имущество, по истечении этого срока запродажная запись в отношении обязанности продать имущество считалась ничтожной (ст. 1682). Следовательно, по договору запродажи недвижимого имущества продавец брал на себя обязанность заключить в указанный в договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных в договоре запродажи. Однако другая сторона не была наделена правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в случае неисполнения продавцом обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г.13 не было общих положений о предварительном договоре, однако были закреплены правовые конструкции предварительного договора по заключению договора купли-продажи строения (ст. 182-а, 182-б, 182-в) и предварительного договора займа (ст. 218, 219). Договор купли-продажи строения должен был быть заключен в течение шести месяцев. В случае неисполнения обязанности заключить договор купли-продажи одной стороной, другая сторона имела право обратиться с иском в суд. Но право обратиться в суд не было предоставлено стороне предварительного договора займа. Кроме того, лицо, обязавшееся по предварительному договору дать другому взаймы, могло требовать расторжения предварительного договора, если впоследствии имущественное положение контрагента значительно ухудшится (ст. 219).

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. не упоминалось о предварительном договоре14.

Впервые общая конструкция предварительного договора получила свое правовое закрепление в ст. 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР и Республик 1991 г.15 В предварительном договоре должны были быть согласованы условия основного договора и порядок согласования существенных условий будущего договора, которые не установлены в предварительном договоре.

Необходимо указать, что в законодательстве зарубежных стран предусмотрены конструкции предварительных договоров (соглашений).

Так, в Гражданском кодексе Республики Казахстан16 (п. 1 ст. 390), в Гражданском кодексе Республики Беларусь17 (п. 1 ст. 399), в Гражданском кодексе

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Введен в действие постановлением ВЦИК от 11 ноября 1922 г. // Собрание Узаконений РСФСР 1922. № 71. Ст. 904.

Гражданский кодекс РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР 1964. № 24. Ст. 406.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и Республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

Гражданский кодекс Республики Казахстан. Общая часть от 27 декабря 1994 г. // Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1994. № 23—24 (Приложение).

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 28 октября 1998 г. // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. № 7—9. Ст. 101.

УНИВЕРСИТЕТАПредварительный договор как основание возникновения

имени o.e. куифина(мгюА)организационного правоотношения

Республики Узбекистан18 (ст. 361) закреплены конструкции предварительного договора, по содержанию аналогичные конструкции, предусмотренной в ст. 429 ГК РФ. Однако следует отметить, что согласно п. 1 ст. 399 ГК Республики Беларусь по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором, любой основной договор, нет указаний, что основной договор должен относиться к договорам о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг

В пункте 2 статьи 667 и пункте 3 статьи 679 Гражданского кодекса Республики Молдова19 только закреплено, что обязанность заключения договора возникает, в частности, из предварительного договора.

В общем праве термин «предварительный договор (соглашение)» («preliminary agreement») применяется к широкому кругу договоров (соглашений), имеющих разное название (например, «соглашение о намерениях» («letter of intent»), «письмо-обязательство» («commitment letter»), «принципиальная договоренность» («agreement in principle») и др.) и содержание. Предварительным договором (preliminary agreement) является любое соглашение, независимо от того, может ли оно быть принудительно исполнено, которое было заключено в предвидении дальнейшего соглашения20. Также следует обратить внимание, что не все предварительные соглашения признаются договорами по праву Англии и США, поскольку не соответствуют критерию наличия встречного предоставления21.

Сходные черты с конструкцией предварительного договора по российскому гражданскому законодательству (ст. 429 ГК РФ) имеет соглашение о совершении сделки. Соглашения о совершении сделки (agreements to engage in a transaction) включают обязательство одной или обеих сторон совершить какое-либо действие, например купить, продать какое-либо имущество. В этих соглашениях не должно быть открытых условий, подлежащих конкретизации в будущем. Соглашение о совершении сделки предшествует окончательному соглашению, которое заключается позже по времени22.

Содержание предварительного договора (его условия, а также права и обязанности сторон) предопределяет содержание соответствующего организационного правоотношения.Ш Дискуссионным является вопрос относительно условия о предмете пред- А

варительного договора.□

_ «0

Т1

18 Гражданский кодекс Республики Узбекистан. Часть первая от 21 декабря 1995 г. // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996. № 2. Ст. 1.Ш

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Гражданский кодекс Республики Молдова. Книга третья от 22 июня 2002 г. // Monitorul Oficial. 2002. nr.82—86. Ч. I. Ст. 661.

5 «0

Й

П

Н k

НАУКИ Ъ

УНИВЕРСИТЕТА

имени О.Е. Кутафина(МГЮА)

Так, условие о предмете предварительного договора представляет собой обязательство заключить договор в будущем23.

Согласно иному мнению, предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора (основного договора). Отмечается, что трудно согласиться с суждением, выработанным в арбитражной практике, что «предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора», поскольку «обязательство сторон» в данном случае является правоотношением, возникшим из договора-сделки, и в содержание последней оно не входит24.

Как указывается в судебной практике, предмет предварительного договора, по которому стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи части здания, определен как часть здания25. Полагаем, что такое определение предмета предварительного договора противоречит п. 1 ст. 429 ГК РФ, где закреплено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор (курсив мой. — П.Е.), а не совершить какие-либо действия по поводу имущества.

В качестве условия о предмете Предварительного договора Департамента жилищной политики города Москвы указывается: Департамент обязуется продать Гражданину жилое помещение, а Гражданин — оплатить и принять указанное выше жилое помещение26. Очевидно, под фразами «обязуется продать» и «обязуется оплатить и принять» подразумевается, что стороны берут на себя обязанность заключить основной договор купли-продажи жилого помещения. Иначе указание в предварительном договоре такого условия о предмете противоречит норме п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Как представляется, условием о предмете предварительного договора являются действия по заключению основного договора. Предварительный договор является основанием возникновения обязательства заключить основной договор, данное обязательство не может быть одновременно условием о предмете предварительного договора.

23 Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М., 2004. С. 793 (автор главы — М. Н. Ма-леина) ; Петров Д. А. Теоретические и практические аспекты применения норм о предварительном договоре в коммерческом обороте недвижимости. Арбитражные споры. 2009. № 3 // СПС » КонсультантПлюс»: Комментарии законодательства ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 4 ; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 г. № 5-В10-42 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика ; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 марта 2007 г. по делу № КГ-А41/1625-07-П // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика ; Судебная практика ; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 января 2012 г. № 33-946 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.

Суриков А. Предварительный договор: проблемы заключения и исполнения // Уральский рынок металлов. 2003. № 7. СПС «ГАРАНТ»: Комментарии.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2005 г № КГ-А40/8007-05 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.

Предварительный договор Департамента жилищной политики города Москвы. Приложение 1 к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 9 октября 2003 г № 364 // СПС «КонсультантПлюс»: Формы документов.

«Т^ЕСТНИКП°дув°ва Е Б йл о о

_) ) УНИВЕРСИТЕТАПредварительный договор как основание возникновения

L_У имени o.e. куифина(мгюА)организационного правоотношения

Соответственно, предметом организационного правоотношения, возникшего из предварительного договора, являются действия по организации договорных связей, а его объектом — основной договор, подлежащий заключению.

Была высказана точка зрения, что предмет предварительного договора может включать не только действия по заключению основного договора, но также действия по совершению односторонней сделки, которая является основанием для возникновения обязательства передать имущество, выполнить работу или оказать услугу27.

С данным мнением сложно согласиться. В предложенной конструкции предварительного договора о совершении в будущем односторонней сделки лишь одна сторона несет обязанность совершить сделку, другая сторона имеет право требования исполнения указанной обязанности. Такая конструкция предварительного договора вступает в противоречие с его двустороннеобязывающим характером.

По российскому праву предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) относится к числу безвозмездных сделок. В противоречие с безвозмездной природой предварительного договора вступает норма п. 4 ст. 380, введенная Законом от 08 марта 2015 г. «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»28, согласно данной норме неимущественное обязательство заключить основной договор может быть обеспечено задатком — денежной суммой, выдаваемой одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны взяли на себя обязанность заключить основной договор, в то же время, существенным данное условие не является. Если условие о сроке в предварительном договоре не согласовано, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3

ст. 429 ГК РФ).В

т

В литературе отмечается, что «условия, позволяющие установить суще-Т

ственные условия основного договора», не тождественны понятию «существен-□

ные условия основного договора», поскольку в п. 3 ст. 429 ГК РФ подразуме-Р

вается лишь то, что предварительный договор должен позволить установитьА

существенные условия основного договора29. В судебной практике также указы-В

вается, что в том случае, когда в предварительном договоре предусмотрено, чтоТ условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись

И

Р

Меньшенин П. А. Предварительный договор в гражданском праве : автореф. дис. … канд.И

юрид. наук. М., 2011. С. 8.Д

Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РоссийскойС

Федерации. 2015. № 10. Ст. 1412.К

Меньшенин П. А. Журнал российского права. 2011. № 2. СПС «КонсультантПлюс»: Коммен-Й(

тарии законодательства.НАУКИ1

УНИВЕРСИТЕТА

имени О.Е. Кутафина(МГЮА)

должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия30.

С представленным мнением трудно согласиться. В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, именно условия, согласованные в предварительном договоре, будут включены в основной договор. В пункте 3 статьи 429 ГК РФ указывается, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Возникает вопрос, как возможно заключить основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, если эти условия существенными условиями основного договора не являются, а лишь позволяют установить существенные условия основного договора? Представляется, ответ на данный вопрос должен быть отрицательным. Полагаю, что в самом предварительном договоре должны быть определены однозначным образом существенные условия основного договора, а используемое в п. 3 ст. 429 ГК РФ понятие «условия, позволяющие установить существенные условия основного договора» равнозначно понятию «существенные условия основного договора».

Было высказано мнение, что представляется возможной следующая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ: «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора», поскольку участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя положениями основного договора31. В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации32 и в проекте Закона о внесении изменений в ГК РФ33 предлагается сократить перечень существенных условий предварительного договора, оставив только условие о предмете и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Данное предложение нашло свою поддержку в юридической литературе34.

Отметим, что в силу п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ в редакции Закона от 8 марта 2015 г «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» предварительный договор должен содержать условия, позволяющие уста-

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. № 7.

Меньшенин П. А. Указ. соч. // СПС «КонсультантПлюс»: Комментарии законодательства.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11.

Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Опубликован 7 февраля 2012 г. на сайте Российской газеты // СПС «КонсультантПлюс»: Законопроекты.

Садиков О. Н. Предварительный договор и его условия // Хозяйство и право. 2011. № 3. С. 11.

«ТЭЕСТНИКПодуаоваЕ.Б. __

Щ | УНИВЕРСИТЕТАПредварительный договор как основание возникновения

L_У имени o.e. куифина(мгюА)организационного правоотношения

новить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора, такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Теперь допускается предварительный договор, содержащий только условия о предмете, т.е. о действиях по заключению определенного основного договора.

Представляется, что такой предварительный договор не в полной мере выполняет роль конструкции, связывающей стороны действовать определенным образом, поскольку для возникновения подобной связанности согласования одного условия о предмете недостаточно (отметим, что в прежней редакции п. 3 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должны были быть согласованы все существенные условия основного договора). Правила о судебном установлении условий предварительного договора и, соответственно, условий основного договора накладывают на суд дополнительные обязанности, что может привести к еще большему усложнению правоприменительной практики в отношении предварительных договоров и к еще большей загруженности судов. Кроме того, указанные требования к содержанию предварительного договора делают его сходным с иной договорной конструкцией, введенной Законом от 8 марта 2015 г. о внесении изменений в часть первую ГК РФ, — с рамочным договором (ст. 429.1 ГК РФ). В этом случае возникает вопрос в целесообразности сохранения конструкции предварительного договора, если предусмотренную ст. 429 ГК РФ правовую связь возможно установить на основании положений ст. 429.1 ГК РФ.

Как справедливо отмечается в доктрине, ст. 429 ГК РФ усматривает смысл предварительного договора в принятии обязанности заключить в будущем договор35. В связи с указанными в предварительном договоре условиями каждая из сторон наделена взаимными обязанностями заключить в будущем основной договор. Если в предварительном договоре дополнительно предусмотрены условие о процедуре переговоров и (или) условие о порядке распределения расходов, его стороны также несут обязанность совершить действия по организации процедуры переговоров и (или) действия по оплате расходов, связанных с заключением основного договора (основных договоров).

Таким образом, предметом организационного правоотношения, возникшего из предварительного договора, являются действия по организации договорных связей, а его объектом — основной договор, подлежащий заключению; содержанием данного организационного правоотношения являются права и обязанности сторон по заключению в определенный срок основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М. : Статут, 2000. С. 231.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *